不得了，備受改善客戶(hù)關(guān)注的天河生物藥廠地塊，可能要加速上線(xiàn)了。
我們收到風(fēng)，地塊會(huì)加速推出，尤其是比較棘手地塊三方權(quán)屬問(wèn)題，有望解決。
而且，地塊關(guān)注度很高，目前的消息是，廣州市面上的主流開(kāi)發(fā)商，都很感興趣。
所以，我們?nèi)サ貕K現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)了一圈，聊聊最新情況。
1、被華景新城包圍的大型地塊，租戶(hù)暫未收到退租通知
逛了一圈，我的最大感受是，這塊地真的好大。
同樣都是舊廠房，衡器廠地塊兩步路就看完了，看這塊地就必須騎上共享單車(chē)。
大概5.1萬(wàn)平的占地，一點(diǎn)不虛。
地塊四周，被華景新城二手房包圍住，你可以理解為這就是一塊位于華景內(nèi)部的地。
好處是很安靜，周?chē)际侨A景新城的內(nèi)部道路，車(chē)流不多，大體都是業(yè)主的私家車(chē)。
但也有缺點(diǎn)，進(jìn)出不方便，要么得繞行，要么得走小路。
比如說(shuō)，從南醫(yī)三院旁邊的晨郵路進(jìn)入，雙向兩車(chē)道，路面窄，很多自行車(chē)和電雞出入，中間還有一段在修路被封起來(lái)了。
這也是很多人介意的地方，南邊正對(duì)南醫(yī)三院內(nèi)科樓，還是出入必經(jīng)之道。
而地塊現(xiàn)狀，大部分是廢棄舊廠房、停車(chē)場(chǎng)、加上現(xiàn)存的各類(lèi)租戶(hù)。
租戶(hù)確實(shí)很多，包括小公司、倉(cāng)庫(kù)、快遞點(diǎn)、普通住戶(hù)、還有商戶(hù)等等，現(xiàn)狀和年初差不多。
我隨機(jī)問(wèn)了幾個(gè)租戶(hù)，有沒(méi)有收到退租通知，大家都說(shuō)沒(méi)有。
有個(gè)租戶(hù)說(shuō)，他們3年前搬進(jìn)來(lái)時(shí)，就知道這塊地有糾紛，聽(tīng)說(shuō)以前也嘗試過(guò)賣(mài)地，但最終沒(méi)有談下來(lái)。
還有個(gè)租戶(hù)在這里租了十幾年，他了解的情況是，這塊地之前就不少人來(lái)打聽(tīng)，但情況很復(fù)雜，小業(yè)主多，要啃下來(lái)不簡(jiǎn)單。
而門(mén)口的保安，是君益實(shí)業(yè)派下來(lái)的，他也說(shuō)沒(méi)收到通知。
確實(shí)，這塊地糾紛由來(lái)已久，從公開(kāi)渠道都能查到廣東生物藥廠和君益實(shí)業(yè)打過(guò)3次官司，涉及合同糾紛、補(bǔ)償金額等問(wèn)題。
幾年下來(lái)一直在拉扯，就看這一次能不能談妥了。
如果順利，估計(jì)就能開(kāi)倍速了。
參考衡器廠地塊，年初還有租戶(hù)，1月底開(kāi)始調(diào)規(guī)，3月掛牌，4月30號(hào)出讓?zhuān)斓脑?huà)下半年都能入市了。
2、天河最好的改善地塊之一，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，需求量大，確定性高
依我來(lái)看，這一次，天河生物藥廠地塊的推動(dòng)力會(huì)更足，幾個(gè)理由：
1）天河?xùn)|今年綜合性最好的改善地塊之一，本身匯景-華景就是改善板塊。這兩天又有天瑞這個(gè)網(wǎng)紅顏值標(biāo)桿。
2）沒(méi)對(duì)手，附近的保利天瑞進(jìn)入清盤(pán)階段，107平800多萬(wàn)能上車(chē)，125平約1000-1250萬(wàn)，188平1600-1880萬(wàn)。
3）周邊二手市場(chǎng)龐大，樓齡20年左右，有大量的置換需求
天河生物藥廠地塊位于華景新城，北靠匯景新城，南靠天河公園，這塊區(qū)域，改善屬性和成熟性有目共睹。
在華景里逛一圈，里邊要啥有啥，學(xué)校、商場(chǎng)、醫(yī)院、醫(yī)院，肉菜市場(chǎng)，甚至還有星巴克，基本都不用出去。
