在房地產(chǎn)行業(yè)積極構(gòu)建發(fā)展新模式的關(guān)鍵時(shí)期，市場格局深度調(diào)整，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。商業(yè)板塊韌性驅(qū)動成為眾多房企穿越周期的關(guān)鍵密碼，在2024年年報(bào)中，作為“第二曲線”的“經(jīng)營性業(yè)務(wù)”成為逆勢增長的亮點(diǎn)。
作為在商業(yè)及多元化最早布局的大悅城（000031.SZ）憑借前瞻性戰(zhàn)略布局、多元業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)力以及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理，脫穎而出，為行業(yè)發(fā)展注入強(qiáng)勁動力，樹立起高質(zhì)量發(fā)展的新標(biāo)桿。
2024 年，大悅城在多個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域表現(xiàn)亮眼，核心經(jīng)營指標(biāo)逆勢上揚(yáng)，展現(xiàn)出強(qiáng)大的韌性。公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 357.91 億元，報(bào)告期末總資產(chǎn)規(guī)模達(dá) 1785.75 億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為 66.17 億元，貨幣資金儲備 270.89 億元，在行業(yè)整體增速放緩的大環(huán)境下，顯著跑贏行業(yè)大勢。
多元業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展，商業(yè)板塊成為發(fā)展重要引擎
在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式進(jìn)程中，大悅城積極探索，深度融合多元業(yè)態(tài)，以創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展。商業(yè)板塊作為重要引擎，驅(qū)動著公司在市場中穩(wěn)步前行，助力整體韌性提升。
在商業(yè)領(lǐng)域，大悅城擅長將頂流IP熱度轉(zhuǎn)化為長期流量，并已經(jīng)成Z世代鐘愛的品牌場景。大悅城以“二次元”文化為核心,通過IP快閃活動與空間設(shè)計(jì)聯(lián)動,創(chuàng)造獨(dú)特的消費(fèi)動線，每年舉辦超過200場展會和活動。通過引入頂流IP(如名創(chuàng)優(yōu)品、chiikawa),并將IP熱度從首站(上海靜安)快速遷移至全國其他項(xiàng)目(北京朝陽、成都、天津、沈陽大悅城),形成跨區(qū)域協(xié)同效應(yīng),最大化IP流量價(jià)值。
截至2024年底，大悅城商業(yè)項(xiàng)目總數(shù)達(dá)44個(gè)（含30個(gè)重資產(chǎn)及14個(gè)輕資產(chǎn)），覆蓋京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等核心城市群。大悅城持續(xù)以“年輕力”為核心戰(zhàn)略，通過創(chuàng)新業(yè)態(tài)、品牌升級及數(shù)字化運(yùn)營強(qiáng)化競爭力，鞏固行業(yè)領(lǐng)先地位。年內(nèi)，廈門、三亞、海淀三大悅城重磅開業(yè)，均成為區(qū)域商業(yè)新地標(biāo)。其中，三亞大悅城以100%招商率、100%開業(yè)率刷新體系內(nèi)紀(jì)錄，月銷售額快速破億；廈門大悅城作為福建首座旗艦商業(yè)，開業(yè)三日客流超50萬人次，迅速成為鷺島品質(zhì)生活新標(biāo)桿；北京海淀大悅城則以“山系生活智潮地”定位，填補(bǔ)西北區(qū)域高端商業(yè)空白，吸引年輕潮流客群。
購物中心板塊成績斐然，全年銷售額達(dá) 401.3 億元，同比增長 16%；客流量達(dá) 3.66 億人次，同比增長 22%，平均出租率穩(wěn)定在 95.1%。“首店經(jīng)濟(jì) + 潮流 IP” 雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略成效顯著，引入超 450 家全國及區(qū)域首店，二次元業(yè)態(tài)門店銷售額突破 11.1 億元，IP 快閃活動創(chuàng)收 2.5 億元，成功鎖定 Z 世代消費(fèi)群體，持續(xù)激發(fā)商業(yè)活力。
