商辦：逆勢(shì)突圍
商辦方面，進(jìn)入2025年，寫字樓租賃市場(chǎng)依然面臨諸多挑戰(zhàn)。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年全國(guó)主要一二線城市辦公樓市場(chǎng)將迎來約640萬平方米的新增供應(yīng)集中放量，租賃市場(chǎng)供需平衡將持續(xù)利好租戶方。
需求端，企業(yè)擴(kuò)張意愿受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的制約，科技、金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)等仍是需求主力。與此同時(shí)，人工智能、機(jī)器人、新能源、消費(fèi)等領(lǐng)域的快速發(fā)展成為寫字樓需求增量的核心驅(qū)動(dòng)力，DeepSeek等AI應(yīng)用的火爆預(yù)計(jì)將帶動(dòng)相關(guān)企業(yè)擴(kuò)張辦公空間。
盡管租賃市場(chǎng)面臨壓力，寫字樓大宗交易還是在供需調(diào)整中展現(xiàn)韌性。具備穩(wěn)定投資回報(bào)、良好升值空間等特征的商辦類資產(chǎn)，仍舊是資方重點(diǎn)關(guān)注的投資方向。
在此背景下，寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)如何穿越周期？如何超越物理空間，轉(zhuǎn)向綠色化、數(shù)字化與生態(tài)化的全維度價(jià)值？核心城市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、綠色認(rèn)證資產(chǎn)及科技賦能的運(yùn)營(yíng)能力，或許是關(guān)鍵。
此外，商辦運(yùn)營(yíng)商正逐步從“空間提供者”轉(zhuǎn)型為“生態(tài)服務(wù)商”，如何構(gòu)建差異化競(jìng)爭(zhēng)護(hù)城河？融合智慧管理、社群運(yùn)營(yíng)與低碳技術(shù)等，或許是破題思路。
共贏：投資的價(jià)值
資本方面，過去的一年里，不動(dòng)產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)在復(fù)雜多變的環(huán)境中前行，政策調(diào)控與市場(chǎng)預(yù)期、存量資產(chǎn)盤活、新興業(yè)態(tài)發(fā)展、綠色建筑理念、資產(chǎn)證券化與REITs創(chuàng)新等因素交織，共同構(gòu)成了這一年里止跌企穩(wěn)的行業(yè)圖景。
觀察資管市場(chǎng)，2024年，公募REITs發(fā)行規(guī)模超過500億元，標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)投資進(jìn)入了存量資產(chǎn)大資管時(shí)代；多家保險(xiǎn)公司在2024年加大了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資力度，涉及商業(yè)辦公、康養(yǎng)等領(lǐng)域；從大宗交易上看，成交宗數(shù)和內(nèi)資占比創(chuàng)下近幾年新高……
展望2025年，隨著政策進(jìn)一步優(yōu)化，不動(dòng)產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)有望繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，同時(shí)新型住房需求和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型將推動(dòng)市場(chǎng)格局變化。面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的持續(xù)變革，金融機(jī)構(gòu)如何積極優(yōu)化資源，賦能驅(qū)動(dòng)未來發(fā)展？如何以長(zhǎng)期主義替代短期套利，整合資源？
投資從來不是零和博弈的賭局，而是創(chuàng)造增量?jī)r(jià)值的藝術(shù)。真正的投資智慧，在于穿透短期利益的迷霧，在資金流動(dòng)中構(gòu)建多方受益的生態(tài)，財(cái)富的可持續(xù)增長(zhǎng)必然建立在價(jià)值共享的基石上。
圖片來源：中國(guó)人壽金融中心
有鑒于此，5月20-21日，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)將來到上?！?a class="keyword-search" >中國(guó)人壽金融中心舉辦商辦及資本的盛會(huì)。這是一座擁有國(guó)際品質(zhì)的超甲級(jí)寫字樓，位于小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的核心版圖。集齊中國(guó)工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行的上?？偛看髽且约?a class="keyword-search" >上海市證券交易中心、渣打銀行、匯豐銀行、大華銀行等諸多國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)總部環(huán)繞，是保險(xiǎn)資金參與不動(dòng)產(chǎn)投資的經(jīng)典之作。
