世上唯一不變的就是變化，而年初到現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)一個(gè)最大的變局
就是一二線城市之間的瘋狂博弈
從杭州的超新星式爆發(fā)，到提問后迅速做出反應(yīng)的南京，再到拼命搶人搶產(chǎn)業(yè)的深圳......
可見隨著這波二線城市的強(qiáng)勢(shì)崛起，一線的寶座似乎也不那么穩(wěn)當(dāng)了
之前我們寫過杭州已經(jīng)接近一線水平，但除了杭州，其實(shí)有更多強(qiáng)二線城市逐漸露頭
評(píng)論區(qū)更是引發(fā)了一波討論
而當(dāng)我們用腳走過這些二線城市，更能深刻感受到它們中有些真的不甘平庸，正努力站到臺(tái)前聚光燈下
不夸張地說，此時(shí)此刻的它們，也許未來某一天就是彼時(shí)彼刻的北上廣們
01
成都：全國(guó)樓市一次絕對(duì)的異軍突起
這兩年我們走過最多的城市就是成都
某種程度上，成都確實(shí)已經(jīng)是國(guó)內(nèi)樓市第一城了
數(shù)據(jù)就是最好證明
3年前商品房成交量取代武漢，從此成為全國(guó)第一
去年一二手成交雙雙拿下全國(guó)銷冠，超過了上海和北京
而今年一季度月均成交2.9萬(wàn)套，超過了上海小陽(yáng)春的2.3萬(wàn)
無論對(duì)比一線還是二線，成都樓市都幾乎進(jìn)入了暴走狀態(tài)
除了成交量，價(jià)格也絲毫不遜色頂尖一線
去年開始成都一手新房單價(jià)已經(jīng)破10萬(wàn)/平了
而今年16.98萬(wàn)/平的單價(jià)
不是出現(xiàn)在徐匯濱江也不是翠湖天地，而是成都
可怕的是這才只是個(gè)開始
3月底的土拍市場(chǎng)上，成都樓面價(jià)從1月的3萬(wàn)大步邁入4萬(wàn)+時(shí)代
別人要走幾年的路，它用2個(gè)月完成了
未來這塊地一手單價(jià)大概率也穩(wěn)在10萬(wàn)/平以上
屆時(shí)成都一手房已經(jīng)不能放在單個(gè)城市去講了，而是真正面向全國(guó)市場(chǎng)
所以各位有沒有想過為什么是成都？
第一，整體開發(fā)難度低
相比隔壁重慶，成都平原土地平整，位于南北走向的橫斷山脈里西嶺雪山和龍泉山之間，是西南地區(qū)唯一自然呈現(xiàn)的最大平地
且基建完善，也給了開發(fā)商更大潛力的開發(fā)空間，去催生極致的產(chǎn)品力
第二，本質(zhì)上成都樓市就是一個(gè)產(chǎn)品力驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)
最典型就是麓湖
在大部分開發(fā)商放棄水景、空談社群的時(shí)代，麓湖一開始就提出了“贏兩次”概念，直接給客戶真實(shí)交付社區(qū)內(nèi)的水景和社群，把原本的不確定變成了最大的確定
因此市場(chǎng)反饋一直很不錯(cuò)
2024年成都4000萬(wàn)市場(chǎng)，麓湖一枝獨(dú)秀
也因?yàn)橛羞@種領(lǐng)頭羊產(chǎn)品的存在，迫使整個(gè)市場(chǎng)對(duì)品質(zhì)的敏感度拉到最高，極大帶動(dòng)了成都產(chǎn)品力的升級(jí)
此后，蔚藍(lán)卡地亞也從建筑到環(huán)境都力求完美，輸出了又一個(gè)開發(fā)商造城樣板
包括國(guó)內(nèi)第一個(gè)四代宅七一城市森林花園也誕生在成都
這些產(chǎn)品放到今天都是公認(rèn)的好房子，直接領(lǐng)先一個(gè)時(shí)代
第三，成都是不缺購(gòu)買力的，尤其和其他城市相比不缺異地購(gòu)買力
去年全面放開后，全年外地客戶成交占比超過3成
其中川內(nèi)地級(jí)市占2成，川外占比超1成
尤其以“新西蘭”（新疆、西藏、甘肅）為代表的城市包括云貴，總占比可達(dá)6%
