為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。
案件梳理
一、當(dāng)事人關(guān)系
原告（買受人）：陳芳，× 村村民，農(nóng)業(yè)戶口
被告（出賣人）：李建國，× 村村民，農(nóng)業(yè)戶口，與原告同屬村集體經(jīng)濟(jì)組織成員
第三人：李麗，被告之女，主張涉案房屋已通過分家取得
涉案房屋：北京市平谷區(qū)一號房屋（原× 東路 × 號），被告原祖遺房屋
二、原告訴求
確認(rèn)2003 年 7 月 16 日簽訂的《房屋買賣契約》有效；
確認(rèn)一號房屋歸原告所有；
訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
三、被告抗辯
否認(rèn)簽訂房屋買賣協(xié)議，稱未賣房，僅將房屋借給原告居??；
主張一號房屋已通過分家分給女兒李麗，原告無權(quán)主張所有權(quán)。
四、第三人述稱
認(rèn)可被告意見，主張涉案房屋系被告分家分配給自己，不同意原告請求。
五、法院查明事實(shí)
合同簽訂與履行：
2003 年 7 月 16 日，原被告在村干部及中證人見證下簽訂《房屋買賣契約》，約定被告以 2 萬元出售一號房屋，原告當(dāng)日支付房款并入住至今。
協(xié)議落款處有雙方及見證人的“十” 字確認(rèn)，原告提交證人證言及村委會證明佐證。
歷史訴訟矛盾：
被告在2015-2018 年多起相鄰糾紛訴訟中，均自述 “2003 年將一號房屋賣給原告”，并認(rèn)可買賣協(xié)議真實(shí)性，與本案抗辯矛盾。
房屋權(quán)屬與交付：
一號房屋原屬被告祖遺房產(chǎn)，原告購買后實(shí)際占有使用近二十年，被告未提交分家協(xié)議或產(chǎn)權(quán)分割證據(jù)。
爭議焦點(diǎn)
《房屋買賣契約》是否有效：
原告主張協(xié)議真實(shí)有效，已履行付款及交付義務(wù)；
被告否認(rèn)協(xié)議真實(shí)性，稱僅為借住，未簽字且未收款。
一號房屋歸屬如何認(rèn)定：
原告認(rèn)為基于有效買賣合同取得所有權(quán)；
被告及第三人主張房屋已分家分配，原告無權(quán)取得。
案件分析
一、合同效力認(rèn)定
形式與實(shí)質(zhì)要件：
協(xié)議由雙方及見證人簽署（“十” 字確認(rèn)），符合農(nóng)村房屋買賣的民間習(xí)慣，且原告已支付房款并實(shí)際占有房屋近二十年，履行行為完整。
原被告均為同一村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，交易不違反農(nóng)村宅基地房屋“本集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)” 的規(guī)定，合同合法有效。
被告自認(rèn)規(guī)則適用：
被告在在先訴訟中多次明確承認(rèn)“出售房屋給原告”，構(gòu)成訴訟中的自認(rèn)，依據(jù)禁反言原則，其本案中否認(rèn)賣房的抗辯缺乏證據(jù)支持，違背誠實(shí)信用原則。
二、房屋權(quán)屬認(rèn)定
分家主張不成立：
被告及第三人未提供分家協(xié)議、產(chǎn)權(quán)分割證明等證據(jù)，僅口頭陳述房屋已分給女兒，法院不予采信。
即便存在分家事實(shí)，原告作為善意第三人，已支付合理對價(jià)并實(shí)際占有房屋，構(gòu)成善意取得，所有權(quán)應(yīng)受保護(hù)。
交付與占有效力：
原告自2003 年起持續(xù)占有使用房屋，被告未提出異議，進(jìn)一步印證買賣合同的真實(shí)性及履行狀態(tài)。
裁判結(jié)果
合同效力確認(rèn)：原告陳芳與被告李建國于2003 年 7 月 16 日簽訂的《房屋買賣契約》合法有效；
房屋權(quán)屬判定：位于北京市平谷區(qū)一號房屋歸原告陳芳所有；
駁回其他請求：被告及第三人的抗辯缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，予以駁回。
案件啟示
農(nóng)村房屋買賣的合法性：同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間的房屋買賣，符合法律規(guī)定的，合同效力受保護(hù)，實(shí)際履行行為（付款、交付、長期占有）是認(rèn)定交易真實(shí)性的重要依據(jù)。
訴訟自認(rèn)與禁反言：當(dāng)事人在在先訴訟中的陳述構(gòu)成自認(rèn)，若無相反證據(jù)推翻，后續(xù)抗辯不得隨意反悔，體現(xiàn)誠實(shí)信用原則對訴訟行為的約束。
分家析產(chǎn)的舉證責(zé)任：主張分家取得房產(chǎn)的一方，需提供書面協(xié)議、產(chǎn)權(quán)分割證明等證據(jù)，僅憑口頭陳述無法對抗合法有效的買賣合同。
善意取得的適用：即便存在內(nèi)部權(quán)屬爭議，善意第三人支付對價(jià)并實(shí)際占有房屋的，其權(quán)利優(yōu)先受保護(hù)，維護(hù)交易安全與信賴?yán)妗?/strong>
本案明確了農(nóng)村房屋買賣中合同效力、權(quán)屬認(rèn)定及舉證責(zé)任的裁判規(guī)則，對類似糾紛中認(rèn)定交易真實(shí)性、平衡各方權(quán)益具有參考意義。
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