廣州賣地，火了！
白云三宗地，都拍出了不錯(cuò)的成績(jī)：
·衡器廠地塊，吸引了越秀、中海、金茂、綠城、國(guó)貿(mào)、中鐵、龍湖、建發(fā)、保利置業(yè)9家房企廝殺，競(jìng)價(jià)26輪，溢價(jià)21%，最終越秀勝出，成交總價(jià)14.15億，樓面價(jià)33624元/平，可售3.8萬/平；
·嘉禾望崗兩宗，吸引了國(guó)貿(mào)、越秀、龍湖、保利4家房企參拍，最終都由越秀拿下。
其中：
上午的039地塊，國(guó)貿(mào)、越秀、龍湖，競(jìng)價(jià)13輪，最終越秀拿下，溢價(jià)16%，總價(jià)4.8億，樓面價(jià)1.34萬/平，可售2.6萬/平；
下午的050地塊，保利也加入了戰(zhàn)局，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，拍了21輪，越秀成功搶地，溢價(jià)18%，總價(jià)6.49億，樓面價(jià)1.87萬/平，可售2.3萬/平+。
溢價(jià)率高，是好事。
這代表開發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期和看好。
這說明，在地價(jià)調(diào)整，容積率調(diào)整之后，開發(fā)商還是堅(jiān)定看好后市。
市場(chǎng)需求和購買力是有的，但是缺一個(gè)價(jià)格到位，讓人上頭的項(xiàng)目。
隨著今天地塊的火熱成交，低調(diào)的白云，這回徹底藏不住了。
白云的火熱，在我看來，有一個(gè)關(guān)鍵原因：
白云，挺缺貨的。
一方面，是地賣得不多。
2023-2024年，一共也就6宗，還包含安置房、共有產(chǎn)權(quán)房等在內(nèi)，這也導(dǎo)致了全新盤的缺位。
白云，今年到現(xiàn)在就只出了一個(gè)全新項(xiàng)目，設(shè)計(jì)之都的中建·白云之星，還是由舊改孵化而來的。往前追溯，是云悅，再往前追溯，是國(guó)貿(mào)云上。
供應(yīng)的主力，還是存量項(xiàng)目居多。
所以一有靚地，連中海都能炸出來。
另一方面，是房子賣得不少。
2024年，白云新房成交面積高達(dá)87.5萬平，位列中心區(qū)第一，也超過了黃埔。
去化周期也在不斷縮短，2024年底，是14.2個(gè)月，到了今年3月底，縮短到了13.6個(gè)月，賣得比海珠還快。
相比其他區(qū)域，白云市場(chǎng)確實(shí)是內(nèi)生，但作為廣州第一人口大區(qū)，產(chǎn)業(yè)也足夠強(qiáng)勁，又有大力度的舊改推進(jìn)，并不缺購買力。
而這次捧出的兩宗地，一個(gè)足夠靠近天河，一個(gè)在設(shè)計(jì)之都，板塊能級(jí)都比較高，且有學(xué)鐵商、新規(guī)加持，質(zhì)價(jià)比高，面向的不僅是區(qū)內(nèi)客戶，還有外區(qū)，尤其是地鐵沿線。
不光是買家，房企也會(huì)用腳投票。
接下來，設(shè)計(jì)之都、齊富路和政通路西側(cè)地塊，也陸續(xù)要來，白云很快又要迎來下一個(gè)高光時(shí)刻：
廣州設(shè)計(jì)之都三期AB2603123、087地塊，14號(hào)線二期鶴南站和2號(hào)線黃邊站雙地鐵交匯，且周邊有豐富商業(yè)、醫(yī)療資源，持續(xù)引入優(yōu)質(zhì)教育資源，如華中師范大學(xué)白云學(xué)校；
齊富路北側(cè)地塊，位于白云新城蕭崗片區(qū)，近地鐵2號(hào)線、12號(hào)線、14號(hào)線，且周邊高端配套匯聚，包括白云國(guó)際會(huì)議中心、兒童公園、廣州體育館等，培英中學(xué)云城校區(qū)和廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)云城校區(qū)僅一路之隔。
政通路西側(cè)地塊，即原五羊摩托車廠地塊，位于白云和越秀區(qū)交界，旁邊是11/12號(hào)線中醫(yī)藥大學(xué)站，按照此前規(guī)劃，容積率低至1.8-2.0。
