為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。
案件梳理
當(dāng)事人關(guān)系
原告：張楠（房屋登記所有權(quán)人）
被告：
王芳（張楠姨媽，母親同胞妹）
周偉（王芳配偶，被告）
周麗（王芳之女，張楠表妹）
周強（王芳之子，張楠表弟）
涉案背景
一號房屋：位于北京市朝陽區(qū)XX 小區(qū)，登記在張楠名下，原為張楠外祖父母（王建國、陳蘭）居住，二老去世后四被告繼續(xù)占用。
爭議焦點：張楠主張四被告無權(quán)占有房屋，要求騰退并支付占有費用；四被告抗辯房屋實為外祖父母出資購買，屬于遺產(chǎn)，拒絕騰退。
關(guān)鍵事實
產(chǎn)權(quán)登記與購房情況：
1999 年，張楠與甲公司簽訂《購房合同》，購買一號房屋，2000 年取得房產(chǎn)證，登記所有權(quán)人為張楠；
四被告稱購房款由外祖父母（王建國、陳蘭）出資，張楠僅為名義登記人，實際產(chǎn)權(quán)屬于外祖父母，且已另案提起所有權(quán)確認之訴。
占有與使用情況：
2008 年起，張楠外祖父母入住一號房屋，2016 年外祖母陳蘭去世，2022 年外祖父王建國去世后，四被告（均為姨母一家）繼續(xù)居??；
張楠主張四被告未經(jīng)許可占用房屋，要求自2022 年 7 月起支付每月 XXXX 元的占有費、物業(yè)費及供暖費。
被告抗辯要點：
購房時借用張楠名義（因外祖父母非職工身份），實際出資人為外祖父母，房屋應(yīng)為遺產(chǎn)；
長期照顧外祖父母并承擔(dān)生活費用，張楠未盡贍養(yǎng)義務(wù)，無權(quán)主張騰退；
已就房屋所有權(quán)提起訴訟，本案應(yīng)待另案結(jié)果。
爭議焦點
房屋所有權(quán)歸屬：
登記所有權(quán)人張楠與實際出資人（外祖父母）之間是否存在借名買房關(guān)系？
四被告能否以“實際產(chǎn)權(quán)人繼承人” 對抗登記效力？
占有行為的合法性：
外祖父母去世后，姨母一家居住是否構(gòu)成無權(quán)占有？
張楠作為登記產(chǎn)權(quán)人，是否有權(quán)排除妨害？
費用主張的關(guān)聯(lián)性：
若所有權(quán)存在爭議，張楠能否主張占有使用費、物業(yè)費等？
案件分析
一、物權(quán)登記的效力優(yōu)先性
登記推定力：
根據(jù)《民法典》第209 條，不動產(chǎn)物權(quán)以登記為生效要件，張楠持有房產(chǎn)證，依法享有所有權(quán)，四被告需提供充分證據(jù)（如借名協(xié)議、出資憑證）推翻登記（《民事訴訟法》第 67 條）。
另案訴訟的影響：
四被告已提起所有權(quán)確認之訴，但本案審理時該訴尚未結(jié)案，房屋權(quán)屬處于爭議狀態(tài)，法院無法直接認定四被告為無權(quán)占有人（《民事訴訟法》第156 條）。
二、占有合法性的認定困境
親屬關(guān)系與居住歷史：
四被告基于親屬關(guān)系（姨母一家）居住房屋，且外祖父母生前長期居住，需區(qū)分“基于家庭委托的合法居住” 與 “無權(quán)占有”；
張楠主張“借住” 外祖父母，但未提供書面約定，四被告主張 “遺產(chǎn)繼承” 亦缺乏遺囑或析產(chǎn)證據(jù)，雙方均未能明確占有基礎(chǔ)。
三、費用主張的前提條件
所有權(quán)爭議未解決：
若房屋最終被認定為外祖父母遺產(chǎn)，四被告可能基于繼承權(quán)合法占有；若登記有效，張楠可主張騰退及費用。
法院認為，在權(quán)屬未明確前，直接支持騰退及費用主張可能損害四被告合法權(quán)益，故暫不處理。
裁判結(jié)果
駁回全部訴訟請求：
因四被告已就房屋所有權(quán)提起另案訴訟，本案需以該訴結(jié)果為依據(jù)，目前不具備騰退條件；
案件啟示
借名買房的法律風(fēng)險：
實際出資人若未簽訂書面借名協(xié)議，僅憑付款憑證難以對抗登記效力，需在購房時明確權(quán)屬約定。
物權(quán)爭議的處理順序：
涉及房屋騰退的糾紛，若存在權(quán)屬爭議，法院通常優(yōu)先處理所有權(quán)確認之訴，再解決占有問題。
親屬間財產(chǎn)關(guān)系的書面化：
長輩與晚輩之間的房產(chǎn)安排（如借用名義、贈與、繼承）應(yīng)通過書面協(xié)議明確，避免繼承時產(chǎn)生糾紛。
訴訟策略的選擇：
原告主張騰退時，需先排除權(quán)屬爭議；被告抗辯需提供充分反證，否則需承擔(dān)舉證不能后果。
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