1992年，廣州澳美房地產(chǎn)開發(fā)公司征用了當時增城縣鎮(zhèn)龍鎮(zhèn)金坑村近1000畝土地，進行房地產(chǎn)開發(fā)。
鎮(zhèn)龍鎮(zhèn)于2005年劃入新成立的蘿崗區(qū)；2014年，由于蘿崗區(qū)與黃埔區(qū)合并，目前歸黃埔區(qū)管轄。
1995年，該項目命名為澳洲山莊，規(guī)劃可售貨量超1萬套，并開始銷售。
開發(fā)商推出了 “20 年免息分期付款” 的模式，“首付三萬八，月供只需四百八”，還有“依山傍水、免費往返大巴車”等賣點。
這在當時廣州市人均工資不到1000元的情況下，很具有吸引力，售出近3000套。
01
然而，到了1998年，澳洲山莊突然停工了。
開發(fā)商澳美公司法定代表人胡耀智稱：公司財務(wù)總監(jiān)卷走公款1個多億，導致公司資金鏈斷裂。
不過，這種說法并不令人信服。
從當時媒體報道和業(yè)主反映的情況來看，澳美公司在開發(fā)澳洲山莊的過程中存在諸多問題和不規(guī)范行為。
首先，“20年免息分期付款“的方式十分激進。
根據(jù)測算，20年本息等額還款，在7.46%的利率下，利息總額等于本金。
1995年的房貸利率高達15%+，雖然隨后幾年有所下降，但也維持在高位。
開發(fā)商以承擔利息的方式賣房，實際上是向業(yè)主高利率集資，資金成本相當高。
據(jù)了解，當時的房貸政策還不成熟，澳美公司實際承擔了銀行的角色，向購房者無息授信。
其次，澳美公司沒有采用滾動開發(fā)方式。
同時開工共6區(qū)的全部項目，對資金需求很大，而資金來源就是購房者每月的月供。一旦銷售跟不上，資金鏈就會斷裂。
第三，為解決資金緊張問題，澳美公司將部分澳洲山莊的土地、房屋等資產(chǎn)過戶、抵押或變賣給其他公司；將實際并不具備交房條件的房屋交給部分業(yè)主。
第四、土地被抵押給13家銀行，部分房屋存在“一房多賣”現(xiàn)象，已建好的房屋辦不了房產(chǎn)證。
第五，該項目還存在 “土地紅線重疊、消防未驗收、報建資料缺失” 等 12 項歷史遺留問題。
澳洲山莊一共售出2834套房，完成交付的只有60來戶。
有20來戶業(yè)主，由于沒有其他住處，迫于無奈只能常居于此。
2003年，隨著小區(qū)被斷水斷電，澳洲山莊淪為徹頭徹尾的爛尾工程。
業(yè)主多次維權(quán)，卻一次次地無功而返。
2013年，廣州市處理“爛尾樓”專責小組第二次全體會議審議通過《澳洲山莊盤活重建工作方案》顯示：澳美公司引進廣州方興房地產(chǎn)建設(shè)有限公司及其子公司合作開發(fā)。
這是業(yè)主們覺得最有希望解決的一次。
然而，苦等3年，還是失望！
實際上，方興公司實控人吳楷明與胡耀智有著千絲萬縷的關(guān)系。
正是由于吳楷明的介紹，胡耀智于1991年回國投資時，才以6萬多元/畝的價格買下了那塊后來建成澳洲山莊的近1000畝土地。
澳美公司成立后，吳楷明還擔任過3年副總經(jīng)理。
2006年，澳美公司與方興公司合資成立廣州富鼎實業(yè)公司，想通過一系列的操作規(guī)避債務(wù)，將澳美公司的部分土地轉(zhuǎn)移到富鼎公司與方興公司名下。
沒想到，方興公司“假戲真做”，翻臉不認人，導致澳洲山莊的重新開發(fā)陷入死局。
02
1998年，澳洲山莊爆雷后，開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商：由業(yè)主向銀行按揭貸款，并承諾由澳美承擔利息，以緩解資金壓力。
到了2000年，澳美公司無力再為業(yè)主支付貸款利息，同時有部分業(yè)主斷貸，約600戶因斷供而成為失信人。
2003年，銀行將相關(guān)業(yè)主起訴至法院，要求償還借款本金、利息和逾期利息等。
