在時代的浪潮中，房地產(chǎn)市場一直是大眾矚目的焦點，它牽系著無數(shù)家庭的財富夢想與生活憧憬。然而，自 2022 年起，國內(nèi)樓市風(fēng)云突變，一場深刻的變革悄然拉開帷幕，其影響之深遠(yuǎn)，波及范圍之廣泛，正重塑著眾多家庭的資產(chǎn)格局，尤其是那些擁有二套及以上房產(chǎn)的家庭，正站在風(fēng)暴的中心，面臨前所未有的挑戰(zhàn)。
曾幾何時，房產(chǎn)作為國人心中最堅實的財富堡壘，承載著保值增值的厚望。但如今，這一認(rèn)知正遭受現(xiàn)實的沖擊。從 2022 年開始，天津、鄭州、石家莊等二三線城市率先踏上房價下跌之路，猶如多米諾骨牌，到 2023 年，上海、深圳等一線城市也未能幸免。數(shù)據(jù)顯示，全國房價已從高位跌落 30%，部分環(huán)京三四線城市，如涿州、廊坊、燕郊，房價更是腰斬，跌幅高達 50%。進入 2025 年，房價下跌趨勢仍在延續(xù)，絲毫沒有逆轉(zhuǎn)的跡象。
在一線城市，房價與收入比曾一度高達 40，這種嚴(yán)重背離經(jīng)濟規(guī)律的高房價，早已超出了居民收入的承載范圍。隨著經(jīng)濟環(huán)境的變化，居民收入增長乏力甚至下降，高房價愈發(fā)搖搖欲墜。以上海、深圳為例，曾經(jīng)令人仰望的房產(chǎn)價格，未來仍有較大下行空間。擁有多套房產(chǎn)的家庭，眼看著自己的資產(chǎn)在房價下跌的浪潮中不斷縮水，心中的焦慮可想而知。他們曾經(jīng)視為財富保障的房產(chǎn)，如今卻可能成為負(fù)累，未來資產(chǎn)縮水的常態(tài)化，讓這些家庭不得不重新審視自己的財富規(guī)劃。
與此同時，二手房市場也陷入了前所未有的困境。如今，全國各大城市的二手房掛牌量如井噴般激增。重慶二手房掛牌量逼近 34 萬套，武漢、合肥、西安、天津等城市也都接近 20 萬套，就連一線城市的廣州，掛牌量也達到了 17 萬套，北京則有 13 萬套之多。如此龐大的掛牌數(shù)量，反映出市場對未來房地產(chǎn)走勢的悲觀預(yù)期，炒房客們紛紛拋售手中房產(chǎn)，試圖在這場危機中及時止損。
然而，市場的承接能力畢竟有限。隨著二手房供應(yīng)的大幅增加，需求卻并未相應(yīng)跟上，導(dǎo)致?lián)碛卸嗵追慨a(chǎn)的家庭在變現(xiàn)時困難重重。即使房東們?nèi)掏锤類?，低于市場價拋售，也難以吸引到足夠的買家。房子賣不出去，資金無法回籠，這些家庭的資產(chǎn)流動性被極大地限制，一旦面臨資金周轉(zhuǎn)需求，將陷入極為被動的局面，最終，房子很可能就砸在了自己手里，成為難以脫手的 “燙手山芋”。
在房價下跌和二手房變現(xiàn)難的雙重壓力下，擁有多套房產(chǎn)的家庭還面臨著持房成本不斷攀升的問題。近年來，經(jīng)濟大環(huán)境的不景氣，使得各行各業(yè)都受到影響，多數(shù)人收入減少甚至失業(yè)。在這種情況下，擁有多套房產(chǎn)的家庭，其還貸壓力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于只有一套房產(chǎn)的家庭。每月的房貸支出，如同沉重的枷鎖，壓得這些家庭喘不過氣來。
不僅如此，物業(yè)費、電梯費、取暖費等各種費用也在逐年上漲，進一步加重了家庭的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。更為嚴(yán)峻的是，房產(chǎn)稅的腳步聲越來越近。去年，高層宣布將房產(chǎn)稅的試點城市從上海、重慶兩地，擴圍至 60 個城市。一旦全面開征房產(chǎn)稅，擁有多套房產(chǎn)的家庭無疑將成為納稅的重點對象，持房成本將大幅攀升，這對于本就面臨經(jīng)濟壓力的家庭來說，無疑是雪上加霜。
曾經(jīng)，“以租養(yǎng)貸” 被許多擁有二套及以上房產(chǎn)的家庭視為一種理想的理財方式，通過將房子出租，用收取的租金來支付房貸，實現(xiàn)收支平衡甚至略有盈余。但如今，這一模式在現(xiàn)實面前已難以為繼。
在三四線城市，由于人口流出大于流入，房屋租賃市場供過于求，手里擁有多套房子的家庭，常常面臨房子租不出去的尷尬局面。即使僥幸租出去了，租金也低得可憐，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以覆蓋房貸支出。而在一、二線城市，雖然租房需求相對較大，但隨著經(jīng)濟形勢的變化，工作機會減少，生活成本上升，許多打工人選擇返鄉(xiāng)發(fā)展，導(dǎo)致租房市場需求下降，房租價格也出現(xiàn)了下跌趨勢。房東們的租金收入越來越少，“以租養(yǎng)貸” 的美夢逐漸破碎，家庭的收支平衡被打破，經(jīng)濟壓力進一步加劇。
房地產(chǎn)市場的長期調(diào)整，成交量的持續(xù)低迷，已成為不爭的事實。未來，45% 擁有二套以上房子的家庭，將不得不直面資產(chǎn)縮水、變現(xiàn)困難、持房成本上升以及 “以租養(yǎng)貸” 難以為繼這四大挑戰(zhàn)。尤其需要注意的是，像上海、深圳等房價仍處于相對高位的城市，雖然目前下跌幅度相對較小，但由于其房價與收入的嚴(yán)重失衡，未來仍存在較大的下跌空間。
在此形勢下，建議擁有多套房產(chǎn)的家庭，要保持清醒的頭腦，密切關(guān)注市場動態(tài)，及時調(diào)整資產(chǎn)配置策略。如果手中的房子能夠通過降價等方式賣出去，不妨盡早變現(xiàn)，落袋為安，避免未來資產(chǎn)進一步縮水，陷入更加被動的境地。畢竟，在這場房地產(chǎn)市場的大變局中，只有靈活應(yīng)對，才能最大程度地降低損失，守護好家庭的財富根基。而對于廣大普通購房者來說，也應(yīng)從這些變化中汲取經(jīng)驗教訓(xùn)，在購房時更加謹(jǐn)慎理性，充分考慮自身的經(jīng)濟實力和市場風(fēng)險，避免盲目跟風(fēng)投資房產(chǎn)，讓房產(chǎn)回歸居住的本質(zhì)屬性。
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