文/北京進(jìn)深 林振興
4月28日，朝陽又放大招，第四次打包地塊開拍，起始價126億元。
外界吃瓜群眾都以為會有一場緊張刺激的土拍大戰(zhàn)，因?yàn)橹皞鞒鲋辽儆?家開發(fā)商蠢蠢欲動。
但令人意外的是，只有一家聯(lián)合體在27日競買申請截止前的一分鐘出價，保利、中海、招商蛇口等3家報(bào)名房企均臨陣棄權(quán)了。
最后，中建智地 中國金茂 越秀地產(chǎn) 朝陽城發(fā)以126億底價摘得平房、孫河組團(tuán)。樓面價約5.45萬元/㎡，破了近兩年朝陽宅地單價最高紀(jì)錄。
中建智地是朝陽地界的老面孔，也是朝陽第一個打包地塊的受益者，打造了北京宸園神盤。它的成績非常亮眼，開盤169天成交110億元。
金茂則即將在三間房推出滿曜項(xiàng)目。為了避免跟新地塊正面硬剛，這家央企加入聯(lián)合體，是個明智的選擇。
而越秀地產(chǎn)從沒在朝陽拿過地，此次也跑來東邊湊熱鬧。
或許是因?yàn)楹５砉Φ滤马?xiàng)目，讓北方區(qū)域總經(jīng)理董毅嘗到甜頭，他更加有勇氣帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)跨區(qū)打仗。再者，越秀確實(shí)需要補(bǔ)倉了。
朝陽城發(fā)是聯(lián)合體中最為陌生的一家，它也是中建智地的老朋友，北京宸園的二股東。
對于這四家房企組成超強(qiáng)聯(lián)合體拿地，外界并不意外。因?yàn)榻M合包里，除了兩宗巨無霸住宅地塊，它還搭了一塊“瘦肉”，將孫河商業(yè)地塊打包了進(jìn)來。
資金沉淀太大，關(guān)保證金就要繳納25.2億元。這也使得單家報(bào)名的房企，最終打退堂鼓了。
而且土拍前，朝陽區(qū)放寬了項(xiàng)目公司成立要求，不再限制項(xiàng)目公司的注冊地點(diǎn)，以及成立數(shù)量，也透露出了聯(lián)合體拿地的苗頭。
百億地塊雖誘人，但其實(shí)門檻很高，玩家極少。
例如，朝陽第一次打包地塊，發(fā)生在2024年6月13日，中建智地聯(lián)合體以112億元底價摘得“酒仙橋 前葦溝 中關(guān)村朝陽園北區(qū)”組合地塊；
第二次發(fā)生在11月29日，中海新城以153.32億元摘得“酒仙橋 小紅門 十八里店”組合地塊，溢價率僅0.21%。
除去朝陽，豐臺萬泉寺的百億地王，也是中海以110.54億元底價競得。
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之所以，四家開發(fā)商抱團(tuán)拿下這塊“肥肉”，是因?yàn)榇虬貕K確實(shí)很香，附近配套完善。進(jìn)深君拆細(xì)來看：
2107-01、02、03地塊位于平房鄉(xiāng)，位置相當(dāng)不錯，距離朝陽大悅城步行1公里左右，臨近地鐵6號線青年路站，西邊緊鄰著名的星河灣。
平房鄉(xiāng)地塊可用“巨無霸”形容，它是朝陽區(qū)二輪擬供應(yīng)清單中建面最大的一宗，也使得開發(fā)商有條件打造大規(guī)模園林。
具體來看，01地塊和03地塊都是居住用地，容積率2.6，綠化率30%，建筑控制高度80米，不排除未來是高層住宅項(xiàng)目。
地塊素質(zhì)也比較規(guī)整，東西向長方形，很好出大面寬產(chǎn)品。設(shè)計(jì)要求上，多層居住建筑應(yīng)采用坡屋頂形式。
其中，北邊01地塊的用地規(guī)模3.01萬平方米，地上建筑規(guī)模7.82萬平方米，需配建用地面積不小于300平方米的開閉站；
