不管你信不信，廣州土拍徹底火了。
1）白云衡器廠住宅地塊，一共9家房企參加，這一幕久違了。
分別是：中海880、金茂88、綠城696、國貿(mào)28、中鐵置業(yè)909、越秀1、龍湖123、建發(fā)6、保利置業(yè)676。
2）嘉禾望崗兩個地塊分別有四家報名。
保利，龍湖，越秀、國貿(mào)。有央企，有國企，也有民企。
畢竟，現(xiàn)在土地市場容錯率為零，寧愿不拿，也不要拿錯。
但，白云衡器依舊競價激烈。
3）最后，經(jīng)過20多輪競價，越秀拿下京溪路衡器廠地塊，成交總價14.15億，樓面價3.36萬/平。
土拍市場釋放積極信號，說明開發(fā)商對后市看好。
之所以這么熱，一方面是地塊素質(zhì)在線，另一方面是旁邊云悅走貨表現(xiàn)不錯，市場行情較穩(wěn)。
衡器廠地塊配套算是云悅同款，各有勝負(fù)，鐵比云悅好，學(xué)不如云悅穩(wěn)定，商業(yè)和環(huán)境差不多。
①18號線京溪路地鐵站上蓋，鼓勵建地下通道連接地鐵，意味著將來停車場能直達(dá)地鐵。
18號線預(yù)計26年開通，1站廣州東、2站珠江新城。短期內(nèi)，也有3號線梅花園站可以用，步行距離約1.1公里。
自駕回體育中心約20分鐘，去珠江新城約25分鐘左右。
②沒配學(xué)校，但統(tǒng)籌周邊學(xué)校都還不錯，旁邊越秀云悅配建的24班培英小學(xué)；還有白云公立小學(xué)龍頭京溪小學(xué)。
值得一提的是，旁邊的廣州工控京溪廣智片區(qū)混合改造項目，已經(jīng)獲批，會給地塊帶來新增量，一所36班小學(xué)，還能改善城市界面。
③目前，周邊環(huán)境不錯，底商配套完善，購物中心有兩個，距離信達(dá)金茂廣場約2公里，近一點的廣墾天河壹號約700米。
地塊起拍價2.77萬/平，相比云悅最終成交價2.99萬/平，要低了2200/平，留了競價空間給開發(fā)商。
衡器廠配建要求比較低，不用配建小學(xué)和幼兒園，只有基礎(chǔ)性公服配套，和約4175平道路。
未來，額外成本，可能在地下連接京溪路地鐵站點，這些都是要和廣州地鐵去打配合的。當(dāng)然，也會體現(xiàn)在后期售價上。
衡器廠地塊，土地面積2.1萬平、建筑面積4.2萬平、容積率2.5、陽臺率20%，比云悅多了1萬方，就是百來套房子。
去年，越秀云悅受到買家的認(rèn)可，快進(jìn)快出，既賺到名聲，又賺到了錢。
10月初拿地，拿地兩個多月就開盤，12月開盤到現(xiàn)在半年時間，進(jìn)入清尾貨階段，考慮網(wǎng)簽滯后，只剩二三十套。
地價3萬/平，云悅開盤價5.2-5.8萬/平，后期漲到6萬/平。
即便現(xiàn)在清尾貨，也維持在開盤價，均價5.5萬/平，挺穩(wěn)的，去化不錯。
其實，這給衡器廠地塊打樣了，抄作業(yè)，產(chǎn)品升級繼續(xù)卷，做個云悅PLUS，承接住這波流量。
雖然現(xiàn)在不卷陽臺率，但開發(fā)商還是找到了更多門路，比如0飄窗、入戶陽臺玄關(guān)等等，都能提升居住體驗。
參考越秀云悅的88平，四空間兩衛(wèi)，豎廳格局，四開間南向，連書房的長景觀陽臺，主臥的270°景觀。
樣板間做了大三房的格局，客廳開間合并了小書房，去到接近5米。
到現(xiàn)在來看，越秀云悅都是優(yōu)秀的一批80-90平房子，交標(biāo)升級下、飄窗搞一搞、客廳和入戶重新設(shè)計，就很能打了。
衡器廠摸著云悅的石頭過河，走前輩走過的路，就好走了。
產(chǎn)品定位剛改/改善，延續(xù)25F以下的低密小高層，家門口直達(dá)地鐵口，再把學(xué)校提前定下來。
面積段在85-120之間，大戶型可能會稍微大一點，總價控在450-700萬左右。
1、地緣改善客，比如南醫(yī)，周邊城市界面很不錯，從旁邊樓齡比較大的房子，置換或是新購一套。
2、體育中心、珠江新城工作，通勤方便，家門口有18號線，自駕20分鐘能搞定。
身是白云身，心是天河心，和旁邊的天河打總價差，貨量不多，也沒有其它競品了。
越秀，則拿下嘉禾望崗TOD的039地塊，成交總價4.8億，樓面價1.34萬/平。
雖然，需要配建54班九年一貫制學(xué)校、幼兒園，以及停車場。
1.34萬/平的地價，還是操作空間不小。
旁邊的國貿(mào)云上，均價約4.1-5.3萬，戶型85、105、123平，目前已經(jīng)加推最后1棟了，板塊小戶型即將缺貨了。
新地塊在嘉禾望崗地鐵口，配九年一貫制學(xué)校，地價更低，搭配上不錯的居住環(huán)境，是有市場的，能吸引很多通勤剛改客。
早上拿地的開發(fā)商，下午050地塊也需要出價，所以大概率還是兩塊一起拿下來，圍繞地鐵口，打造一個連片的TOD開發(fā)。
050地塊，地價更貴，起拍總價去到約5.4億。
能否繼續(xù)拿下，我們下午見。
越秀，也專門在五一做了活動。
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