成都新樓市 文|黎小小
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競價(jià)246輪，延時(shí)213次，最終1110萬成交，溢價(jià)率約38.7%，在無人留意的角落里一場成都土拍悄悄爆了。
“開奔馳，住錦繡花園”，盡管已經(jīng)過去30多年，成都初代別墅紅盤錦繡花園還是炙手可熱。
阿里司法拍賣顯示，上月底，一宗位于成都市武侯區(qū)人民南路46號(hào)52棟1單元52號(hào)的土地公開法拍，起拍價(jià)800萬，在246輪競價(jià)后由葉先生以總價(jià)1110萬成交。而這里正是桐梓林錦繡花園的地址所在。
△標(biāo)的位置
△截自阿里司法拍賣
值得注意的是，這次法拍的并非是一套別墅房產(chǎn)，而是房屋推倒后的空置用地！
△截自阿里司法拍賣
拍賣信息透露，“該土地為空置狀態(tài)，買受人可按照成都市規(guī)劃和自然資源局的復(fù)建要求自行復(fù)建，但需要遵循相關(guān)部門的復(fù)建要求”。同時(shí)，拍賣文件中也公示了該地塊早前的恢復(fù)重建許可證和建筑設(shè)計(jì)方案（含總平圖、平面圖、立面圖、剖面圖）。
△截自阿里司法拍賣，地塊內(nèi)實(shí)景（滑動(dòng)查看）
設(shè)計(jì)方案顯示，這棟別墅的總建筑面積約282.02㎡。
我們以此推算，該地塊計(jì)算容積率約0.8，實(shí)打?qū)嵉牡兔埽?strong>而1110萬的成交總價(jià)，以這一建筑面積計(jì)算，樓面價(jià)約39358.9元/㎡。
△該地塊已批復(fù)的建筑設(shè)計(jì)方案，截自阿里司法拍賣
另外，地塊所在的整個(gè)小區(qū)土地使用權(quán)終止時(shí)間為2067年，也即只剩下42年左右的使用權(quán)。
折合樓面價(jià)3.9W/㎡，容積率約0.8，使用權(quán)約42年，從單純的數(shù)字層面來看，豪氣程度與3月成交的成都天花板地塊相比不遑多讓。
而地塊已經(jīng)批復(fù)通過的建筑設(shè)計(jì)方案是什么樣？圖紙信息顯示，可恢復(fù)為一棟2層獨(dú)棟別墅，一層帶獨(dú)立車庫、中西式廚房、雙客廳、露臺(tái)，二層含3間大套房。用1110萬來買地自建別墅，這樣的方案設(shè)計(jì)不知道是否更符合高奢圈層的心意。
當(dāng)然，也不排除賣下地塊后重新設(shè)計(jì)復(fù)建方案的可能。此外，按照5000元/㎡的建安成本和1W/㎡精裝成本來粗略計(jì)算，未來這套房產(chǎn)建成還大致需要花費(fèi)400來萬（僅粗略估算，僅供參考），也即最后總耗資約1500萬左右。
△該地塊已批復(fù)的建筑設(shè)計(jì)方案，截自阿里司法拍賣（可滑動(dòng)查看）
值得一提的是，買地重建別墅在錦繡花園已經(jīng)不是新鮮事。
2021年，同小區(qū)內(nèi)，一宗使用面積僅有305.21㎡的住宅用地同樣在推倒后進(jìn)入法拍程序，在經(jīng)歷175輪競價(jià)后，最終由李女士以11652880元拿下。但可惜的是，因?yàn)闊o法辦理過戶，這宗地在今年2月又重新登上法拍席，并最終流拍。
△截止阿里司法拍賣
點(diǎn)擊這里了解詳情：
如果以這套房產(chǎn)建成后可能的總成本1500萬，作為預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)購置房產(chǎn)，在現(xiàn)下成都大概能買到什么樣的房子？
同小區(qū)在售二手房方面，目前僅一套獨(dú)棟別墅在售，掛牌價(jià)約1380萬；同時(shí)期的另一個(gè)知名別墅小區(qū)，草堂之春，僅1套房源掛牌，總價(jià)4380萬。
△截自貝殼找房
在5+2區(qū)范圍內(nèi)，因?yàn)橄奘畹南拗疲眠@個(gè)1500萬左右買新房獨(dú)棟的可能性幾乎沒有，大平層選擇頗多，疊拼或合院選擇面也并不多。近期取證的墅類產(chǎn)品，包括錦宸院、遠(yuǎn)達(dá)天宸名邸、雍景白鷺灣等項(xiàng)目，但疊拼起步價(jià)基本都在1500萬左右，麓湖生態(tài)城黑鉐島組團(tuán)，疊拼取證總價(jià)更在4875萬-1.45億區(qū)間。
由此來看，花1100萬買地重建實(shí)現(xiàn)獨(dú)棟夢，也不失為一個(gè)有性價(jià)比的方案。
4年前的李女士，4年后的葉先生，都曾真金白銀的投注此處。錦繡花園能在開發(fā)30多年后，還成為高奢圈層的非常規(guī)選擇，一方面，或許是別墅、特別是獨(dú)棟產(chǎn)品少有代餐，另一方面，更是因?yàn)槔襄X區(qū)的醇熟地段始終誘人。
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