再過幾天就迎來五一小長(zhǎng)假了，與此同時(shí)，備受矚目的房地產(chǎn)新政即將在五月正式落地，新規(guī)的實(shí)施必將是房地產(chǎn)行業(yè)的全新起點(diǎn)，但絕度不是的落腳點(diǎn)，在這里我們不談新規(guī)會(huì)帶來哪些改變，小編跟大家一起大膽的預(yù)測(cè)一下未來房地產(chǎn)的落腳點(diǎn)到底在哪？

說到房地產(chǎn)就必須提到人口結(jié)構(gòu)問題，因?yàn)槿丝谑冀K是房地產(chǎn)行業(yè)的最底層的邏輯，過去房地產(chǎn)一路飆升就是因?yàn)槲覀兂擎?zhèn)化戰(zhàn)略，大量人口涌入城市，但現(xiàn)在我們城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)趨于結(jié)束，從2017年之后，我們?nèi)丝谝宦废禄浆F(xiàn)在的年出生人口不足1000萬，徹底擊垮了房地產(chǎn)上升的基礎(chǔ)邏輯。

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為什么說城鎮(zhèn)化接近尾聲，因?yàn)楦鶕?jù)我們的人口結(jié)構(gòu)，60、70后已經(jīng)進(jìn)入暮年，他們已完全失去對(duì)房子的需求，正逐步退出主力購(gòu)房群體序列，因?yàn)橛行枨蟮拇蠖喽家呀?jīng)持有房產(chǎn)，而沒有房產(chǎn)也不再追求。

60、70后的孩子大多是80、90后，這個(gè)年齡段的在前幾年

80后群體子女普遍進(jìn)入中學(xué)教育階段（12-18歲），其家庭置業(yè)需求已相對(duì)穩(wěn)定，受子女教育成本攀升及未來發(fā)展規(guī)劃影響，該群體更傾向于維持現(xiàn)有居住狀態(tài)，強(qiáng)化家庭財(cái)務(wù)蓄水池以應(yīng)對(duì)子女高等教育及職業(yè)選擇的資金需求，將來能給孩子更多的選擇。反觀90后家庭，雖處于學(xué)齡子女（6-12歲）快速增長(zhǎng)期，理論上應(yīng)存在較強(qiáng)的居住空間改善訴求，但受制于近年高位接盤的房貸壓力與收入增速放緩的雙重?cái)D壓，實(shí)際住房升級(jí)能力與需求意愿形成顯著落差。

基于中國(guó)人口結(jié)構(gòu)與住房政策演進(jìn)的戰(zhàn)略預(yù)判，05后至2017年間新生代群體將構(gòu)成房地產(chǎn)新政下品質(zhì)住宅的核心消費(fèi)主力，再過4-5年時(shí)間他們就將開始逐步步入社會(huì)，屆時(shí)正好是房產(chǎn)新規(guī)也趨于成熟，父母留下的老破小根本不能與新時(shí)代的“好房子”相抗衡，所以他們才是新標(biāo)準(zhǔn)最想狙擊的一代。

但我們前面說了，這不是房地產(chǎn)最終的落腳點(diǎn)，再過20年左右，60、70后開始逐漸退出社會(huì)，他們的退出將會(huì)像市場(chǎng)注入大量的土地以及農(nóng)村的宅基地，人口規(guī)模也會(huì)快速的下降，屆時(shí)可能出現(xiàn)的政策松綁，或?qū)⒃试S個(gè)人主體通過市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)交易，進(jìn)而催生定制化建房的新型開發(fā)模式。這種從"標(biāo)準(zhǔn)化供給"向"個(gè)性化營(yíng)造"的轉(zhuǎn)型，不僅意味著居住形態(tài)的革新，更將推動(dòng)住房市場(chǎng)完成從增量開發(fā)向存量?jī)?yōu)化的歷史性跨越，這或許是才是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最終的落腳點(diǎn)。