于5月20日下午舉辦的2025觀點(diǎn)商辦暨資管大會(huì)，邀請(qǐng)具有商辦及資管亮點(diǎn)的企業(yè)高層、創(chuàng)新先行者、專家學(xué)者、金融投資機(jī)構(gòu)等將齊聚一堂，分享對(duì)商辦前路、發(fā)展、業(yè)務(wù)融合的創(chuàng)新和經(jīng)驗(yàn)。
與此同時(shí)，觀點(diǎn)指數(shù)研究院將現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布“表現(xiàn)力指數(shù) ? 2025商辦資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)”系列研究成果，同時(shí)發(fā)布《表現(xiàn)力指數(shù) ? 2025商辦資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告》，與會(huì)嘉賓一同探析商業(yè)辦公的發(fā)展概況。
于5月21日下午舉辦的2025觀點(diǎn)資本圓桌，則邀請(qǐng)諸多投資機(jī)構(gòu)、業(yè)內(nèi)標(biāo)桿，就價(jià)值投資和資產(chǎn)管理、金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型和資源配置優(yōu)化、C-REITs投資機(jī)會(huì)、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等議題進(jìn)行深入探討。
期待能傳遞出行業(yè)真實(shí)、積極的聲音，助力資源對(duì)接，實(shí)現(xiàn)合作共贏！
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5月20日下午
2025觀點(diǎn)商辦暨資管大會(huì)主要議題：
市場(chǎng)周期與供需重構(gòu)
過去一年里，重點(diǎn)城市寫字樓空置率與租金繼續(xù)面臨壓力，商辦市場(chǎng)未來走向如何？需求與供應(yīng)天平下，商辦市場(chǎng)怎樣化解空置率困境？如何通過供需雙側(cè)的改革實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)周期的良性運(yùn)轉(zhuǎn)？
新經(jīng)濟(jì)需求驅(qū)動(dòng)下的空間迭代
新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)（如人工智能、生物醫(yī)藥、新能源、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等）的增長(zhǎng)，正顛覆傳統(tǒng)辦公空間的需求邏輯，推動(dòng)寫字樓從“標(biāo)準(zhǔn)空間供應(yīng)商”向“產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)商”轉(zhuǎn)型。商辦運(yùn)營(yíng)商如何從空間升級(jí)、樓宇硬件配套、資本變革等多維度滿足產(chǎn)業(yè)的升級(jí)需求？
商辦企業(yè)的運(yùn)營(yíng)突圍與服務(wù)升級(jí)
面對(duì)租金下行壓力，頭部企業(yè)通過智慧樓宇管理、共享服務(wù)平臺(tái)等提升附加值。如何構(gòu)建企業(yè)服務(wù)生態(tài)，增強(qiáng)客戶粘性與資產(chǎn)溢價(jià)能力？
供應(yīng)過剩下的資產(chǎn)去化策略
2025年，重點(diǎn)城市寫字樓新增供應(yīng)將迎來大量增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，商辦運(yùn)營(yíng)商如何實(shí)現(xiàn)新入市寫字樓資產(chǎn)的快速去化，同時(shí)維持在營(yíng)項(xiàng)目的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)？
資管視角下的資產(chǎn)價(jià)值重塑
現(xiàn)金流是寫字樓資產(chǎn)管理的核心KPI，直接影響資產(chǎn)估值和保值增值能力。在存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，商辦運(yùn)營(yíng)商如何實(shí)現(xiàn)寫字樓資產(chǎn)價(jià)值重塑？如何通過租戶優(yōu)化、運(yùn)營(yíng)服務(wù)升級(jí)、技術(shù)應(yīng)用和資本工具創(chuàng)新等方式實(shí)現(xiàn)“空間租賃”到“價(jià)值創(chuàng)造”的轉(zhuǎn)型？
大宗交易市場(chǎng)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)
過去的一年里，險(xiǎn)資、國(guó)央企等頻頻布局商辦資產(chǎn)，部分開發(fā)商為緩解債務(wù)壓力，主動(dòng)放松價(jià)格要求以提升投資回報(bào)率。在此背景下，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力成為決定交易溢價(jià)的關(guān)鍵因素，商辦企業(yè)如何探索可持續(xù)的價(jià)值創(chuàng)造模式？未來3-5年影響寫字樓大宗交易價(jià)格的關(guān)鍵變量是什么？
融資創(chuàng)新與渠道多元化
