◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）
近日，被封為“杭州地王收割機”的濱江集團公布了2024年業(yè)績，其相關(guān)核心指標(biāo)的變動幅度之大令業(yè)內(nèi)震驚不已。
2024年，濱江集團取得營收691.5億元，同比下滑1.83%，反觀去年同期漲幅69.7%，歸母凈利25.46億元，同比微增0.66%，反觀去年同期跌幅32.41%。
這幾年樓市持續(xù)深調(diào)，大量房企收入下跌，凈利虧損或下滑。濱江集團卻一反常態(tài)：2023年營收大增，凈利卻大跌；去年營收下滑，凈利微增。想讓廣大投資人滿意，這是不是太難為CFO了。
去年，濱江集團整體毛利率12.48%，同比下滑了4.16個百分點，主要系營收下滑之下，營業(yè)成本還在上升。濱江集團解釋說，期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項目是2020年、2021年拿的，存在自持等拉低了毛利率。換言之，就是當(dāng)時綜合拿地成本較高。
其中，占營收72.91%的杭州地區(qū)毛利率14.52%，同比下滑3.77%，而整個浙江地區(qū)包括杭州、金華和寧波3個城市，營收貢獻合計占比高達89.34%。
看銷售端，濱江集團2024年實現(xiàn)銷售額1116.3 億元，較上年1534.7億元同比下滑27.26%。雖如此，據(jù)克而瑞監(jiān)測，去年濱江首次殺進全國房企TOP10陣營且位列第九，成為唯一民營房企。其強調(diào)說，在大本營杭州連續(xù)7年衛(wèi)冕銷冠。
這一年，濱江集團新增23宗地，其中杭州22宗，南京1宗，在杭州土地市場占有率37%且繼續(xù)領(lǐng)先。新增計容建面合計187萬方，權(quán)益拿地款224.4億元，較上年稍有放緩，但在地產(chǎn)民企中仍獨樹一幟，拿地投資較為積極。
截至2024年底，濱江集團總土儲來自杭州占比70%，除了杭州外的浙江省內(nèi)其他二三線城市占比20%，省外占比10%。
今年以來，濱江集團連續(xù)2次刷新“杭州樓面地王”紀(jì)錄。比如1月下旬，濱江集團競得杭州湖墅地塊成交樓面價約6.48萬元/㎡，溢價率71.25%，直接將綠城2024年10月摘得“錢二地塊”樓面價約5.07萬元/㎡杭州地王輕松超越了。
今年3月25日，濱江集團競得杭州水電新村地塊，溢價率近70%，成交樓面價7.74萬元/㎡，自我刷新晉級杭州單價新地王。此后不久，杭州單價地王又直接竄到了樓面價8.8萬元/㎡的新天花板。
一位網(wǎng)友曾直言說，這兩次地王都是濱江集團拿下的，可見它很熱衷于造地王?！昂贾萆蟼€地王還是今年1月份，當(dāng)時樓面價才6.4萬/㎡，沒想到才過去2個月，就拉高了1.3萬/㎡。”
今年1季度，濱江集團新增拿地貨值339.6億元，排名第六，耗資195.8億元，排名第6位，拿地重心仍是杭州，僅上述兩個杭州地王就耗資超百億元。
逆周期較高強度的拿地投資，在濱江集團2024年現(xiàn)金流影響還是很大的，比如期內(nèi)經(jīng)營凈現(xiàn)金流76.67億元，同比明顯下滑76.5%；投資凈現(xiàn)金流-19.7億元，凈流出同比大幅收窄；融資凈現(xiàn)金流-12.83億元，凈流出同比大幅收窄，說明集中在還債。
基于此，去年濱江集團實現(xiàn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物44.14億元，同比下降47.27%，該期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物370.6億元，較上年底增加44億元。
從濱江集團2025年計劃看，面對當(dāng)前樓市有待企穩(wěn)，其還是比較保守的，銷售目標(biāo)1000億元左右，行業(yè)排名15名以內(nèi)；拿地繼續(xù)遵循“優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)項目、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)合作伙伴”的五優(yōu)原則，投資金額控制在權(quán)益銷售回款50%左右，在杭州繼續(xù)保持且增加，省內(nèi)適度減少，省外關(guān)注上海和江蘇。
截至去年底，濱江集團權(quán)益有息負債305億元，較上年底下降55億元，短期債務(wù)103.68 億元，占比28%。從財務(wù)賬面看，其短期償債壓力并不大。
濱江集團明確稱，今年將繼續(xù)降低有息負債，融資目標(biāo)300億元以內(nèi)，資金成本從上年底3.4%降至確保3.3%，爭取3.2%以內(nèi)；繼續(xù)將直接融資（應(yīng)是公開債等）比例控制在20%以內(nèi)。
去年底，在濱江集團2024年媒體會上，董事長戚金興曾直言，很多房企受了重傷，濱江受的只是輕傷。他還罕見談到了“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，而濱江集團的口號就是“讓老百姓都能住上一套好房子”。
戚金興說，好房子從廣義看，就是賣得掉的房子，具備7種狀態(tài)，城市好、地段好、品牌好，品質(zhì)好，外部配套齊，內(nèi)部服務(wù)好，最后就是性價比高?！皬臑I江的某一個項目看，我們對好房子的人事是兩塊，第一條是室內(nèi)，有三個要素，即精致、舒適、實用，第二條是環(huán)境美觀、第三條是功能強?！?/p>
此番言論相關(guān)視頻一出，包括地域顯示浙江在內(nèi)的不少網(wǎng)友開始“坐不住”了，心里憋著有話要說出來。
據(jù)了解，濱江集團2024年全年交付了共計52個項目，其中杭州占32個，其他城市占20個，交付數(shù)量號稱創(chuàng)歷史新高。后續(xù)能否按戚老板說的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)批量交付，外界拭目以待。
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