當時有很多人東拼西湊，還上了借款本金和本該由澳美公司承擔的利息，保住了房產(chǎn)。而另外一部分無法償還債務(wù)的業(yè)主，只能眼睜睜看著房子被銀行拍賣。
有位叫“張齡豐”女業(yè)主稱：自己在2003年停止月供后，被銀行起訴至法院，要求其償還借款本息和逾期利息。直到2015年4月，她賣了另一套房，才得以償還澳洲山莊的房貸及違約金，不再當“老賴”了。
年齡最大的業(yè)主，是暨南大學退休教授馬敏莊。
1933年出生的她，1995年時已經(jīng)62歲，花費20多萬的畢生積蓄在此買了一套房，準備養(yǎng)老。
她買的這套房雖然沒有拿到房產(chǎn)證，但在物理上沒有爛尾，于1998年順利入住。
但入住三年后，隨著往返大巴車次的減少、商鋪的陸續(xù)關(guān)門，附近的居民逐漸搬走，這里徹底淪為了空城。
馬敏莊無力購置其他房產(chǎn)，只能繼續(xù)在此居住，自己種菜吃。
女兒幫她牽了電線，用電基本不成問題；但沒有自來水，只能自己提著水桶，一趟趟地往返于蓄水池，儲備日常用水。
03
在房價大漲的年代，廣州上世紀90年代遺留下來的爛尾樓逐漸有人接盤，變得越來越少。
然而，澳洲山莊由于歷史欠賬太多，加上產(chǎn)權(quán)關(guān)系錯綜復雜，一直都沒能得到解決。
直到2022年，廣州市黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（開發(fā)區(qū)建設(shè)和交通局）發(fā)布澳洲山莊房屋安全評估項目招標公告，要征集第三方機構(gòu)對存量房進行逐棟排查，并提出專業(yè)處置建議。
這讓業(yè)主們終于又見到了曙光！
兩年后的2024年8月，廣州市通過 “帶方案出讓” 模式：掛牌出讓JKG-A-1地塊，將緊鄰澳洲山莊的5.2萬平方米住宅用地定向用于安置房建設(shè)，明確要求 “優(yōu)先保障1342戶業(yè)主安置”。
還有700多戶已經(jīng)通過訴訟退房，但澳美公司無力退款，此次未被納入安置范圍。
在相關(guān)座談會上，有關(guān)部門和新開發(fā)商明確表示：安置項目立足于解決澳洲山莊購房人生存權(quán)問題，企業(yè)單位等非自然人購房者、別墅等非住宅類購房者、因債務(wù)糾紛房屋已被司法處置的原購房者和已解除原購房合同的業(yè)主暫時無權(quán)申請安置房。
具體處置方案是：
1、按 1:1.1比例置換新房，原購房面積不足 60㎡可申請最小 70㎡戶型，差價按 2024 年區(qū)域建安成本（約1.2萬元/㎡）核算；
2、提供62-102平方米的7種戶型，簡裝交付，配建幼兒園、菜市場等設(shè)施。
3、成立專項工作專班，要求開發(fā)商簽署《資金監(jiān)管協(xié)議》確保安置資金獨立運作，確保安置房建設(shè)資金獨立閉環(huán)運作。
最終，該項目由國企知識城（廣州）城市開發(fā)投資集團有限公司以底價8.9億元競得。
隨后該公司成立了項目公司——知信（廣州）投資開發(fā)有限公司，負責開展安置房建設(shè)、安置工作。
最近，知信（廣州）投資開發(fā)有限公司公開了該地塊項目的進度：
2025年4月9日，安置房項目地塊已完成啟動區(qū)土方及場地平整等前期工程，并已開展建設(shè)施工工作。
4月10日，安置房項目成功實現(xiàn)鋼結(jié)構(gòu)首吊，標志著項目正式進入主體結(jié)構(gòu)施工階段。
澳洲山莊最后能夠順利解決，還是與房價大漲不無關(guān)系！
1995年，澳洲山莊開售時，每平方米最低才1800元，如今附近樓盤單價至少15000元。
新開發(fā)商以底價約8.9億元競得，總用地面積達到50322平方米，折合樓面價約4980元/平方米，有足夠的盈利空間安置1342戶業(yè)主！
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