4月29日晚間，萬科公布了2025年一季度報告。
同日，萬科的第一大股東深圳市地鐵集團有限公司也公布了2024年報和2025一季報。
01
萬科一季報以及相關(guān)報道大篇幅地描寫了諸多利好：
1、按期保質(zhì)完成1.04萬套房的交付；
2、實現(xiàn)銷售金額349.2億元，回款率超過100%；
3、實現(xiàn)大宗交易簽約金額38億元，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、教育業(yè)態(tài)等7個項目；
4、實現(xiàn)盤活回款24筆，合計40.9億元；
5、順利完成98.9億元公開債務(wù)的償還等。
無論財報和相關(guān)報道寫得多么天花亂墜，投資者只需要關(guān)注最核心的幾個指標：
1、實現(xiàn)營業(yè)收入379.9億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻營業(yè)收入228.0億元，同比下降51.1%；經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻營業(yè)收入122.7億元，同比增長12.1%。
2、凈利潤-62.46億元，而去年同期虧損3.62元，虧損總額增加了16倍多。
3、合同銷售金額349.2億元，而去年同期為580.5億元，同比下降近40%。
以上最核心的指標，只有經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)（物業(yè)服務(wù)、物流倉儲、長租公寓、商業(yè)管理等）營業(yè)收入出現(xiàn)同比增長，其他都在下滑，并且下滑幅度還不小。
02
一季度，萬科完成98.9億元公開債務(wù)的償還，其中70億是由第一大股東深鐵集團提供的借款。
這70億借款分為28億和42億兩筆，借款利率為每筆借款提款日前一工作日全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的1年期貸款市場報價利率（LPR）減76個基點，即2.34%。
第一筆28億的借款，是以萬物云股票作為質(zhì)押物。
第二筆42億的借款，萬科將通過其3家全資子公司提供保證擔保。
不過，這種擔保形式安全性不夠。
因此，在未來三個月內(nèi)，萬科需在取得股東大會審議通過后，提供不超過價值60億元的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押。若未來三個月無法完成增信置換，萬科需要立刻償還該筆股東借款或者提供其他深鐵集團認可的合格擔保。
目前，三個月的期限還沒到，暫時還沒有完成增信置換。
在這種情況下，深鐵集團還準備再向萬科提供33億借款，合計金額將達到103億，利率規(guī)則同上，用途仍然是償還公司在公開市場發(fā)行的債券的本金與利息。
由于實在沒有讓人放心的抵押物或質(zhì)押物，加上一筆42億借款的增信置換還沒有完成，所以這次都沒提具體的擔保方式，需要進一步協(xié)調(diào)。
深鐵集團借錢給萬科的目的，就是為了避免其在公開債券市場“爆雷”，維持住暫時的“體面“。
只要不爆雷，一切都好說！
否則股價大跌、銀行抽貸，將進一步惡化其經(jīng)營狀況。
03
根據(jù)2024年度審計報告，深鐵集團利潤總額為-332.69億元，歸屬于母公司股東的凈利潤為-335.66億元，其中合并報表范圍內(nèi)發(fā)生虧損334.61億元。
對于虧損原因，深鐵集團這么解釋：主要是由于其聯(lián)營企業(yè)萬科企業(yè)股份有限公司2024年度業(yè)績虧損，導致深鐵集團對萬科股份的長期股權(quán)投資確認投資虧損，并計提投資減值損失，進而導致本年度業(yè)績出現(xiàn)虧損。
當初，深鐵集團耗資約670億購入萬科約27.9%的股份（增發(fā)H股后攤薄的比例），其中445億是銀行貸款，需要支付利息；而歷年累計獲得約208億的分紅。
每股成本在20億以上，而目前市價僅有6.81元，虧掉了三分之二。
即使考慮到分紅金額超過貸款利息（差額不到70億），深鐵集團投資萬科的虧損額也會超過400億。
看來，相關(guān)損失并沒有計提干凈！
從2023年起，萬科不再進行現(xiàn)金分后，深鐵集團沒有相應(yīng)的現(xiàn)金流對沖利息支出，虧損還會繼續(xù)擴大。
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