東京23區(qū)平均房價連續(xù)兩年超過1億日元，普通工薪家庭要想在東京23區(qū)買房真的是越來越難了。
根據(jù)日本不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所的調(diào)查，2024年度東京23區(qū)新建公寓的平均價格為1億1632萬日元，比2023年度上漲11.2%，連續(xù)2年超過1億日元，刷新歷史最高紀(jì)錄。
不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所稱，日元貶值導(dǎo)致建筑成本和勞動力成本上漲是新建公寓價格上漲的主要原因之一，預(yù)計2025年的平均房價很有可能再次刷新最高紀(jì)錄。
日本建筑物價協(xié)會的調(diào)查顯示，截至今年3月，東京地區(qū)的新建公寓的建筑成本比去年同期上漲5%。建筑成本的上漲和土地成本飆升，推高了新建公寓的價格。
東京、神奈川、千葉、埼玉等1都3縣新建公寓的平均價格與上一年度相比上漲7.5%，達(dá)到8135萬日元，連續(xù)4年刷新歷史最高價格。
另一方面，首都圈新建公寓的發(fā)售戶數(shù)為2萬2239套，比前一年減少了17.0%，連續(xù)第三年減少，這也是自1973年開始調(diào)查以來的最低值。
隨著新建公寓價格的持續(xù)飆升以及發(fā)售戶數(shù)的減少，預(yù)算有限的人不得不放棄購房。據(jù)了解，2025年一季度約40%潛在購房者推遲或放棄購房，轉(zhuǎn)而選擇租房，這就推動了首都圈的公寓租金水平。
東京Kantei于4月16日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，3月份首都圈的分售公寓平均租金為每平方米3714日元，較上月上漲2.0%，創(chuàng)下自2004年1月開始統(tǒng)計以來的最高紀(jì)錄。這是首都圈公寓租金水平連續(xù)四個月上漲。
分售住宅租金是指房東在出租住房時設(shè)定的租金。東京KANTEI以家庭住房為對象統(tǒng)計了月平均租金，不包含專有面積30平方米以下的住戶及辦公室、店鋪。此次是自2024年6月以來再次刷新最高值。
隨著租約調(diào)整時機(jī)的到來，房租上漲的案例增加，整體租金水平被推高。3月是因升學(xué)、就業(yè)、調(diào)動等原因而租房需求集中爆發(fā)的時期，新的租約簽訂和續(xù)約頻繁。
在此背景下，不少房東將人力成本和其他雜費(fèi)的上漲部分轉(zhuǎn)嫁到了房租上。
東京Kantei的資深主任研究員高橋雅之指出：“在日本，租約期間上調(diào)房租的情況較少，房租價格通常滯后于物價的上漲?！?/p>
3月份，東京都的租金為每平方米4393日元，較上月上漲2.1%，連續(xù)第二個月刷新歷史最高值。出租房屋的平均房齡也從20.7年降至19.9年。
若單看東京都23區(qū)，租金則為每平方米4553日元，上漲2.3%。神奈川縣上漲1.5%至2727日元，千葉縣上漲1.6%至2106日元，埼玉縣上漲0.2%至2202日元。
可見，整個首都圈的公寓租金在全面上漲，這是自2024年3月以來的首次。
不過，漲勢是否會持續(xù)仍不確定。若特朗普政府的關(guān)稅政策影響經(jīng)濟(jì)，當(dāng)前的上漲趨勢可能會減弱。
首都圈新建公寓和公寓租金雙雙上漲，反映出日本首都圈的房地產(chǎn)市場需求強(qiáng)勁。投資者在日本投資房產(chǎn)配置日元資產(chǎn)時，可以考慮以下策略：
一是多樣化投資組合：除了公寓外，投資者還可以考慮寫字樓、倉儲物流等其他類型的房地產(chǎn)投資，以降低單一市場的風(fēng)險。
二是關(guān)注地理位置：選擇首都圈地理位置優(yōu)越、潛力大的區(qū)域進(jìn)行投資?？紤]到交通便利性、生活配套設(shè)施、未來發(fā)展規(guī)劃等因素。
三是評估融資成本：雖然日本從去年開始加息，但日本利率還很低，投資者應(yīng)充分評估融資成本和租金收益率的關(guān)系，選擇合適的融資方式，以優(yōu)化投資回報。
四是長期持有與短期交易結(jié)合：根據(jù)市場情況，靈活選擇長期持有和短期交易的房產(chǎn)投資策略，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值。
總之，首都圈新建公寓和租金上漲為房產(chǎn)投資帶來了機(jī)遇，但同時也需要謹(jǐn)慎應(yīng)對市場風(fēng)險，合理配置日元資產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的投資回報。
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