來源：深圳淘房志
“可惜了，浪費(fèi)了一塊這么好的地...”
一邊是高樓林地的繁華鬧市，一邊是滿目瘡痍的爛尾樓。
你敢想象？
就在碧海，這個(gè)寸土寸金的地段，一片占地兩萬多平方米的爛尾別墅群就這樣荒廢了30年！
這個(gè)別墅群的名字叫做“共樂社區(qū)別墅”，共84棟。
坊間傳聞，由于當(dāng)年用的海沙還有不合格的鋼筋，導(dǎo)致1995年別墅封頂后，出現(xiàn)漏水等嚴(yán)重問題。
原本村民們可以家家喜提大別墅，但因?yàn)槌闪宋７?，?dǎo)致爛尾至今。
而周邊的房?jī)r(jià)，也從當(dāng)年的幾千一平，最高漲至七八萬一平...
也就說，當(dāng)初自籌款建別墅的村民們，每戶至少錯(cuò)過了上千萬！
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你認(rèn)為該爛尾別墅群還有救嗎？單選
沒有
80余棟別墅閑置30年無人居住
淪為停車場(chǎng)、菜地...
從11號(hào)線碧海灣地鐵站出來，沿著雙錦街一路直行，途經(jīng)西灣小學(xué)、海灣中學(xué)，步行約500米便來到新湖路上。
而馬路對(duì)面，就是那84棟爛尾別墅的所在地。
一棟棟造型風(fēng)格相似的三層小別墅，整齊劃一排列在那里的。
四周分布著參差不齊的高層住宅、寫字樓、城中村小區(qū)，使得這些破舊不堪的別墅格外扎眼。
走近一看，有些別墅門口已經(jīng)被開墾成了菜地。
讓人驚訝的是，其中有一棟，裝上了門窗和空調(diào)，似乎有人住了進(jìn)去。
在別墅區(qū)的入口處，一條主路將這84棟別墅隔成2個(gè)片區(qū)，而主路直通到底，為社區(qū)自建的物業(yè)共樂華庭。
從保安亭的門衛(wèi)口中得知。
由于共樂華庭車位不足，現(xiàn)在這片爛尾的別墅群便成為了共樂華庭的停車場(chǎng)。
共樂華庭的住戶辦月卡250元/月，外面的住戶就要450。
Q：“這別墅爛尾了這么多年了，一直沒人管嗎？”
A：“據(jù)說是上面不批準(zhǔn)，而且拆除重建太麻煩了，這村里的人大多都住在外面，很多人都搬去香港了，統(tǒng)一意見也很困難...”
除了主路兩邊停滿了車之外，別墅群里面的小巷子，都停滿了各式各樣的私家車，甚至還有直接停在房子里面的。
儼然就是一個(gè)私家車庫。
為了方便騎電動(dòng)車的住戶，在小區(qū)的好幾個(gè)角落還裝上了充電樁。
在里面探尋的過程中，正好遇到一位共樂華庭的住客正將車往小道里停放，筆者跟他進(jìn)行了簡(jiǎn)單的交談。
Q：“您是本村的村民嗎，這么大一片爛尾樓，對(duì)生活會(huì)不會(huì)有影響？”
A：“我是前幾年租到共樂華庭來住的，反正剛來的時(shí)候，就是現(xiàn)在這個(gè)樣子，對(duì)于我們這些租戶來說，雖然剛開始看著有點(diǎn)礙眼，住久了也就習(xí)慣了，而且這里停車倒是挺方便的，就是這塊地那么值錢，確實(shí)有些太浪費(fèi)了...”
往過道里深入的時(shí)候，筆者發(fā)現(xiàn)有幾棟外墻鋪設(shè)了瓷磚，而且看著還挺新的。
既然都已經(jīng)荒廢這么多年了，又花錢做裝修，確實(shí)有些令人費(fèi)解。
這些房子一樓的門窗都被紅磚封住了，應(yīng)該是房主擔(dān)心一些無家可歸的流浪漢借住進(jìn)去...
在小區(qū)的東北處，還設(shè)置了好幾個(gè)快遞柜。
從靠近新湖路一側(cè)的別墅的過道間，能看到不遠(yuǎn)處的京地海樾府。
周邊房?jī)r(jià)6-9萬/㎡
估價(jià)超過14億
還有救嗎？
碧海前幾年踩到了風(fēng)口，瘋漲了一波，不過現(xiàn)在很多小區(qū)的漲幅基本已經(jīng)被抹平了。
目前周邊比較近的樓盤，中熙香緹灣均價(jià)是7.8萬/㎡，二十幾年樓齡的海樂花園也要賣到6萬左右。
咱們保守點(diǎn)，折個(gè)中，共樂這片別墅群以7萬均價(jià)來算。
一棟別墅按照240㎡，每棟估價(jià)至少1440萬，84棟總估價(jià)最少14億。
如果能夠拆除重建，貨值會(huì)更高。
那么，這個(gè)地段如此之好的“別墅群”有重生的機(jī)會(huì)嗎？
早在2014年的時(shí)候，共樂社區(qū)作為申報(bào)主體，曾組織更新意愿收集，大部分原村民同意更新，于是啟動(dòng)更新申請(qǐng)。
但是，深圳規(guī)土委城市更新辦公室前后兩次不同意將該地塊納入城市更新計(jì)劃中，原因是用地屬性不明確。
據(jù)淘房君查到資料：這個(gè)別墅群地塊原是寶安縣國(guó)土局批準(zhǔn)的用做興建工業(yè)廠房和宿舍用地，后經(jīng)共樂共和村經(jīng)濟(jì)合作社申請(qǐng)變更土地用途才改為住宅用地。
也就是說，當(dāng)時(shí)僅變更地塊的土地用途，并未涉及到土地權(quán)屬性質(zhì)的變更。
關(guān)鍵問題就來了...
如果該地塊是集體土地，按現(xiàn)行的集體土地征收辦法，地方政府想要盤活這個(gè)地塊，就需要按市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償原村民才能征收，再將該地塊的土地使用權(quán)出讓給開發(fā)商。
而如果是國(guó)有土地，地方政府就少了征收補(bǔ)償這一程序，可直接將土地收回然后進(jìn)行出讓。
該地塊權(quán)屬性質(zhì)的不同，涉及到征地補(bǔ)償收益的問題。
這本就是一筆糊涂賬，現(xiàn)在都過去三十年了，更難扯清楚了...
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