數(shù)據(jù)來源：克而瑞
可見一旦門檻降低，成都就有虹吸整個(gè)西部購(gòu)買力的能力
而這個(gè)輻射圈的人口總量非常夸張
除了成都本身的2140萬(wàn)常住人口，川內(nèi)還有6200多萬(wàn)，再加上周邊四省，累計(jì)接近1.3億人口
幾乎是國(guó)內(nèi)罕見的城市虹吸能力
所以雖然庫(kù)存來說成都高居全國(guó)前排，但真的不愁買家
再加上好產(chǎn)品好政策，去化周期反而來到20個(gè)高庫(kù)存城市中的最低，僅11個(gè)月左右
所以我們說成都樓市耐扛，底層邏輯就是這個(gè)
02
合肥&貴陽(yáng)：人口回流省會(huì)雙子星
今天人口流失成為很多城市的一個(gè)隱痛
根據(jù)中國(guó)社科院研究報(bào)告，全國(guó)約有180個(gè)城市出現(xiàn)人口持續(xù)凈流出
而最新數(shù)據(jù)中北京去年減少了2.6萬(wàn)人，上海減少7.2萬(wàn)人，還有重慶、長(zhǎng)春、濰坊....都有不同程度的人口減少
這種環(huán)境下，卻有2個(gè)城市能逆流而上：貴陽(yáng)和合肥
首先人口增量來看
我稍微整理了下2024年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，重慶、北京、上海等都是赤裸裸的負(fù)數(shù)
數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計(jì)局、城市數(shù)讀
而上漲明顯的幾位，比如深圳、廣州，心態(tài)也不那么穩(wěn)了
一左一右2個(gè)新晉小弟，數(shù)據(jù)壓迫感十足
增量上，一線已經(jīng)整體落后于貴陽(yáng)這座城市
只看增速，廣深也不如合肥
去年合肥人口增速同比上升了1.51%，深圳是1.12%，廣州甚至只有0.8%
目前合肥常住人口也首次突破1000.2萬(wàn)人，成為全國(guó)第18座千萬(wàn)人口大城
而且不是單純的數(shù)量增加，黑馬之所以耀眼
還在于更難得的人口回流
我們團(tuán)隊(duì)之前關(guān)注過，人口回流的風(fēng)早早就吹到了合肥
2022年，安徽人口凈流入24萬(wàn)名大學(xué)生、農(nóng)民工直接回流120萬(wàn)人
包括這幾年走奔他鄉(xiāng)的安徽游子，也陸續(xù)返回到故鄉(xiāng)
身處曾經(jīng)的勞務(wù)輸出大省，這座城市的吸引力正在瘋狂提升
那它做對(duì)了什么？
人口從來不是孤立的數(shù)字，東部城市天生有經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)去搶人，合肥和貴陽(yáng)有什么？
這個(gè)共同秘訣就是抓機(jī)會(huì)的能力
50多年前第一個(gè)留住中科大、18年前用80%財(cái)政引入虧損的京東方、5年前接住蔚來....
而且不是引進(jìn)門就不管了，哪怕自己餓肚子也要舉全市之力扶持
于是大學(xué)賦予了這座城市異常發(fā)達(dá)的腦力，通過產(chǎn)業(yè)投資又逆襲成了國(guó)內(nèi)第一方陣
連帶著安徽也站上了全國(guó)第一
數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
跟合肥一樣，貴陽(yáng)也抓住了產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)
不過合肥好歹有科大土壤，貴陽(yáng)直接走了一條無中生有的道路：一不靠海二不沿邊，但十年如一日?qǐng)?jiān)定不移的發(fā)展大數(shù)據(jù)
尤其被稱為“中國(guó)數(shù)谷”的貴安新區(qū)，集全省之力投入進(jìn)去，硬生生砸出了一批龍頭企業(yè)：寧德時(shí)代、比亞迪、吉利、華為、騰訊....