但這場(chǎng)土拍的關(guān)鍵，還不僅僅在于溢價(jià)率高低，其深層邏輯，是政策端，在地塊出讓時(shí)，就通過“硬性”的參數(shù)化調(diào)控來引導(dǎo)引導(dǎo)產(chǎn)品迭代，倒逼行業(yè)品質(zhì)躍遷。
說白了，就是要做好房子。
這次成功出讓的幾塊地，都有一個(gè)共同特點(diǎn)：
低密度。
容積率，都在3左右。
基本符合5.1要開始施行的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》。
在這項(xiàng)規(guī)范里，廣州屬于第Ⅳ類建筑氣候區(qū)劃。
住宅用地，高層控制在26層以內(nèi)，樓高80米以內(nèi)，建筑容積率3.1以內(nèi)。
這批地，“提前”對(duì)齊了新國(guó)標(biāo)，算是敲響了前奏。
后續(xù)掛牌的地塊，基本上都要按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)走。
廣州已經(jīng)有預(yù)出讓的地塊，重新被打回去調(diào)規(guī)了，調(diào)好了再回來。
今天掛牌的天河航天奇觀、番禺鐘村地塊，容積率也都在3以下。
這場(chǎng)土拍，嚴(yán)格來說是“劃時(shí)代”的。
以此為界，往前是一抓一大把的超高層，往后都是低密，板樓。
這些都是足以改寫樓市游戲規(guī)則的指標(biāo)。
無論是對(duì)于地方出讓金收入，以及開發(fā)商產(chǎn)品規(guī)劃輸出，購房者的居住體驗(yàn)，都會(huì)帶來顛覆性的影響。
容積率大小，直接決定了土地的使用效率和開發(fā)強(qiáng)度，也是土地財(cái)政的核心盈利指標(biāo)。
一般來說，容積率越高，意味著地價(jià)越高（總價(jià)），開發(fā)量越大，在貨值最大化策略的推動(dòng)下，房企造出來的房子，很多都是30層以上的高樓，尤以市中心為甚。
普通購房者選擇空間被嚴(yán)重壓縮的同時(shí)，也要被迫接受更高的公攤成本，被“吃掉”一部分得房率。
但以前大家都這么干，價(jià)值傳導(dǎo)鏈條也沒問題，就這么延續(xù)下來了，像程序員界流傳著那句經(jīng)典名言一樣：
代碼能跑就不要?jiǎng)印?/p>
住建新政，是強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范，就是要修BUG，打破過去的路徑依賴。
新標(biāo)準(zhǔn)下，好房子不僅得房率要高，還要低密，層高3m，安全、舒適、綠色、智慧..才能符合城鎮(zhèn)化中后期，居民進(jìn)階的居住需求。
大膽預(yù)測(cè)，這會(huì)給廣州帶來幾個(gè)大的影響：
一、土地供應(yīng)量下降，土地出讓金銳減。
不是所有地塊，都能，或者說都合適套上新規(guī)范，即使可以，重新調(diào)規(guī)劃方案也需要時(shí)間，原先的供應(yīng)計(jì)劃，趕不上變化。
即使能上，容積率減小，也會(huì)導(dǎo)致土地出讓金的下滑。
像之前的“回爐”的世界大觀四期，雖然單價(jià)漲了，但隨著容積率從1.8降到1.1，總價(jià)也降了5.9億。
二、倒逼開發(fā)商產(chǎn)品升級(jí)。
上半場(chǎng)，大家卷的是得房率，實(shí)際上也增加了房企的可售面積，除了設(shè)計(jì)上要多下功夫，多來點(diǎn)巧思，沒帶來太多負(fù)擔(dān)，反而是加速去化了；
但下半場(chǎng)，容積率降低，可售減少，政府也不可能無限降地價(jià)，為了平衡成本，溢價(jià)率肯定要拉上去，也就是房子售價(jià)會(huì)更高。
怎么讓買家心甘情愿為品質(zhì)買單，是更考驗(yàn)功力的。
三、利好新房買家，二手面臨更大危機(jī)。
這兩年樓市最明顯的趨勢(shì)，就是進(jìn)入了買方市場(chǎng)，買家有更多的自主權(quán)，選擇權(quán)，隨著各種新規(guī)的出臺(tái)，房子越來越顯大，品質(zhì)越來越高，價(jià)格比起之前也回調(diào)了。
這部分產(chǎn)品，在售的時(shí)候搶二手客戶，賣完了進(jìn)入二手市場(chǎng)，有樓齡，得房率，設(shè)計(jì)等分明的優(yōu)勢(shì)，也是輾壓級(jí)的存在。
