似乎我們很少提及五大新城的話題
無(wú)論是他是五大新城的時(shí)候還是改成五個(gè)新城的階段
對(duì)我們而言這是基于上海環(huán)狀結(jié)構(gòu)上的人口&資源外溢的結(jié)果
更確切說(shuō)這是個(gè)不斷外溢的過(guò)程
而這樣的過(guò)程中很多畫面當(dāng)你以1年2年為跨度去觀察的話，很難看到180°轉(zhuǎn)變
青浦新城站附近城市界面
10年前嘉定新城方向新盤沿著11號(hào)線不斷向西北延伸
沿線你能看到的基本是乍新的地鐵站，以及出站后略顯荒涼的城市界面
所有生活場(chǎng)景都停留在開發(fā)商的樓書上
經(jīng)常你去看盤的時(shí)候都是踩著還沒封上水泥的泥濘路上
即便如此大家還是爭(zhēng)先恐后的為未來(lái)買單
這樣的畫面不僅僅是發(fā)生在嘉定新城
沿著西側(cè)新區(qū)在上海西側(cè)、南側(cè)、東南側(cè)打一圈
這樣的畫面對(duì)于嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉賢新城、臨港新城都不陌生
而今天要說(shuō)的也是這里，因?yàn)樽罱覀円庾R(shí)到此時(shí)此刻在這些地方發(fā)生了一些改變，一些有點(diǎn)出乎我們意料的小狀況
01
一組掛牌&成交矛盾
最先打開天靈蓋的是一組小切口數(shù)據(jù)
這是鏈家統(tǒng)計(jì)自己各環(huán)線掛牌庫(kù)存占比的數(shù)據(jù)
掛牌量50%左右是分布在上海外環(huán)外的，這點(diǎn)不僅是鏈家
全市掛牌結(jié)構(gòu)也如此，所以這點(diǎn)不稀奇，稀奇的是他的走勢(shì)
外環(huán)外的庫(kù)存占比持續(xù)走高
也是幾乎同時(shí)我又看到份五大新城的成交占比
從2021年開始可以清地看到五大新城成交占比又在下滑
雖然時(shí)間跨度有差、雖然外環(huán)外不能粗暴等于五大新城
但他們之間從時(shí)間到空間的包含被包含關(guān)系還是讓里面的相悖狀況有點(diǎn)明顯
如果僅僅是庫(kù)存走高、成交走低并不稀奇
但如果是庫(kù)存占比、成交占比的話，這就不僅僅是市場(chǎng)熱度高低的問題了
人一旦真產(chǎn)生疑惑后就會(huì)想著弄明白，于是飛一般的我跑了趟五大新城
去看這些地方最典型的二手小區(qū)，有多典型呢
就如果你的預(yù)算是200-500萬(wàn)這個(gè)主流價(jià)段，那這些盤都是中介推薦的首屈一指
嘉定新城站附近的常發(fā)豪庭是2013年的次新
已經(jīng)出現(xiàn)大面積墻皮掉落跡象，但綠化率和公區(qū)能看出建成時(shí)的品質(zhì)感
2021年這里全年掛出18套房源、2022年20套、2023年和2024年分別是56套
另一邊成交量變化倒不是很明顯
2021年共計(jì)售出16套、2022年和2023年分別售出12套、2024年售出要多點(diǎn)，但也就17套
同維度我又去看了青浦新城的怡田小區(qū)、松江新城的江誠(chéng)苑、奉賢新城銀河麗灣、臨港新城的港城悅庭
大家都有個(gè)共同問題
臨港新城的港城悅庭2023年小區(qū)
就是掛的洶涌，賣的卻很平靜
所以這是全市情況么
02
我去搜了全市數(shù)據(jù)
首先環(huán)線維度看了下基本面
確實(shí)，外環(huán)外的情況跟前面說(shuō)的掛牌&成交沖突一致
掛牌量來(lái)看，所有環(huán)線都是上浮的
但如果去看各環(huán)線的掛牌占比的話，會(huì)看到內(nèi)環(huán)內(nèi)的糾結(jié)不定、內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)的減少
然后就是外環(huán)外的明確提升
而另一邊的成交卻相反
總的成交量根據(jù)每年行情高低起伏，但其中內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)都在明確提升
只有外環(huán)外獨(dú)自下滑
一邊掛牌占比不斷提升、另一邊成交占比不斷下滑
在這幾年高低起伏的行情里，這種相悖感卻從一而終
而這也決定了今天五大新城的一些市場(chǎng)底色
我將這份數(shù)據(jù)細(xì)化到嘉定、青浦、松江、奉賢、臨港的外環(huán)外部分
無(wú)法具體到五大新城具體的街道范圍
但從這些區(qū)域的外環(huán)外部分還是能看清一些東西
首先除了嘉定之外，其他各區(qū)的掛牌占比確實(shí)在提升
青浦和松江來(lái)到2020年以來(lái)最高水平
奉賢和臨港來(lái)到2022年最高水平
而另一邊的成交占比里
哪怕是嘉定也難逃成交占比不斷走低的局面
嘉定、松江、奉賢是2021年新低水平
青浦是近2年新低、臨港是2020年以來(lái)新低
這背后都不難感受到五大新城房東的難以及客戶的猶豫
房東的難在于置換，先不說(shuō)價(jià)格，能找到客戶已經(jīng)不易
