昨天福州定向生政策正式發(fā)布，正好借著一點(diǎn)熱度，聊聊學(xué)區(qū)房這個(gè)話題。
學(xué)區(qū)房前幾年非?；馃?，漲幅更是震驚市場(chǎng)，其中以鼓樓頭部的老破小為核心。
前幾年記憶里群友分享過(guò)一段解讀：
福州購(gòu)買力都是八縣或者華僑，它們做生意或者海外匯率寄回來(lái)，亦或者前幾年城南那些拆遷戶，都是一棟一棟拆，一個(gè)個(gè)都成了暴發(fā)戶。
對(duì)于鼓樓的老福州實(shí)際沒(méi)多少錢，就是占個(gè)市中心的老破房，想換房子也沒(méi)有多少本錢。
為了能夠讓自身財(cái)富得到升華，隨即出現(xiàn)了學(xué)區(qū)房，讓他們那些破舊的房子，一下子翻身賣出天價(jià)，轉(zhuǎn)身就能去購(gòu)買所謂的改善新盤等。
這個(gè)解讀很容易引爭(zhēng)議，不過(guò)有一些道理。
不管實(shí)際如何，但是學(xué)區(qū)房真正的受益者就是那些占據(jù)了鼓樓老破房，天天看哪里都是鄉(xiāng)下的老福州。
依靠學(xué)區(qū)熱、內(nèi)卷、入學(xué)人口增多，學(xué)區(qū)房也逐步被炒高。
加上當(dāng)時(shí)沒(méi)有持有時(shí)間限制，市場(chǎng)的觀念都是買下來(lái)讀完，轉(zhuǎn)手賣掉還能賺，相當(dāng)于白嫖一個(gè)學(xué)區(qū)。
特別在6年一學(xué)位出來(lái)前，對(duì)于持有周期更是短，風(fēng)險(xiǎn)也不高，也造就了學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格持續(xù)下不來(lái)。
后來(lái)的發(fā)展，6年一學(xué)位出臺(tái)，部分學(xué)校要求提前3年，長(zhǎng)周期的捆綁，讓學(xué)區(qū)房的交易風(fēng)險(xiǎn)提高。
緊接著，定向生政策比例持續(xù)加大，降分持續(xù)增加，讓升學(xué)率的均衡更進(jìn)一步。
再加上人口下滑，樓市一蹶不振，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的信心不足，讓學(xué)區(qū)房的熱度也逐步下降，炒作熱度也慢慢消失。
這也造就了一個(gè)現(xiàn)象，前幾年買入學(xué)區(qū)房的購(gòu)房者，基本成了老福州的接盤俠。
數(shù)據(jù)展示
簡(jiǎn)單羅列一下幾個(gè)學(xué)區(qū)房的交易明細(xì)：
二附?。?/p>
鼓二?。?/p>
延安小，花園小：
鼓實(shí)?。?/p>
一眾宿舍樓盤：
分析：從這些鼓樓學(xué)區(qū)房來(lái)看，可以發(fā)現(xiàn)基本都是老破房，面積越小單價(jià)越高，巔峰期基本都達(dá)到5-9W一平。
那些XX宿舍，單價(jià)的差異也完全是因?yàn)閯澠牟町?，沒(méi)有劃片的基本單價(jià)都在3W以下，一旦有了劃片，單價(jià)就高達(dá)5W+。
這也就是鼓樓所謂的學(xué)區(qū)溢價(jià)。
實(shí)際這些學(xué)校的升學(xué)率有多高？
以這幾年的公立校頭部為例，基本都在25%-30%，對(duì)比中間檔學(xué)校的15%，差距并沒(méi)有房?jī)r(jià)差異那么夸張。
目前定向生政策進(jìn)一步加劇，今年升到70%，降分提高到45分，隨遷后面也能享受名額。
很明顯頭部的升學(xué)名額會(huì)進(jìn)一步被壓縮。
特別是福州的學(xué)區(qū)房，到底優(yōu)勢(shì)是哪些？
在私立全面搖號(hào)后，可以發(fā)現(xiàn)升學(xué)率上，所謂的頭部公立也僅僅是持平私立，甚至還不及部分私立。
部分學(xué)校還依靠所謂的特招，空降等特殊加持，這些學(xué)生的出現(xiàn)，對(duì)于升學(xué)率的提升可是很明顯的。
所謂的學(xué)區(qū)帶來(lái)的僅僅是讀書的氛圍，特別是頭部?jī)?nèi)卷可怕的氛圍。
