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案件梳理

當(dāng)事人關(guān)系

張芳：原告（86 歲，房屋所有權(quán)人）

王強(qiáng)：被告（原告之子，無其他住房）

涉案房屋情況

一號房屋：位于北京市朝陽區(qū)，原系公有住房，2023 年 11 月由張芳購買并取得不動產(chǎn)權(quán)證書（購房款 55154.72 元）。

關(guān)鍵事實

房屋權(quán)屬演變：

1986 年，原告所在單位甲廠將一號房屋分配給原告承租；

1999 年，被告與甲廠簽訂租賃合同，原告以 “未經(jīng)同意變更承租人” 為由起訴，法院生效判決確認(rèn)該租賃合同無效；

2023 年，原告與甲廠簽訂《自管公有住宅樓房買賣合同》，支付房款后取得房屋所有權(quán)。

爭議起因：

原告主張被告長期占有房屋且拒絕交還鑰匙，侵犯其所有權(quán)；

被告抗辯稱分房時考慮其福利（原、被告均為甲廠職工），且自己無其他住房，享有居住權(quán)。

舉證情況：

原告提交購房合同、產(chǎn)權(quán)證、租金及物業(yè)費支付憑證；

被告提交分房政策文件、疾病證明、無房證明，稱分房時因“母子均為職工” 獲得兩居室資格。

爭議焦點

被告是否享有合法居住權(quán)：

原告主張：房屋已通過房改購買并登記在自己名下，被告無所有權(quán)或合法租賃關(guān)系，屬于無權(quán)占有。

被告抗辯：原公有住房分配時考慮其職工身份和家庭福利，且生效判決僅確認(rèn)租賃合同無效，未否定其居住權(quán)。

所有權(quán)與親屬居住利益的沖突：

原告主張：作為所有權(quán)人，有權(quán)排除他人占有，要求被告騰退。

被告抗辯：無其他住房且身體狀況不佳，騰退將導(dǎo)致生活困難，應(yīng)允許繼續(xù)居住或支付租金。

案件分析

一、房屋權(quán)屬的法律認(rèn)定

所有權(quán)效力優(yōu)先：

原告通過房改購買取得一號房屋產(chǎn)權(quán)（《民法典》第209 條），登記為所有權(quán)人，依法享有占有、使用、處分權(quán)；

被告與甲廠的租賃合同已被生效判決確認(rèn)無效，其占有房屋缺乏合法依據(jù)，構(gòu)成無權(quán)占有（《民法典》第235 條）。

二、被告居住權(quán)主張的不成立性

分房政策的歷史背景：

公有住房分配時考慮家庭因素，但房改購買后，原承租關(guān)系終止，被告未參與購房出資，無權(quán)以歷史分房理由主張居住權(quán)；

被告提交的《住房分配辦法》僅為分房參考條件，不能對抗已登記的房屋所有權(quán)（《民法典》第217 條）。

三、騰退請求的合理性與人性化考量

老年人權(quán)益保護(hù)：

原告作為高齡老人，對自有住房的居住權(quán)受《老年人權(quán)益保障法》保護(hù)，子女不得干涉（《民法典》第240 條）；

被告雖無其他住房，但法律未賦予其對他人房產(chǎn)的法定居住權(quán)，騰退請求符合物權(quán)保護(hù)原則。

裁判結(jié)果

騰退義務(wù)與期限：

被告王強(qiáng)于判決生效后50 日內(nèi)騰空一號房屋，交還原告張芳；

裁判依據(jù)：

《民法典》第217 條（物權(quán)公示效力）、第 235 條（返還原物請求權(quán)）、第 240 條（所有權(quán)權(quán)能）。

案件啟示

公房改制后的權(quán)屬邊界：

公有住房通過房改購買后，原共同居住人未參與購房的，無權(quán)以歷史分房資格主張居住權(quán)，所有權(quán)登記為最終權(quán)利依據(jù)。

家庭共有住房的處理原則：

即使親屬關(guān)系密切，無權(quán)占有他人房產(chǎn)仍構(gòu)成侵權(quán)，所有權(quán)人可依法主張騰退；

法院可結(jié)合實際情況（如騰退方無房、身體狀況）給予合理騰退期限，平衡權(quán)利保護(hù)與人文關(guān)懷。

老年人財產(chǎn)權(quán)益保護(hù)：

子女不得因家庭福利分房歷史，侵犯老年人對自有住房的處分權(quán)，騰退請求受法律優(yōu)先保護(hù)。

舉證責(zé)任與生效判決的既判力：

主張居住權(quán)需提供合法依據(jù)（如有效合同、共有權(quán)登記），歷史分房文件或家庭協(xié)商記錄不足以對抗物權(quán)公示效力。

本案通過明確房改房所有權(quán)與歷史分房資格的法律界限，為家庭共有住房騰退糾紛提供了處理范式，強(qiáng)調(diào)物權(quán)登記效力優(yōu)先及老年人權(quán)益的特殊保護(hù)。