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花8.7萬買的車位竟“縮水”15%
窄到開車門成大難題
合同寫了“不準退”
法院如何判？
基本案情
2020年，王某某、俞某某、李某某與海門區(qū)某房地產開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買位于海門街道某樓盤的地下車位，總價87000元，車位面積12.72平方米，合同簽訂后，三人支付了全款。至2022年3月，開發(fā)商向三人交付該地下車位，并于同年5月完成了首次不動產權登記。
然而，購房者在實際使用過程中發(fā)現所購車位實際面積嚴重低于合同約定的12.72平方米，且車位寬度過窄，無法滿足正常停車需求。經過對比“國家停車位尺寸標準”后，他們發(fā)現車位無法按照標準尺寸使用，甚至開車門都成了大問題。
因協商未果，三位購房者訴至海門法院。
法院審理
購房者認為開發(fā)商沒有按照合同約定交付符合標準的車位，導致停車目的無法實現，要求房產公司調換合格車位或者退錢，并支付違約金。
開發(fā)商認為，車位的面積符合首次登記證明中的12.46平方米，合同中也明確約定購房者接受實際交付的車位面積，不得因車位問題主張補償或解除合同。
經法官現場勘驗發(fā)現，車位寬度明顯不足，后委托專業(yè)機構重新測繪，結果表明：車位實際面積僅為為10.6平方米，寬度為 2.00米、長度為 5.30米，明顯未達到國家規(guī)定的停車位尺寸標準。經過比對，實際交付車位面積比合同約定及登記面積少約15%，且寬度縮減，并且不符合《車庫建筑設計規(guī)范》，案涉車位本身靠墻、現寬度又有所減，達不到規(guī)范標準，對原告停車、開車門造成極大障礙，致使購房者購買車位的合同目的無法實現。
法院判決
法院審理后認為，盡管合同中有條款規(guī)定購房者無法因車位問題要求補償或解除合同，但該條款屬于格式條款，且不合理地免除開發(fā)商責任、排除購房者主要權利，違反了《民法典》相關規(guī)定，該條款屬于無效條款。
據此，法院判決支持購房者解除合同并要求開發(fā)商退還全額購車位款。被告已經依約向三原告交付車位，三原告也已享有案涉車位的占有使用權，且客觀上也有條件及時發(fā)現案涉車位存在的問題，但其未及時主張權利，故對原告主張的違約金，法院不予支持。
該案一審判決已生效。
法官說法
開發(fā)商在合同中約定的免責條款，即購房者無法因車位問題要求補償或解除合同，屬于典型的格式條款。這類條款未經購房者充分協商，且不合理地免除開發(fā)商的責任，違反了《民法典》相關規(guī)定，屬于無效條款。
合同中關于排除購房者權利的條款不能免除開發(fā)商應承擔的法定責任，特別是在合同目的未能實現的情況下，購房者有權要求解除合同并獲得退款。因此，購房者在法律框架內的維權是完全合法的，法院的判決也為消費者提供了明確的法律保障。
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