貴陽(yáng)年輕人進(jìn)大廠完全不用走出去
從西部欠發(fā)達(dá)城市到橫空出世躋身二線，貴陽(yáng)完成了一個(gè)很好的彎道超車樣板
這背后雖然路徑不同，但無論貴陽(yáng)還是合肥，本質(zhì)都是強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略的一步步兌現(xiàn)
03
重慶：逆襲上海，成為國(guó)內(nèi)消費(fèi)第一城
今年1-2月重慶社會(huì)消費(fèi)品零售總額2831億元，超越了上海的2777億元
這是重慶首次超過上海，成為全國(guó)消費(fèi)第一城
數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計(jì)局、城市數(shù)讀
而對(duì)一個(gè)西部城市來說，“社零”第一的含金量是非常高的，本質(zhì)上代表城市經(jīng)濟(jì)活躍度
這也是為什么重慶是全國(guó)唯五的國(guó)際消費(fèi)中心城市
本身消費(fèi)底子就非常厚，在成為第一之前重慶一直都是老二，僅次于擁有滬幣的魔都上海
尤其作為網(wǎng)紅城市，傳統(tǒng)的解放碑、觀音橋一直都是重慶“社零”的主要商圈
為了促銷費(fèi)，去年解放碑商圈還試點(diǎn)了“即買即退稅”政策，吸引愛馬仕、Prada、LV、Gucci等奢侈品牌入駐
2024年國(guó)際奢侈品銷售額增長(zhǎng)直接超過52%
除此之外，這次重慶之所以能順利反超，還有一個(gè)決定因素
就是縣域經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)崛起
去年就有4個(gè)縣級(jí)單位擠進(jìn)了TOP10，且大部分增速超過了主城9區(qū)
數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計(jì)局
今年更加強(qiáng)勢(shì)
1-2月重慶鄉(xiāng)村市場(chǎng)零售額同比增長(zhǎng)4.2%，增速超過城鎮(zhèn)消費(fèi)市場(chǎng)的3.1%
總體數(shù)據(jù)的拉高，讓重慶有了趕超上海的底氣
可見縣域經(jīng)濟(jì)池子有多大，家電、汽車、零售、餐飲、文旅....每一個(gè)都是巨大藍(lán)海
比如前不久國(guó)際網(wǎng)紅“甲亢哥”就被投喂了重慶榮昌區(qū)的“鹵鵝”
帶動(dòng)鹵鵝線上銷量大漲105%
從而引爆了一波縣城鹵鵝經(jīng)濟(jì)學(xué)
而這背后，榮昌區(qū)很早就開始布局鹵鵝產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)場(chǎng)景了
不僅開發(fā)“鹵鵝美食+非遺體驗(yàn)+鄉(xiāng)村旅游”精品線路，年接待游客突破200萬(wàn)人次
還在縣城規(guī)劃美食街區(qū)、舉辦“鹵鵝文化節(jié)”，做鹵鵝文創(chuàng)
整個(gè)消費(fèi)場(chǎng)景已經(jīng)搭建得非常完整
本質(zhì)上重慶借著這波“消費(fèi)下沉”的東風(fēng)，通過建設(shè)縣域商業(yè)體系挖出了更大的潛在消費(fèi)市場(chǎng)
所以超過上海其實(shí)順理成章
對(duì)這座一直長(zhǎng)青的網(wǎng)紅城市來說，縣域經(jīng)濟(jì)的崛起也不失為一條新的破局之路
04
武漢：東部沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最大受益者
有人逆襲靠山，有人逆襲靠賭，有人逆襲靠買買買
但武漢的逆襲靠的是天賦
站在這個(gè)天賦之上武漢甚至不需要做太多，東南沿海的資本西進(jìn)內(nèi)遷，首選基本就是武漢
于是我們能看到2025年1-2月部分萬(wàn)億城市的遷入量中
武漢凈遷入296家，排名全國(guó)第一
數(shù)據(jù)來源：武漢自由行，僅供參考
超過天津、重慶、鄭州...等城市
包括去年一整年也是如此，全國(guó)跨省、市遷入武漢市企業(yè)5701家
其中很多都是大廠
而且都是從一線城市或東南沿海一帶遷入武漢
大部分都直奔光谷產(chǎn)業(yè)園而去
比如金山辦公之前總部在北京，珠海香洲區(qū)也打造了自有產(chǎn)業(yè)園，但如今即將落戶光谷
所以這些總部奔向武漢的背后，是為了什么？
不可否認(rèn)雖然如今的武漢沒有從前那么耀眼，但卻是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶不折不扣的十字路口
圖源：《武漢市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》草案
九省通衢的天賦異稟，5個(gè)小時(shí)基本可以通達(dá)全國(guó)核心城市，堪稱心臟級(jí)的交通站位
