最近刷到一個(gè)挺扎心的數(shù)據(jù)：2024 年我國人口減少 321 萬，出生率創(chuàng)下歷史新低，人口負(fù)增長已經(jīng)是肉眼可見的趨勢(shì)。很多人開始琢磨：當(dāng)買房的人越來越少，房價(jià)是不是要 “大跳水”？今天咱們就掰開揉碎聊聊這個(gè)扎心又現(xiàn)實(shí)的問題。
一、“人少房多” 的賬，其實(shí)沒那么簡單
有人可能覺得，人口少了房子多了，房價(jià)必然暴跌。但現(xiàn)實(shí)是，房地產(chǎn)市場(chǎng)就像一鍋大雜燴，不同城市的 “味道” 天差地別。
一線城市和強(qiáng)二線城市，依然是人口流入的 “香餑餑”。比如深圳，雖然人口增速放緩，但每年依然有大量年輕人涌入，這些新移民對(duì)住房的剛性需求始終存在。而且，這些城市的經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完善，即便人口增長停滯，改善型住房需求也會(huì)持續(xù)釋放。就拿上海來說，老破小的價(jià)格可能有所波動(dòng)，但核心地段的高品質(zhì)住宅，依然是有錢人爭搶的對(duì)象，因?yàn)榉孔硬粌H是居住空間，更是優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療資源的 “入場(chǎng)券”。
反觀三四線城市，尤其是資源枯竭型城市和人口凈流出的縣城，“鬼城” 的說法還真不是危言聳聽。黑龍江鶴崗一套房幾萬塊的新聞大家應(yīng)該都聽過，人口不斷流失，新房還在源源不斷地蓋，供需嚴(yán)重失衡，房價(jià)自然撐不住。這類城市的房價(jià)，與其說是市場(chǎng)行為，不如說是被人口趨勢(shì) “拖垮” 了。
二、房價(jià)背后的 “隱形推手”
除了人口，還有很多因素在暗中操控房價(jià)的走勢(shì)。
首先是土地財(cái)政。地方政府靠賣地獲得收入，用來搞基建、發(fā)工資，這已經(jīng)是公開的秘密。房價(jià)暴跌意味著土地賣不上價(jià)，財(cái)政收入銳減，所以從地方政府的角度，肯定希望房價(jià)保持穩(wěn)定。前幾年，很多城市出臺(tái) “限跌令”，不允許開發(fā)商大幅降價(jià)賣房，就是這個(gè)道理。
其次是金融系統(tǒng)。銀行給開發(fā)商貸款、給購房者放貸，房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦崩盤，銀行的壞賬會(huì)暴增，甚至可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。所以，央行時(shí)不時(shí)出臺(tái)一些房貸利率下調(diào)、放寬公積金貸款條件等政策，本質(zhì)上都是在給樓市 “托底”。
最后是觀念問題。中國人對(duì)房子有一種特殊的執(zhí)念，“有房才有家” 的觀念深入人心。哪怕明知道房價(jià)會(huì)跌，很多人還是咬著牙湊首付、背房貸，生怕錯(cuò)過 “上車” 機(jī)會(huì)。這種集體心理，也在一定程度上支撐著房價(jià)。
三、未來房價(jià)的 “劇本” 會(huì)怎么寫？
綜合來看，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入一個(gè) “分化加劇” 的時(shí)代。
一線城市和核心二線城市，房價(jià)不太可能出現(xiàn)斷崖式下跌，甚至在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、政策刺激下，還會(huì)有一定的上漲空間。但暴漲的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了，投資房產(chǎn)想 “躺賺” 的日子，徹底成為歷史。
而三四線城市，尤其是缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口持續(xù)流出的地區(qū)，房價(jià)可能會(huì)持續(xù)陰跌。房子會(huì)回歸居住屬性，不再是保值增值的 “硬通貨”。如果你手里有多套這類城市的房子，趁早出手或許是明智之舉。
說到底，人口是影響房價(jià)的關(guān)鍵變量，但絕不是唯一變量。與其糾結(jié)房價(jià)漲跌，不如想清楚自己買房的真實(shí)需求：是剛需自住，還是投資增值？如果是剛需，遇到合適的房子該買就買，畢竟生活質(zhì)量不能等；如果是投資，一定要睜大眼睛，選對(duì)城市、選對(duì)地段，別讓自己的血汗錢打水漂。
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