樓市到底了嗎？我認為高層對于房地產(chǎn)的判斷是已經(jīng)到了底部，不會再繼續(xù)下降。
為什么這么說呢？因為4月25號，政治局會議把房地產(chǎn)納入到防范化解風(fēng)險領(lǐng)域這個板塊，并強調(diào)要持續(xù)鞏固房產(chǎn)的市場穩(wěn)定態(tài)勢。這說明上層對于房產(chǎn)的分析和判斷是：房地產(chǎn)已經(jīng)度過了最壞、最危險的時候，底部已經(jīng)開始顯現(xiàn)。
第一，成交量在穩(wěn)定增長。二線城市的二手房也在逐步回暖，部分核心城市的新房、二手房價格也開始進行修復(fù)。
第二，房企暴雷的風(fēng)險基本已出清。剩余存活到現(xiàn)在的房企，基本上沒有風(fēng)險，這意味著再出現(xiàn)爛尾的可能性已經(jīng)很小。而部分暴雷房企的重組已經(jīng)逐步完成，像華夏幸福完成重組，融創(chuàng)等也在持續(xù)化解風(fēng)險。這意味著房企對金融系統(tǒng)產(chǎn)生的風(fēng)險不會再增加。
第三，上一輪暴雷引發(fā)的爛尾樓，其交付工作在今年年底全面實現(xiàn)收尾。這代表著可能產(chǎn)生的風(fēng)險將基本全部出清。伴隨著過去4年房價的回調(diào)，房價的泡沫已經(jīng)被擠出。
所以，結(jié)論是房地產(chǎn)趨于穩(wěn)定。后面就是如何通過更加有效的財政政策和貨幣政策推動房地產(chǎn)市場向上發(fā)展。
不過，把房地產(chǎn)納入到防范化解風(fēng)險領(lǐng)域，說明風(fēng)險還有。那風(fēng)險在哪里呢？在居民端，體現(xiàn)在法拍房上。法拍房產(chǎn)生的原因有兩個方面：
第一，房價下跌，資不抵債從而斷供棄貸。
第二，居民收入大幅下降或者失業(yè)，導(dǎo)致喪失收入無法繼續(xù)支撐月供，從而導(dǎo)致棄貸。
怎么解決呢？
第一，讓房價等資產(chǎn)價格不再進一步損失，房價上漲，資產(chǎn)價格修復(fù)，這樣因房價下跌導(dǎo)致的棄貸就會被杜絕。
第二，增加就業(yè)，提高收入。會議里重點強調(diào)的幾點都關(guān)系到了就業(yè)和收入：
第一，幫扶困難企業(yè)。
第二，地方政府加快一攬子化債，解決地方政府拖欠企業(yè)的障礙問題。
第三，對受貿(mào)易戰(zhàn)影響的企業(yè)提高失業(yè)保險金的返還比例。這三點都是在強調(diào)穩(wěn)定就業(yè)。
第四，城市更新，城中村和危舊房的改造，這些背后是在增加就業(yè)，有就業(yè)就會有收入。穩(wěn)定就業(yè)就是穩(wěn)定現(xiàn)有的居民家庭，避免新增風(fēng)險。
所以本質(zhì)上這些政策是在穩(wěn)定房地產(chǎn)最后的風(fēng)險。這就是上面和一些人對“穩(wěn)”理解不一樣的地方。所以不少人感覺這次會議沒有達到預(yù)期，也沒有新增的增量政策。
但實際上，會議中重申要加力城市中心、城中村和危舊房的改造。這個政策本身是一個長期持續(xù)性的，其大的效果還沒有顯現(xiàn)出來，只需要繼續(xù)執(zhí)行就可以了。就像2015年啟動的棚改貨幣化，從15年啟動到18年結(jié)束。而這次的整改威力會更大，而且是要一直循環(huán)下去的。畢竟過去幾十年，我們有很多老房子、差房子都需要更新。
會議提出，還要加快構(gòu)建發(fā)展的新模式，加大高品質(zhì)住宅的供給，優(yōu)化存量商品房的收購政策。這句話表述了房產(chǎn)未來的發(fā)展方向：
一方面，要加快建設(shè)高品質(zhì)住宅，說明高品質(zhì)住宅短缺，供不應(yīng)求。4月份，鄭州的兩個高品質(zhì)住宅，龍湖和華潤的項目都是日光盤，而且高品質(zhì)住宅意味著地段位置也好。所以接下來土地的供應(yīng)大部分都是好地。那么接下來“面粉比面包貴”，地王炒作還是會不斷出現(xiàn)。
另一方面，收儲作為保障房是為了住房雙軌制的實施，也就是常說的，改善需求靠新房，剛需靠二手房，底層靠保障房。任何一個政策都不是孤立的，都需要系統(tǒng)地去分析和解讀。所以你看懂了嗎？
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