當(dāng)前國(guó)家鼓勵(lì)企業(yè)通過資本市場(chǎng)、債券發(fā)行、資產(chǎn)證券化等多元方式融資。資產(chǎn)退出渠道的通暢性直接影響投資回報(bào)率，企業(yè)如何構(gòu)建多元化的資本退出路徑，如何優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)以降低融資成本？綠色融資已成為資本市場(chǎng)的重要方向，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs發(fā)展穩(wěn)步向好，企業(yè)又該如何有效融入并拓寬資本渠道，尋找發(fā)展出路？
低碳綠色辦公樓宇的實(shí)踐與平衡
在“雙碳”目標(biāo)與ESG投資興起的雙重驅(qū)動(dòng)下，商辦運(yùn)營(yíng)商如何平衡綠色認(rèn)證投入與投資回報(bào)？在建筑設(shè)計(jì)階段，如何協(xié)調(diào)低碳目標(biāo)與成本？怎樣搭建低碳辦公體系，并通過數(shù)字化工具優(yōu)化樓宇運(yùn)營(yíng)效率？
5月21日下午
2025觀點(diǎn)資本圓桌（上海）主要議題：
共贏策略與投后管理視角下的價(jià)值投資
價(jià)值投資理念與實(shí)踐如何融合？資產(chǎn)管理的長(zhǎng)期共贏視角下怎么做好投后管理？怎樣應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境中的挑戰(zhàn)，確保各方的利益最大化，并實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)。
C-REITs多元常態(tài)規(guī)范化發(fā)展下的投資機(jī)會(huì)
隨著政策支持力度的不斷增強(qiáng)，C-REITs涵蓋了產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房等多個(gè)領(lǐng)域，為投資者提供了豐富的資產(chǎn)選擇。同時(shí)，監(jiān)管體系逐步完善，C-REITs的投資風(fēng)險(xiǎn)得到更好管理，市場(chǎng)透明度提高，為長(zhǎng)期穩(wěn)定收益提供了更大的潛力。C-REITs的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及其帶來的投資機(jī)會(huì)還要哪些？不同領(lǐng)域的投資和未來發(fā)展方向又要關(guān)注哪些重點(diǎn)？
金融投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型與資源配置優(yōu)化
隨著全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化和技術(shù)創(chuàng)新的推動(dòng)，傳統(tǒng)的投資模式面臨挑戰(zhàn)，金融機(jī)構(gòu)正在加速轉(zhuǎn)型，加大ESG、科技創(chuàng)新、數(shù)字化轉(zhuǎn)型以及基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域的投入，尋求多元化的投資機(jī)會(huì)。金融投資機(jī)構(gòu)如何通過戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、優(yōu)化資源配置和調(diào)整投資方向，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健增長(zhǎng)？
存量資產(chǎn)盤活與價(jià)值提升之術(shù)
在老舊城區(qū)改造升級(jí)過程中，如何有效進(jìn)行資產(chǎn)再開發(fā)，提升資產(chǎn)功能性和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力？如何識(shí)別和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行合理的資產(chǎn)配置，確保投資回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)控制。
新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下如何尋求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
大力推進(jìn)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)、加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的政策背景下，高端制造業(yè)、科技園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流的投資機(jī)會(huì)成為重要的關(guān)注點(diǎn)。同時(shí)，隨著政策在促消費(fèi)提內(nèi)需方面持續(xù)發(fā)力，智能家居、文娛旅游、國(guó)貨“潮品”等新的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)涌現(xiàn)。如何識(shí)別和把握這些領(lǐng)域中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是當(dāng)前的關(guān)鍵。
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