◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）
“三十年河?xùn)|，三十年河西?！睒鞘惺且幻骁R子。這輪樓市深調(diào)下來，如今這“山頭”上唱大戲的地產(chǎn)央國企。
大家有沒有感覺到：當(dāng)前房地產(chǎn)江湖過于沉悶，少了些情趣和話題點。因為過去那些讓人喜歡的地產(chǎn)BOY們（或地產(chǎn)老炮們），都黯然隱身了?；蛟S這只是一種暫時，待風(fēng)再起。
年初，萬科高管層發(fā)生了劇烈震蕩，從職業(yè)經(jīng)理人治理下的“郁亮?xí)r代”進入深鐵接管下的“辛杰時代”。當(dāng)前，郁亮及其核心班底雖仍是萬科高管，但很少露面，也難公開暢言了。
前不久，地產(chǎn)密探與萬科某城市公司一位中層閑聊，曾談到深鐵接管后的萬科管理變化。
萬科這位中層員工深有感觸地說，主要是集團那些高管換了，城市一線做事的仍是以前的人馬，但管理跟以前明顯不同，更像“國企”風(fēng)格，在業(yè)務(wù)上更注重流程化，每一步都很詳細。
剛剛，萬科公布了2025年一季報，這是“辛杰時代”的萬科首份季報。若放在以往，業(yè)內(nèi)對季報的重視度遠不如中報和年報，但如今格外被市場關(guān)注。
據(jù)披露，萬科今年一季度實現(xiàn)營收同比跌幅38.3%至近380億元，歸母凈利同比跌幅擴大，從上年同期的凈虧3.62億元到如今凈虧62.46億元；期內(nèi)實現(xiàn)經(jīng)營凈現(xiàn)金流-58億元，凈流出大幅收窄。
注意！萬科當(dāng)前業(yè)績最大拖累仍是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，雖貢獻營收228億元，但同比下降51.1%，而經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)營收同比增長12.1%至122.7億元。
從房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性看，房企開發(fā)業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)有個周期，當(dāng)前的營收應(yīng)是此前一兩年樓盤預(yù)售款在交付后的集中確認(rèn)，萬科今年一季度整體毛利率同比下降 4.7個百分點至6.1%。
分析來看，萬科2023年至2024年為經(jīng)營現(xiàn)金流而隨行就市，尤其是降價促銷，必然影響營收，加上部分區(qū)域深度調(diào)整，產(chǎn)品成本已高于市價，存貨跌價損失也較為嚴(yán)重。
當(dāng)前萬科一季報業(yè)績難看，應(yīng)是去年年報業(yè)績“巨虧”490多億元慘淡收官后的延續(xù)。換言之，這是萬科“經(jīng)營風(fēng)險”的持續(xù)出清。
實際上，外界更應(yīng)該關(guān)注的是萬科當(dāng)前業(yè)務(wù)經(jīng)營情況是否改善。比如今年一季度，萬科實現(xiàn)實現(xiàn)銷售額349.2億元，同比跌幅39.77%，但較去年同其跌幅42.8%已有所收窄，且回款率超100%。
具體到項目銷售上，上海四季隱秀項目作為萬科“隱秀系”迭代產(chǎn)品，加推取證去化率84%，而杭州云耀之城項目加推取證去化率100%。尤其是首開項目銷售，萬科廣州“理想花地傲璟”項目奪得廣州中心四區(qū)新開盤項目“雙料銷冠”，天津東廬項目首開取證去化率87%。
萬科還披露說，今年一季度實現(xiàn)大宗交易簽約額38億元，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、教育業(yè)態(tài)等7個項目；盤活回款24筆，合計40.9億元； 投資設(shè)立“萬新金石（ 廈門） 住房租賃基金”，購買“廈門泊寓院兒· 海灣社區(qū)”項目。
同期內(nèi)，萬科合計完成了44個項目、46 個批次、1.04萬套房的交付，其中 41%的項目可實現(xiàn)交付即辦證。
在資本債務(wù)端口，萬科并表口徑下新增融資和再融資139億元，對應(yīng)綜合成本 3.39%，同比下降21個基點。深鐵分兩筆向其提供合計70億元股東借款且借款利率和抵質(zhì)押率均優(yōu)于市場慣例水平，同時順利完成98.9億元公開債償還。
截至今年3月底，萬科貨幣資金余額755億元，短期借款228億元，一年內(nèi)到期非流動負債1329.1億元，而長期借款與應(yīng)付債券合計2058億元。整體而言，萬科當(dāng)前短債償付壓力仍在，但年初深鐵強勢介入且給予鼎力支持以來，反而償債更加有序，有定力了。
今年一季度發(fā)布的當(dāng)口，萬科披露第一大股東深鐵集團將向其提供3年期、33億元股東借款，用于償還萬科公開債的本息。
有意思的是，萬科該筆巨額股東借款利率只有2.34%，較一年期LPR基準(zhǔn)利率還下調(diào)了76個基點，跟前次42億元股東借款利率一樣，但不同的是，此次萬科可提前還款，也可以展期，且沒說提供抵押，足見深鐵對萬科更寵了。
此外，萬科還計劃在隨后的3個月內(nèi)將擇機出售庫存A股近7300萬股，按昨日收盤價6.81元/股計算，合計近5億元，以補充公司流動性。
臨近五一假期，全國各地樓市都在“憋大招”，待拋出“王炸”利好政策，比如外媒前不久曝出深圳要全面放開限購，坊間近日傳北京樓市政策也要寬松升級等。一線樓市是風(fēng)向標(biāo)。
按以往慣例，樓市有“紅5月”之稱，接下來這個窗口期很關(guān)鍵。外界也期待今年五一“穩(wěn)樓市”政策放有大驚喜，對購房者乃至房企等都是利好。
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