這一點(diǎn)，我們可以結(jié)合今天三宗地來看。
這兩個(gè)新項(xiàng)目，會(huì)是接下來樓市的新標(biāo)桿。
越秀·衡器廠地塊：云悅2.0。
這是今年到目前，廣州最火的一塊地。
參拍的企業(yè)，一共有9家，中海880、金茂88、綠城696、國(guó)貿(mào)28、中鐵置業(yè)909、越秀1、龍湖123、建發(fā)6、保利置業(yè)676。
在廣州活躍的開發(fā)商，基本都在名單之內(nèi)。
今天正式開拍，各家也都出價(jià)了。
云悅的火熱，已經(jīng)提前驗(yàn)證了項(xiàng)目和板塊的利潤(rùn)率和安全性，很多開發(fā)商對(duì)板塊的量?jī)r(jià)還是有信心和看多的。
之前我們就說過，越秀拿地的可能性更高，因?yàn)榻畼桥_(tái)，可操作性更強(qiáng)，也可以連片開發(fā)，開發(fā)成本最低。
雖然國(guó)貿(mào)等企業(yè)出價(jià)也很積極，但不出所料，最后還是越秀摘的牌。
衡器和云悅兩個(gè)項(xiàng)目，基本面基本一致。
包括容積率，以及地鐵、商業(yè)配套等。
不同之處在于：云悅是超新規(guī)，陽臺(tái)率可以做到25%，且學(xué)位明牌，配建的24班小學(xué)是培英成員校；
衡器陽臺(tái)率只有20%，學(xué)位未定，但體量更大，能比云悅多做一棟樓，也鼓勵(lì)建地下通道直通地鐵，便捷度更高。
20%的陽臺(tái)率，也夠用，關(guān)鍵還是看設(shè)計(jì)，像保利怡璟灣、龍湖央璟頌，也不是超新規(guī)，但做了“零飄窗”，得房率也不低，怎么都能秒殺周邊次新。
學(xué)位現(xiàn)階段是還沒明牌，但云悅只有300戶，還是有余量的，現(xiàn)在也由越秀拿下，確定性更高。
而且，旁邊的廣州工控京溪廣智片區(qū)混合改造項(xiàng)目也規(guī)劃有一所36班小學(xué)。
這次衡器廠地塊，起拍價(jià)格其實(shí)比當(dāng)時(shí)云悅還要高，地價(jià)漲了1200元/平+，單價(jià)也多出了3個(gè)億。
這其實(shí)也是好事，地價(jià)上漲，也側(cè)面印證了廣州的信心。
從我前兩天現(xiàn)場(chǎng)航拍情況來看，地面廠房已經(jīng)拆完了，動(dòng)起來會(huì)很快。
地緣置換，以及3號(hào)線、18號(hào)線沿線的上班的族來說，如果之前沒買到云悅，這里倒是可以多關(guān)注。
不過，在面積段上，或許會(huì)相較之前更大膽，做更大的戶型。
越秀·嘉禾望崗地塊：剛改戶型，控總價(jià)
而兩塊地，本就是捆綁出讓，連片開發(fā)，越秀一起拿也是意料之中，雖然過程漫長(zhǎng)了點(diǎn)，火藥味重了點(diǎn)，但還是拿到了。
隨著下午050地塊的成交，越秀也正式包圓了今天出讓的所有地塊。
8月，嘉禾望崗也掛過兩宗地，是019和035地塊，但最終沒賣掉。
有些朋友應(yīng)該還記得，去年
這次的039和050地塊，位置更核心，地鐵上蓋，地價(jià)也更友好，學(xué)位確定性也高。
｜地塊現(xiàn)狀
039地塊規(guī)劃配建的54班九年一貫制學(xué)校，白云已經(jīng)明確，要打造優(yōu)質(zhì)教育品牌。
強(qiáng)概念板塊，便宜的地價(jià)，再搭配不錯(cuò)的學(xué)鐵商，不錯(cuò)的居住環(huán)境，還是很香的。
否則月初開會(huì)討論停車新模式，也不會(huì)有30多家去現(xiàn)場(chǎng)。
其客群，其實(shí)是比較清晰的。
一是依賴地鐵出行人群，嘉禾望崗站的客流，僅次于珠江新城和體育西路站，位列全市第三，2/3/14號(hào)線交匯，半小時(shí)通勤市中心；
｜工作日非上下班高峰客流實(shí)拍
二是本地客戶，包括在周邊工作生活的，以及新世界“分巢”出來的家庭等。
國(guó)貿(mào)云上的熱銷，也證明了嘉禾望崗板塊的購買力。
新地塊地價(jià)更低，又有學(xué)位預(yù)期，還是新規(guī)產(chǎn)品，做剛需-剛改產(chǎn)品，控總價(jià)，還是很有吸引力的。
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