寫字樓整體平均出租率達(dá) 91.1%，中糧廣場蟬聯(lián) “中國寫字樓品牌價(jià)值 10 強(qiáng)”，北京匯京雙子座榮獲全球建筑超級產(chǎn)品力大獎。大悅城在深圳的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目平均出租率高達(dá) 98.2% ，新運(yùn)營的中關(guān)村（大興）細(xì)胞與基因治療產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)獲得高度認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)跨領(lǐng)域突破。高端酒店攬獲 66 項(xiàng)行業(yè)榮譽(yù)，長租公寓平均出租率達(dá) 95%，并榮獲多項(xiàng)行業(yè)獎項(xiàng)，品牌影響力持續(xù)提升。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，大悅城在深圳 11 個(gè)在運(yùn)營項(xiàng)目整體平均出租率高達(dá) 98.2%。此外，在北京通過管理輸出模式，成功運(yùn)營中關(guān)村（大興）細(xì)胞與基因治療產(chǎn)業(yè)園、北京海淀大悅信息科技園，兩個(gè)園區(qū)于 2024 年 9 月開業(yè)后，獲得政府、行業(yè)與業(yè)主方高度認(rèn)可。園區(qū)的落地打破了大悅城控股在 AI 智能與生物醫(yī)藥領(lǐng)域的招商壁壘，實(shí)現(xiàn)跨領(lǐng)域突破，為產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
高端酒店與長租公寓業(yè)務(wù)雙線發(fā)力，成績斐然。三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、北京華爾道夫酒店等旗下酒店共攬獲 “年度旅游目的地首選酒店”“米其林一星餐廳”等66 項(xiàng)行業(yè)榮譽(yù)，品牌溢價(jià)能力不斷增強(qiáng)。
大悅城長租公寓業(yè)務(wù)深度參與區(qū)域保障性租賃住房、公租房建設(shè)，并積極拓展市場化經(jīng)營。報(bào)告期內(nèi)，10 個(gè)完整經(jīng)營的長租公寓項(xiàng)目（含輕資產(chǎn)）平均出租率達(dá) 95%，大悅樂邑長租公寓品牌榮獲 “中國住房租賃品牌價(jià)值評估指數(shù)規(guī)模力 TOP 30”“青年公寓 TOP30” 等 11 項(xiàng)行業(yè)獎項(xiàng)，憑借豐富社群活動與高客戶滿意度，持續(xù)提升品牌影響力。
大悅城商業(yè)板塊沉淀的多年經(jīng)驗(yàn)，已在首展壟斷、全齡覆蓋、長效變現(xiàn)建立了深厚的護(hù)城河，為住宅、公寓等板塊注入飽滿的情緒價(jià)值 ，從流量到留量、從商業(yè)到生活的跨領(lǐng)域跨遷，或?qū)⒅匦露x“地產(chǎn)+IP”的行業(yè)范式。
銷售型業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)逆勢突圍
隨著市場回歸產(chǎn)品邏輯，“好房子”成為行業(yè)的主流訴求，過去依賴土地增值和標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的模式已逐漸改變，未來房企需通過高品質(zhì)產(chǎn)品、營造口碑、控制規(guī)模等方式勝出。
大悅城對于Z世代的深刻洞察，通過高端定位、精細(xì)化設(shè)計(jì)、文化IP賦能、核心區(qū)位聚焦等策略, 持續(xù)深化戶型創(chuàng)新和戶內(nèi)精裝場景營造,推出高品質(zhì)住宅產(chǎn)品,增強(qiáng)市場競爭力。在住宅行業(yè)中形成了差異化競爭優(yōu)勢。
大悅城銷售型業(yè)務(wù)憑借精準(zhǔn)的市場策略與創(chuàng)新能力，展現(xiàn)出強(qiáng)大的發(fā)展韌性。2024 年，其全口徑簽約額達(dá) 369 億元，在中指研究院銷售榜排名躍升 6 位，從榜單邊緣強(qiáng)勢躋身第 23 位，逆勢突圍能力備受矚目。
在項(xiàng)目銷售表現(xiàn)上，大悅城多個(gè)區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目成績亮眼。成都中糧?天悅壹號憑借高品質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)與完善的配套設(shè)施，吸引眾多購房者關(guān)注；西安悅著?央璟以獨(dú)特的產(chǎn)品定位和優(yōu)越的地段優(yōu)勢，成為當(dāng)?shù)厥袌龅臒衢T之選。而杭州鷺悅朗云府更是創(chuàng)造了 “四開四罄” 的銷售奇跡，充分證明了市場對大悅城產(chǎn)品的高度認(rèn)可。
