為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。
案件梳理
一、當事人關(guān)系
原告：林芳（趙建國配偶，限制行為能力人）
被告：趙剛（趙建國長子）、趙勇（趙建國次子）、趙蘭（趙建國長女，已去世）、趙梅（趙建國次女）
周婷（趙梅之女，房屋買受人）
孫悅（趙蘭之女，未參與交易）
二、關(guān)鍵事實
房屋權(quán)屬背景：位于北京市海淀區(qū)的一號房屋，于2002 年由趙建國通過房改售房取得，登記在其名下。購房時使用了趙建國與林芳的工齡優(yōu)惠，屬夫妻共同財產(chǎn)。
交易過程：
2018 年 10 月，趙建國掛失補辦房屋產(chǎn)權(quán)證。
2019 年 1 月 22 日，趙建國與周婷簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定以100 萬元價格出售房屋，周婷未實際支付房款。
房屋完成過戶登記至周婷名下，交易過程中周婷全權(quán)委托趙勇辦理，趙建國登記聯(lián)系方式亦為趙勇電話。
爭議產(chǎn)生：
林芳因腦出血喪失獨立生活能力，2023 年被法院認定為限制行為能力人，指定妹妹林慧為監(jiān)護人。
林芳在繼承訴訟中發(fā)現(xiàn)房屋已被出售，主張趙建國無權(quán)處分且存在惡意串通，請求確認合同無效。
被告抗辯：
趙剛、趙勇、趙梅辯稱：房屋為趙建國與前妻及子女共有，趙勇出資3 萬元，趙建國與趙勇產(chǎn)權(quán)份額超三分之二，有權(quán)處分；因林芳拒絕照顧趙建國并持有房本，為防止抵押風險才轉(zhuǎn)移房屋。
孫悅表示未參與交易，對糾紛不知情，不同意承擔責任。
三、證據(jù)情況
林芳提交：結(jié)婚證、房產(chǎn)證、死亡證明、法院判決書（認定限制行為能力及監(jiān)護權(quán)）、不動產(chǎn)登記檔案（顯示交易異常）。
被告提交：購房出資證明（主張趙勇出資3 萬元）、趙建國醫(yī)療記錄（證明林芳未盡照顧義務(wù)）。
爭議焦點
房屋權(quán)屬性質(zhì)：林芳主張為夫妻共同財產(chǎn)，被告方認為涉及家庭共有份額，趙建國有權(quán)處分。
交易是否構(gòu)成惡意串通：林芳認為交易價格明顯低于市場價、存在代理關(guān)系重合、未監(jiān)管交易資金，屬惡意串通；被告辯稱系為保護財產(chǎn)。
合同效力認定：林芳要求確認合同無效，被告主張合同真實有效。
案件分析
一、房屋權(quán)屬認定
根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)若無特殊約定，應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)。本案中，一號房屋雖登記在趙建國名下，但購房時使用夫妻工齡優(yōu)惠，且無證據(jù)證明雙方對產(chǎn)權(quán)份額進行約定，故應(yīng)認定為趙建國與林芳共同共有。被告主張的家庭共有份額及趙勇出資，缺乏明確約定及法律依據(jù)，法院不予采信。
二、惡意串通的判定
無權(quán)處分行為：趙建國未經(jīng)林芳同意擅自出售房屋，構(gòu)成無權(quán)處分。
交易異常情形：
價格不合理：100 萬元交易價格顯著低于市場價值，且未實際支付房款。
代理關(guān)系重合：趙勇同時代理買賣雙方，交易缺乏獨立性與公正性。
資金監(jiān)管缺失：雙方選擇自行劃轉(zhuǎn)資金，不符合正常交易規(guī)范。
主觀惡意認定：趙建國與周婷通過虛假交易轉(zhuǎn)移房屋，損害林芳合法權(quán)益，符合“惡意串通” 構(gòu)成要件。
三、合同效力依據(jù)
依據(jù)《民法典》第一百五十四條，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。本案中，涉案合同因惡意串通損害林芳權(quán)益，應(yīng)認定為無效。
裁判結(jié)果
確認趙建國與周婷于2019 年 1 月 22 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。
駁回林芳其他訴訟請求。
案件啟示
夫妻財產(chǎn)處分需謹慎：共同共有人處分重大財產(chǎn)（如房產(chǎn)）時，需取得全體共有人同意，避免無權(quán)處分風險。
警惕異常交易行為：交易價格明顯偏離市場、存在利益關(guān)聯(lián)方代理、資金監(jiān)管缺失等情形，可能被認定為惡意串通，導致合同無效。
保護特殊群體權(quán)益：限制行為能力人或老年人財產(chǎn)易受侵害，需完善監(jiān)護制度及財產(chǎn)監(jiān)管，及時通過法律途徑維權(quán)。
留存證據(jù)至關(guān)重要：涉及財產(chǎn)爭議時，需保留出資證明、溝通記錄、交易憑證等證據(jù)，以支撐主張并規(guī)避法律風險。
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