引子：釘子戶的沙發(fā)店
2016年秋，浙江龍游縣大南門(mén)老街，汪某芳的沙發(fā)材料店成了廢墟中的孤島。推土機(jī)的轟鳴聲中，樓上住戶的陽(yáng)臺(tái)磚塊砸穿了她店鋪的雨棚?！斑@哪是收購(gòu)，分明是逼遷！”她攥著三年前政府發(fā)放的《房屋收購(gòu)?fù)ㄖ獣?shū)》，看著對(duì)面新立的商場(chǎng)效果圖，決定用法律守住這間經(jīng)營(yíng)了二十年的老屋。
第一章：收購(gòu)迷局——是商業(yè)合同還是行政命令？
2015年，龍游縣政府啟動(dòng)大南門(mén)歷史文化街區(qū)保護(hù)項(xiàng)目，委托城投公司以“自愿收購(gòu)”模式推進(jìn)。公告承諾“高于市場(chǎng)價(jià)20%的特別獎(jiǎng)勵(lì)”，短短半年，851戶中844戶簽了協(xié)議。唯獨(dú)汪某芳發(fā)現(xiàn)蹊蹺：收購(gòu)方實(shí)為政府舊改辦，協(xié)議里卻蓋著城投公司的章。
“這是民事合同，簽不簽隨你?！闭魇辙k人員遞上文件。汪某芳要求按《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》公開(kāi)評(píng)估，對(duì)方卻甩下一句：“收購(gòu)不是征收，不適用那套程序！”她不知道，這場(chǎng)“自愿游戲”背后，最高法院早有判例認(rèn)定：政府委托的收購(gòu)實(shí)為“披著民事外衣的行政行為”。
第二章：廢墟中的店鋪——破壞性拆除引爆法律雷區(qū)
2016年9月，隨著周邊房屋陸續(xù)拆除，汪某芳的噩夢(mèng)開(kāi)始。拆除公司野蠻施工導(dǎo)致二樓樓板塌陷，雨水順著鋼筋裸露的裂縫灌入店鋪，價(jià)值數(shù)十萬(wàn)元的皮革面料泡在水里。更諷刺的是，政府此時(shí)送來(lái)《不再享受特別獎(jiǎng)通知》，將拒簽協(xié)議歸咎于她“要價(jià)過(guò)高”。
“根據(jù)《物權(quán)法》第三十九條，我有權(quán)拒絕出售！”法庭上，汪某芳舉起被污水浸透的進(jìn)貨單。法官當(dāng)庭播放拆除現(xiàn)場(chǎng)錄像：舊改辦工作人員正在指揮施工。這戳破了政府“純屬企業(yè)行為”的辯解——委托拆除的征管辦與舊改辦，實(shí)為政府職能部門(mén)。
第三章：附隨義務(wù)——先行行為鎖定的法律齒輪
案件再審時(shí)出現(xiàn)戲劇性轉(zhuǎn)折。最高法指出：當(dāng)政府已收購(gòu)片區(qū)90%房屋并啟動(dòng)拆除，實(shí)質(zhì)上改變了區(qū)域環(huán)境，形成“不簽協(xié)議就成孤島”的壓迫態(tài)勢(shì)。依據(jù)行政法原理，這種先行行為觸發(fā)附隨義務(wù)——要么啟動(dòng)正規(guī)征收程序，要么賠償實(shí)際損失。
更關(guān)鍵的是，2018年龍游縣政府突然作出征收決定，將汪某芳房屋納入征收范圍，這反而成為指控其先前違法的鐵證：若早該啟動(dòng)征收程序，當(dāng)初的“自愿收購(gòu)”就是規(guī)避法律的把戲。
第四章：賠償雙軌制——市場(chǎng)價(jià)與就高原則的博弈
盡管汪某芳的訴訟請(qǐng)求因程序問(wèn)題未被支持，但判決書(shū)埋下重磅條款：若2018年房屋評(píng)估價(jià)因周邊改造貶值，應(yīng)按2016年市場(chǎng)價(jià)“就高補(bǔ)償”。這打破了“征收凍結(jié)時(shí)點(diǎn)”的常規(guī)，確立“侵權(quán)賠償不低于合法征收”的原則，與同年最高法許水云案形成呼應(yīng)——違法強(qiáng)拆的賠償標(biāo)準(zhǔn)可參照征收時(shí)市場(chǎng)價(jià)上浮。
法律啟示錄：舊城改造不可逾越的三條紅線
1、協(xié)議性質(zhì)穿透審查
政府委托企業(yè)的收購(gòu)協(xié)議，需穿透表面審查行政屬性。只要服務(wù)于公共利益、帶有強(qiáng)制性，即屬行政協(xié)議，適用《行政訴訟法》。
2、環(huán)境侵權(quán)觸發(fā)義務(wù)
大規(guī)模拆除周邊房屋導(dǎo)致剩余房屋功能受損，構(gòu)成“事實(shí)征收”。此時(shí)政府產(chǎn)生雙重義務(wù)：要么啟動(dòng)正規(guī)征收程序，要么按侵權(quán)賠償實(shí)際損失。
3、賠償標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)調(diào)整
補(bǔ)償應(yīng)遵循“就高不就低”原則。若因政府行為導(dǎo)致房屋貶值，需以侵權(quán)行為發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)價(jià)為基準(zhǔn)，或參照最新征收標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。
尾聲：老屋上的爬山虎
2023年，汪某芳搬進(jìn)新安置房時(shí)，特意將老屋門(mén)牌掛在客廳。那個(gè)曾讓她奔走三年的號(hào)碼，如今是普法課堂的教具。“法律不保護(hù)躺在權(quán)利上睡覺(jué)的人”，她常對(duì)訪客說(shuō)，“但更不會(huì)縱容假借‘自愿’之名的強(qiáng)權(quán)?！贝巴猓疬w舊址上新建的文化廣場(chǎng)，正展出著大南門(mén)老街的歷史照片——其中一張，是她店鋪墻上那株穿透裂縫的爬山虎，在廢墟里倔強(qiáng)地綠著。
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