客戶的猶豫在于，房源過(guò)剩帶來(lái)選擇困難之外，這房子會(huì)不會(huì)出現(xiàn)難轉(zhuǎn)手的情況
至此
問題被放大、狀況也被升級(jí)
如果掛牌和成交結(jié)構(gòu)發(fā)生了這樣的變化的話，那看起來(lái)一如往常的五大新城背后的供需關(guān)系是有點(diǎn)狀況的
03
不得不說(shuō)五大新城身上的擔(dān)子有點(diǎn)重
早先我們對(duì)于五大新城的討論還停留在人口和產(chǎn)業(yè)
但問題寬泛就容易讓人的感覺變模糊
具體到五大新城背后的掛牌-成交這個(gè)小賽道，你就感受到夾縫市場(chǎng)里的壓力
所以這份壓力是什么時(shí)候開始的
市場(chǎng)是什么時(shí)候開始轉(zhuǎn)向的
2022年數(shù)據(jù)變化挺大的，但你會(huì)看到2024年才是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)
在此之前除了2022年之外，外環(huán)外掛牌占比維持在38%上下
但2024年之后數(shù)據(jù)增長(zhǎng)明顯
于是我又以月為維度細(xì)化了這兩年的掛牌量數(shù)據(jù)
這過(guò)去16個(gè)月里外環(huán)外掛牌占比不斷走高的軌跡里，8-9月是個(gè)節(jié)點(diǎn)
去年9月是上海放開外環(huán)內(nèi)單身購(gòu)房限制的節(jié)點(diǎn)
大量剛需涌入市場(chǎng)，外環(huán)外是上車門檻成為成交優(yōu)選
房東掛牌熱情也在激增
而成交熱情始終跑不過(guò)掛牌熱情，于是開啟了長(zhǎng)達(dá)半年的庫(kù)存走高
這里面各區(qū)數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)略不同，但也集中在8-9月
嘉定是8月，青浦、松江、奉賢是9月，臨港稍微滯后是在10月
沒想到政策帶來(lái)的變化是方方面面的，不僅僅是成交
04
為什么變這樣
如果只是量上的改變，那這些現(xiàn)象的歸因應(yīng)該是市場(chǎng)
但如果是占比的變化，你就會(huì)看到不管市場(chǎng)高低，它背后改變的是掛牌結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)
所以為什么
我想很多人想到的第一個(gè)原因就是五大新城的人口引入問題
我不認(rèn)為各區(qū)的人口導(dǎo)入目標(biāo)完成與否會(huì)影響當(dāng)?shù)氐亩址抠I賣
人口導(dǎo)入的邏輯是產(chǎn)業(yè)，而二手買賣的邏輯是資產(chǎn)
前者影響后者，但不能起到?jīng)Q定作用
況且人口引入是個(gè)更為長(zhǎng)周期的事
它很難在2020年還是正常，然后2023年之后突然改變的
首先引起改變的直接原因離不開前面提到的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)折，8-9月
可以確定的一件事是
大型的政策節(jié)點(diǎn)確實(shí)引起了數(shù)據(jù)上比較大的變化
其次整體市場(chǎng)大于局部
五大新城掛牌占比提升背后，最大的背景是全市掛牌量這幾年的幾創(chuàng)新高
在成交單量并沒有同款漲幅的時(shí)候，在僅有的成交里
更核心地段的房子會(huì)被優(yōu)先成交
換句話說(shuō)，當(dāng)市場(chǎng)整體成交縮小的時(shí)候，先“犧牲”的一定是外圍
這可能才是那個(gè)更根本的原因
05
這幾天趁著有時(shí)間我在五大新城轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)
嘉定新城作為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入最成功的五大新城，每天上下班11號(hào)線都擠滿了人
青浦新城附近住了很多來(lái)上海安家的外地人，除了工作以外，外地人選擇青浦的原因居然是回江浙皖的老家很便利
最讓人欣喜的是松江新城，作為百年上?？赐鉃┣晟虾？此山乃山鲁?，它的城市界面在五大新城里首屈一指，阡陌交通、屋舍儼然
4月23日傍晚，松江新城站附近
不得不說(shuō)上海對(duì)于新城的開發(fā)很有期許
地鐵軌交資源的牽引、商業(yè)醫(yī)院學(xué)校的盤狀布局，都在某種程度上復(fù)刻了當(dāng)時(shí)四大城市副中心的發(fā)展模式
基于上個(gè)十年我們看到了今天四大副中心的崛起
這讓我們看到了城市多中心的可能性，同時(shí)也會(huì)疑問那下個(gè)十年
我想這個(gè)答案依然離不開五大新城
只是五大新城還在發(fā)展過(guò)程中，所以才讓他在眼下看著負(fù)擔(dān)有點(diǎn)重
以上為正文，來(lái)自巧克麗麗
這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6044篇原創(chuàng)文章
熱門跟貼