這里不禁看到前段時(shí)間其他城市的網(wǎng)友分享的案例：
自己的小孩在一個(gè)學(xué)校，然后班上有一小部分群體學(xué)生，他們自己在家里卷的厲害，提前讀完了目前該學(xué)的知識(shí)，然后在班級(jí)形成一個(gè)團(tuán)體，各種看不上其他同學(xué)，甚至語(yǔ)言侮辱。
然后老師由于它們成績(jī)優(yōu)秀，也就睜一只眼，閉一只眼。
這個(gè)案例不懂在鼓樓頭部學(xué)區(qū)有沒(méi)有出現(xiàn)，但是提前卷知識(shí)估計(jì)是大概率。
這種教育方式不予置評(píng)，對(duì)于這種學(xué)生說(shuō)實(shí)話，個(gè)人一直以來(lái)都看不上。
只不過(guò)換位到，假如你是那個(gè)網(wǎng)友家長(zhǎng)，你全家花了幾百萬(wàn)買了老破小，甩掉近10年的居住舒適度，最終換來(lái)孩子在班級(jí)被那些更有錢更卷，而并非天資過(guò)人的孩子瞧不起。
最后中考，在定向生政策面前，還成為了分母。
不知道，這種情況假如真的出現(xiàn)，對(duì)于這些買入學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)是什么樣的感受。
所以，所謂的頭部學(xué)區(qū)房，并沒(méi)有過(guò)多的教育光環(huán)，更多的是內(nèi)卷氛圍下的壓抑。
如果本就沒(méi)有那么多資金和時(shí)間投入，強(qiáng)行上車，不但成了老福州的接盤俠，甚至還讓小孩的自信心得到傷害。
盤點(diǎn)總結(jié)
這幾年大家對(duì)于學(xué)區(qū)房的選擇，更明顯的原因還是因?yàn)樽陨韯澠膶W(xué)校太差，或者說(shuō)太村。
怕小孩進(jìn)去后，被氛圍帶壞。
所以很多家長(zhǎng)的選擇，也并非追求頭部學(xué)區(qū)，僅僅是想要一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的學(xué)習(xí)氛圍。
目前福州的市場(chǎng)，大部分沒(méi)有隨遷，或者周邊劃片以新盤為主的，大部分溢價(jià)并不高，甚至可能也沒(méi)有溢價(jià)。
這種學(xué)校已經(jīng)完全足夠契合這些家長(zhǎng)的選擇。
自身的投入力也和孩子家長(zhǎng)匹配，這樣的均衡的選擇，就和所謂的購(gòu)買圈層一個(gè)意思。
未來(lái)定向生政策是否還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大比例，不得而知。
當(dāng)然如同網(wǎng)友說(shuō)的那些老九所會(huì)提高自主招生，但是這部分名額，基本也并非大部分學(xué)生能夠享受到。
所以擺在大部分人面前的選擇，很容易就變成學(xué)校內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)。
那些氛圍很好，但是內(nèi)卷嚴(yán)重的頭部學(xué)區(qū)，還有一堆特招生，空降兵存在，試問(wèn)有多少信心能夠享受到名額？
所以學(xué)區(qū)房，目前跌的還不夠，特別是鼓樓的學(xué)區(qū)房，應(yīng)該讓他們回歸到自身的居住價(jià)值。
這場(chǎng)看上去像騙局的炒作，可能真的如當(dāng)時(shí)的群友分享，這是鼓樓既得利益者的造勢(shì)。
回到樓市，鼓臺(tái)推進(jìn)舊改，頻出改善新盤，就和網(wǎng)友評(píng)論一樣，在破房子堆里面建幾個(gè)新的，然后造就所謂的供需關(guān)系。
實(shí)際其他代表城市早已經(jīng)在外圍新區(qū)造就了真正的富人區(qū)新城，根本看不上所謂的老城區(qū)。
綜上，它們看誰(shuí)都是村小，看誰(shuí)都是鄉(xiāng)村，實(shí)際真正的假大空才是它們。
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