但武漢也沒有干坐著等飯自己端上桌
這些年基礎(chǔ)配套、營(yíng)商環(huán)境不斷改善，產(chǎn)業(yè)的承接能力提升了不少
別的不說就看光谷，強(qiáng)產(chǎn)業(yè)氛圍多濃厚不用贅述了
國(guó)家信息光電子創(chuàng)新中心，圖源：長(zhǎng)江云新聞
甚至2024年武漢光電子產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)是全球第一了
超過歐美、日韓，支撐了全國(guó)光電子產(chǎn)業(yè)的半壁江山
再加上中部土地、用工等成本普遍低，政策、資源又大量?jī)A斜，對(duì)東部沿海企業(yè)的吸引力還是比較大的
更何況這里還有120萬(wàn)大學(xué)生人才儲(chǔ)備，鉆石區(qū)位+百萬(wàn)人才，武漢想不贏都難
05
寧波：最被低估的“掃地僧”城市
杭州出了六小龍之后，周邊存在感最強(qiáng)的城市變成了隔壁的南京、蘇州等
但對(duì)本省來說，一哥背后的候選人其實(shí)只有一個(gè)，寧波
只是大哥風(fēng)頭愈盛的時(shí)候，二哥永遠(yuǎn)低調(diào)
所以作為浙江第二城，很多人不知道寧波早已經(jīng)是萬(wàn)億GDP城市了
且不僅有錢，更有祖?zhèn)鞯恼婀Ψ?/p>
寧波手握全球第一大港口：舟山港，年貨物吞吐量13.77億噸，連續(xù)16年世界第一
同時(shí)全市的384家制造業(yè)重點(diǎn)企業(yè)，有110家的主導(dǎo)產(chǎn)品市占率全球第一，262家市占全國(guó)第一
以及專精特新“小巨人”企業(yè)數(shù)量排名全國(guó)TOP5
這組數(shù)字的含金量不必多說
對(duì)比杭州的阿里巴巴、六小龍，寧波的港口、制造業(yè)和“隱形冠軍”企業(yè)更像是這個(gè)城市的終極內(nèi)功
那么問題也來了，這樣的內(nèi)功是怎么練成的？
除了始終如一的城市哲學(xué)：務(wù)實(shí)，我想背后也是這座城市一直在變化中發(fā)展
上世紀(jì)的寧波幫開創(chuàng)了國(guó)內(nèi)第一家機(jī)器軋花廠、第一家商業(yè)銀行、第一家信托公司....
這些中國(guó)工業(yè)史上的很多第一，恰好印證了寧波闖過的這一路變化
近20年依舊如此
2010年之前大力發(fā)展出口經(jīng)濟(jì)帶來迅速增長(zhǎng)
2016年之后又投入科技創(chuàng)新，就在這一時(shí)期，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資同比增加了23.4%
走到今天，這座制造業(yè)拉起來的城市已經(jīng)成為中國(guó)制造的脊梁
甚至很多人并未意識(shí)到，寧波藏富于民的能力有多強(qiáng)
百年寧波幫并未消失，甚至在這個(gè)時(shí)代也是撬動(dòng)城市商貿(mào)的活躍力量之一
2025胡潤(rùn)全球富豪榜上，寧波共有37人上榜
我統(tǒng)計(jì)了500強(qiáng)的名單，很多大名相信各位都聽過
其中整個(gè)榜單企業(yè)總部在甬的有22位，寧波籍企業(yè)家15位
這才是真正的造富之城
而這顯然不會(huì)是終點(diǎn)
對(duì)于這座城市，不存在沒有更大的前路，寧波就是自己的前路
06
此前我們關(guān)注城市，目光主要集中在一線
但是現(xiàn)在越來越多的強(qiáng)二線城市也正在努力站上舞臺(tái)
今天我們梳理這些城市也并不是真的要和一線城市去比較
而是看到了他們?cè)跁r(shí)代洪流下默默地抓住一個(gè)錨點(diǎn)，并為之傾盡全部努力，才有了此刻的一鳴驚人
事實(shí)上，很多二線城市在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，確實(shí)已經(jīng)遠(yuǎn)超一線奔向國(guó)際了
這些城市的發(fā)展路徑就是一個(gè)厚積薄發(fā)的過程
而如今越來越多二線城市也在回饋城市里的人
成家立業(yè)時(shí)可以用極致性價(jià)比買到最頂尖的房子、不用背井離鄉(xiāng)就能留在家門口工作生活，包括也有接軌國(guó)際的消費(fèi)場(chǎng)景......
在這個(gè)時(shí)代之下，每個(gè)城市一路走來都有自己的個(gè)性色彩
而他們的努力也逐漸看到了回報(bào)：年輕人不再執(zhí)著于一線城市，開始越來越多的用腳投票，走向二線
也伴隨著這些強(qiáng)二線城市崛起，為普通人的生活帶來了更多可能
以上為正文，來自余奔雷
這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6042篇原創(chuàng)文章
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