為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人關(guān)系及案件背景

周明遠(yuǎn)向法院提起訴訟，請求對一號房屋（北京市朝陽區(qū)）折價、拍賣、變賣所得款項優(yōu)先受償，并繼續(xù)執(zhí)行該房屋。林曉東作為案外人提出異議，趙振國、郭慧芳作為相關(guān)當(dāng)事人參與訴訟。此前，周明遠(yuǎn)依據(jù)執(zhí)行證書申請強(qiáng)制執(zhí)行，法院查封房屋后，林曉東提出執(zhí)行異議，法院裁定中止執(zhí)行，周明遠(yuǎn)不服遂提起訴訟。

（二）關(guān)鍵事實

房屋交易情況：2010 年 1 月 15 日，陳建華（出售方）與林曉東（買受方）簽訂《房屋買賣合同》，約定陳建華將其與趙振國因拆遷所得的一號房屋以借款抵押形式出售給林曉東，購房指標(biāo)折抵 40,000 元，購房款 225,780 元，購房產(chǎn)生的公共維修基金、契稅等一切費用均由林曉東承擔(dān)，陳建華需協(xié)助辦理購房文件簽署及入住手續(xù) 。2011 年 11 月 5 日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，明確陳建華對該房產(chǎn)無處置權(quán)，需配合林曉東完成房屋入住、過戶等手續(xù)。

款項支付與房屋占有：林曉東在2007 年至 2014 年間，分多次向陳建華及相關(guān)公司支付款項，涵蓋購房款、公共維修基金、契稅、物業(yè)費等各類費用。2011 年 11 月 5 日，林曉東辦理入住手續(xù)并一直居住至今。

法院判決與執(zhí)行：法院曾判決確認(rèn)林曉東與陳建華簽訂的《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》合法有效，但駁回林曉東要求過戶的請求。周明遠(yuǎn)申請強(qiáng)制執(zhí)行后，林曉東提出執(zhí)行異議，法院裁定中止執(zhí)行。此后，趙振國、郭慧芳起訴要求解除合同并讓林曉東騰退房屋，法院判決合同于2023 年 5 月 22 日解除，趙振國、郭慧芳需返還林曉東購房款及相關(guān)費用并給予補(bǔ)償，林曉東在對方履行義務(wù)后騰退房屋，但趙振國、郭慧芳尚未履行。此外，周明遠(yuǎn)于 2014 年 6 月 16 日在一號房屋上設(shè)置一般抵押，債權(quán)數(shù)額為 112 萬元。

（三）訴訟請求與答辯意見

周明遠(yuǎn)主張自己作為一號房屋第一順位抵押權(quán)人，林曉東不具備“京十五條” 規(guī)定的購房資格且合同無法履行，要求對房屋進(jìn)行折價、拍賣、變賣并繼續(xù)執(zhí)行。

林曉東不同意周明遠(yuǎn)的全部訴訟請求，辯稱其與陳建華簽訂的合同合法有效，已支付全部購房款及相關(guān)費用，合法占有使用房屋，且房屋未能過戶是因陳建華等人未經(jīng)其同意設(shè)置抵押，并非自身原因，法院中止執(zhí)行裁定合理。

趙振國、郭慧芳均表示不同意周明遠(yuǎn)的訴訟請求。

二、爭議焦點

林曉東是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益：周明遠(yuǎn)認(rèn)為自身抵押權(quán)優(yōu)先，有權(quán)執(zhí)行房屋；林曉東則主張基于合法有效的合同、已支付全部款項、合法占有房屋且非自身原因未過戶等情況，其權(quán)益可排除執(zhí)行。

一號房屋應(yīng)否繼續(xù)執(zhí)行：若林曉東的權(quán)益能夠排除執(zhí)行，那么應(yīng)停止對一號房屋的執(zhí)行；反之，周明遠(yuǎn)作為抵押權(quán)人的執(zhí)行訴求能否得到法院支持。

三、案件分析

（一）法律依據(jù)適用

依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》以及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，案外人提起執(zhí)行異議之訴，需舉證證明其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。在金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，需同時滿足在法院查封前已簽訂合法有效書面買賣合同、已合法占有不動產(chǎn)、已支付全部價款或按約定支付部分價款且將剩余價款按要求交付執(zhí)行、非因自身原因未辦理過戶登記等條件，其權(quán)利才能排除執(zhí)行。

（二）林曉東權(quán)益分析

林曉東與陳建華在法院查封一號房屋前已簽訂書面合同及補(bǔ)充協(xié)議，且合同經(jīng)法院認(rèn)定為真實意思表示、合法有效并已實際履行多年。林曉東已支付全部購房款及相關(guān)費用，并自2011 年起合法占有使用房屋。雖然合同已解除，但根據(jù)法院判決，林曉東返還房屋的前提是趙振國、郭慧芳履行支付款項義務(wù)，而趙振國、郭慧芳尚未履行，所以林曉東占有房屋仍具有合法性。此外，房屋未能過戶是由于陳建華等人未經(jīng)其同意將房屋抵押給周明遠(yuǎn)，屬于客觀原因，并非林曉東自身過錯 。

（三）周明遠(yuǎn)訴求分析

周明遠(yuǎn)雖為一號房屋的抵押權(quán)人，但林曉東的權(quán)益符合法律規(guī)定中能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行的情形。在林曉東合法占有房屋且未獲得相應(yīng)補(bǔ)償款的情況下，周明遠(yuǎn)要求對房屋進(jìn)行折價、拍賣、變賣并繼續(xù)執(zhí)行，缺乏充分的事實和法律依據(jù)。

四、裁判結(jié)果

判決駁回原告周明遠(yuǎn)的訴訟請求。

五、案件啟示

交易風(fēng)險防范：房屋買賣雙方在簽訂合同前，應(yīng)充分了解房屋權(quán)屬、政策限制等情況，確保交易合法合規(guī)。買受人需重點核查房屋是否存在抵押、查封等權(quán)利瑕疵，避免后續(xù)陷入糾紛。

抵押權(quán)行使邊界：抵押權(quán)人在設(shè)立抵押時，應(yīng)盡到審慎審查義務(wù)，核實房屋的使用和交易狀況，避免損害善意第三人的合法權(quán)益。在執(zhí)行過程中，需遵循法律規(guī)定，合理解決多方權(quán)利沖突。

執(zhí)行異議舉證要點：案外人提出執(zhí)行異議時，需精準(zhǔn)把握法律規(guī)定的要件，及時收集和保存合同、付款憑證、占有使用證明等關(guān)鍵證據(jù)，以有力證明自身權(quán)益足以排除執(zhí)行，維護(hù)自身合法權(quán)益。