去年，11號(hào)線(xiàn)通車(chē)，板塊最大的短板也填上了。
所以，天河生物藥廠地塊，變成了11號(hào)線(xiàn)華景路站+強(qiáng)學(xué)位+改善大城的配置，在天河絕對(duì)算上乘。
同時(shí)，這塊地還有一個(gè)可以抄作業(yè)的模板，保利天瑞。
事實(shí)上，天瑞在拍地階段并不被看好，但它卻是近兩年全廣州最賺錢(qián)的項(xiàng)目，也是廣州千萬(wàn)級(jí)改善盤(pán)主力。
現(xiàn)在，天瑞進(jìn)入了清盤(pán)階段，余下房源都在低樓層，112-150-268平四房，均價(jià)大約8萬(wàn)/平。
所以，等到天河生物藥廠入市，大概率就是一枝獨(dú)秀的程度。
而且，天河生物藥廠地塊，整體素質(zhì)比保利天瑞更好，位置更核心、通勤更近地鐵、環(huán)境更安靜。當(dāng)然拿地價(jià)格，估計(jì)會(huì)有一番競(jìng)爭(zhēng)。
直接點(diǎn)說(shuō)，天河生物藥廠，可能就是保利天瑞2.0。
更重要的是，有天瑞打底，整個(gè)大片區(qū)的需求和購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)被充分驗(yàn)證。
華景新城、匯景新城、天河公園，是天河改善的三劍客，業(yè)主群體是天河早期白領(lǐng)、體制內(nèi)人群、私企老板等，消費(fèi)力高。
二手交投也很活躍，華景新城的二手中介門(mén)店，多到幾乎每隔100米就能看見(jiàn)一家。
但也有共同的問(wèn)題，就是樓齡上去了，平均下來(lái)大概有20年，產(chǎn)品老舊，使用率低。
近期成交的二手房清一色為中小戶(hù)型，對(duì)應(yīng)的是剛需剛改買(mǎi)家。
當(dāng)然，并不是說(shuō)板塊被改善客拋棄，而是板塊確實(shí)很缺改善型的新產(chǎn)品，選擇很少。
3、好學(xué)校、新產(chǎn)品、拓寬道路，很重要
其實(shí)，結(jié)合今年初討論會(huì)曝光的信息來(lái)看，值得期待的亮點(diǎn)也不少：
1）規(guī)劃容積率大約3.0
2）規(guī)劃有學(xué)校，預(yù)留面積估計(jì)接近3萬(wàn)平，足夠建設(shè)九年制學(xué)校
3）新規(guī)產(chǎn)品+好房子標(biāo)準(zhǔn)
4）道路問(wèn)題，大概率會(huì)進(jìn)行調(diào)整
按現(xiàn)有規(guī)劃，天河生物藥廠地塊建面范圍約4-6萬(wàn)平，如果按建面6萬(wàn)平，3.0容積率計(jì)算，住宅占地約2萬(wàn)平。
那留給學(xué)校大概就有3萬(wàn)平，比華景小學(xué)南北校區(qū)加起來(lái)還大（約2.59萬(wàn)平）。
學(xué)校位置放在地塊南側(cè)，再加上南面道路拓寬，既接入中山大道，同時(shí)離華景路站也會(huì)更近。
產(chǎn)品上，天河生物藥廠完全有條件設(shè)計(jì)板樓，疊加120%使用率和“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，基本碾壓周邊樓盤(pán)。
至于更詳細(xì)的規(guī)劃，就要等接下來(lái)地塊調(diào)規(guī)后，再來(lái)看了。
當(dāng)然，當(dāng)務(wù)之急，還是要解決地塊的權(quán)屬問(wèn)題，把地收回來(lái)。
至少能確定的是，這塊地已經(jīng)擺在明面上，預(yù)期也明朗：
華景超成熟大城+大型學(xué)校+華景路地鐵+低密度大盤(pán)+新規(guī)新產(chǎn)品，預(yù)定天河千萬(wàn)級(jí)改善的扛把子。
沒(méi)有啃不下來(lái)的硬骨頭，只要這塊骨頭夠值錢(qián)。
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