在產(chǎn)品創(chuàng)新領(lǐng)域，大悅城以 “中糧好房子” 戰(zhàn)略為核心，精心打造 “4 個(gè)硬核價(jià)值 +15 個(gè)理想場景” 產(chǎn)品策略。這一創(chuàng)新策略不僅體現(xiàn)在項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)中，更融入到居住體驗(yàn)的每一個(gè)細(xì)節(jié)。憑借這一策略，北京宸悅國際、西安悅著?云朗等項(xiàng)目在國際設(shè)計(jì)舞臺上大放異彩，分別斬獲倫敦設(shè)計(jì)獎金獎、美國 TITAN 鉑金獎，為行業(yè)樹立了產(chǎn)品創(chuàng)新的標(biāo)桿。
在投拓策略方面，大悅城始終保持敏銳的市場洞察力。公司積極布局核心城市，在 2024 年新增杭州、西安等 5 宗優(yōu)質(zhì)地塊，目前總土儲可售貨值約 1269 億元。通過聚焦京津冀、長三角等核心都市圈，進(jìn)一步優(yōu)化土地儲備結(jié)構(gòu)，為未來的持續(xù)增長奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
財(cái)務(wù)穩(wěn)健 創(chuàng)新激活資產(chǎn)價(jià)值
在行業(yè)調(diào)整與政策變革的雙重考驗(yàn)下，大悅城憑借精細(xì)化財(cái)務(wù)管理，筑牢財(cái)務(wù)安全防線。公司精準(zhǔn)把握政策導(dǎo)向，獲批 12 個(gè) “白名單” 項(xiàng)目及 7 個(gè)經(jīng)營性物業(yè)貸款項(xiàng)目，保障現(xiàn)金流安全。在公開市場成功發(fā)行多種債券，合計(jì) 71 億元，新增借款平均成本低至 3.0%，全年綜合融資成本降至 4.06%，較上年末下降 55 個(gè)基點(diǎn)。中誠信國際、中證鵬元資信評估維持公司 AAA 主體信用評級。
輕資產(chǎn)戰(zhàn)略加速落地，西南首單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募 REIT—— 華夏大悅城商業(yè) REIT 成為行業(yè)典范。其底層資產(chǎn)出租率 98.1%，租金收繳率 99.97%，2024 年四季度基金層面收入達(dá) 8606.18 萬元，可供分配金額 4529.09 萬元，年化現(xiàn)金流分派率達(dá) 5%。依托 “投融建管退” 平臺，公司輕資產(chǎn)管理輸出規(guī)模不斷擴(kuò)大，為行業(yè)提供輕資產(chǎn)運(yùn)營新思路。
根據(jù)東方證券的研究，我國消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場剛剛起步，未來發(fā)展空間廣闊。例如，美國REITs市場規(guī)模為1.32萬億美元，商業(yè)地產(chǎn)REITs在其中占重要地位。相比之下，中國市場公募REITs和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的規(guī)模較小，但政策支持為市場擴(kuò)容提供了方向。
大悅城的REITs底層資產(chǎn)多位于一、二線城市的核心商圈，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目成熟且現(xiàn)金流穩(wěn)定。例如，杭州西溪印象城、青島萬象城等項(xiàng)目均為標(biāo)桿商業(yè)物業(yè)，具備較強(qiáng)的增長潛力。
作為中糧集團(tuán)唯一地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺,公司有望優(yōu)先承接核心城市土地儲備及城市更新政策紅利,例如深圳寶安大悅城等新項(xiàng)目將受益于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
展望 2025 年，大悅城將深化 “1123” 戰(zhàn)略體系，聚焦商業(yè) “年輕力”品牌塑造與住宅高品質(zhì)開發(fā)，持續(xù)深耕核心城市群。公司將加速綠色低碳轉(zhuǎn)型，積極探索消費(fèi) REITs 擴(kuò)容與城中村改造新機(jī)遇，充分發(fā)揮多業(yè)態(tài)協(xié)同、高效運(yùn)營與創(chuàng)新資本運(yùn)作優(yōu)勢。從穩(wěn)健的財(cái)務(wù)底盤到創(chuàng)新的資本實(shí)踐，大悅城控股正以實(shí)際行動為城市升級與行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展持續(xù)注入動能，未來將為市場帶來更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)，書寫行業(yè)發(fā)展新篇章。
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