南邊03地塊體量更大，用地規(guī)模5.43萬平方米，地上建筑規(guī)模14.11萬平方米，但地塊內(nèi)新增1條南北向?qū)挾葹?1米的街坊路，這將把03地塊分為東西兩個組團(tuán)。
有業(yè)內(nèi)人士呼吁，如果將街坊路設(shè)計(jì)為地塊中軸線，兩側(cè)組團(tuán)大門相對而設(shè)，形成呼應(yīng)關(guān)系，既滿足規(guī)劃要求，又能提升社區(qū)品質(zhì)感。
02地塊是托幼用地，位于01地塊東南角，它的用地面積5253平方米，地上建筑規(guī)模4727平方米，容積率0.9。它的位置不是絕對的，后期可結(jié)合方案與01地塊統(tǒng)籌布置。
最好的方式就是將幼兒園挪至西北角，既減少對住宅的噪音干擾，又可使01地塊和03地塊形成更完整的社區(qū)空間。
比較棘手的是高壓線問題，這和海淀功德寺項(xiàng)目雷同。
土拍文件顯示，地塊東邊50米處有一條110千伏的高壓線，03地塊邊緣更有四個高壓線塔，何時遷走或入地尚不確定。
另一個影響頗大的因素03地塊西南角對面，有一處加油站，同樣也不清楚何時會搬走。
02
平房地塊往東3公里處，是剛成交的保利金茂三間房地塊，總價87.3億元，地上建筑規(guī)模17.39萬㎡，成交樓板價5.16萬元/㎡。
插播下三間房打包地塊的最新進(jìn)展。
其中，保利負(fù)責(zé)南區(qū)06地塊，將打造保利TOP級“天”字系——朝觀天珺，它把176平四居戶型砍掉了，最大157平，降低門檻，加快流速，戶型面積段約91-157平米三居到四居，總價700萬 起步。
金茂則單獨(dú)操盤D區(qū)07地塊，地塊規(guī)模大于保利，打造北京首座“滿”字系新盤——金茂滿曜，戶型面積為116平三居到159平四居，總價900萬左右起步。
無論配套還是位置上來看，平房地塊都略勝三間房地塊，它倆同在朝陽北路、地鐵6號線沿線，平房地塊在東五環(huán)內(nèi)，更接近中心城區(qū)。
未來，平房地塊會賣多少錢？
它未來肯定不限價，參考星河灣掛牌價，這塊地推出的產(chǎn)品預(yù)計(jì)在9-10萬元/平。當(dāng)然，如果開發(fā)商有信心做頂豪，價格就奔著10萬 /平。
但說句實(shí)話，如此大的體量，想在東五環(huán)邊上賣出10萬 ，還是有點(diǎn)難度。
為了這次賣地組合，朝陽區(qū)方面也是挖空了心思，盡可能地為買家“減負(fù)”。
平房01、03地塊原本限高60米，被打包后變成80米。意味著樓增高了，空間舒適度更佳。
但想要拿到平房寶地，也是有不少“包袱”的，除了上述的托幼用地，開發(fā)商還得同時捆綁孫河2902-73地塊商服地塊。而且商業(yè)與住宅要一起施工，一起交付。
這種類型的地，會占用開發(fā)商大量資金，稍有不慎便會栽進(jìn)去。但依照朝陽打包總原則——肥瘦搭配，多業(yè)態(tài)組成也合情合理。
孫河2902-73地塊，東側(cè)幾百米是地鐵15號線孫河站，用地面積5.87萬平方米，地上建筑規(guī)模5.87萬平方米，容積率1.0，綠化率30%，地塊起始價為6.41億元。
孫河73地塊內(nèi)不僅新增1條東西向?qū)挾葹?0米的街坊路，此外，它與2902-71地塊間新增1條南北向?qū)挾葹?0米的街坊路，相鄰地塊分別設(shè)置10米。
但眼下，孫河的商業(yè)地塊也傳來了一個好消息。根據(jù)北京朝陽區(qū)商務(wù)局披露，該局明確今年有意：推動山姆超市項(xiàng)目落地。
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