四月份，全國主要城市的二手房交易數(shù)據(jù)，已經(jīng)陸續(xù)出爐了。
從各地公布的數(shù)據(jù)來看，全國大部分城市四月份的網(wǎng)簽量相比三月份出現(xiàn)了不同程度的下滑，但也有少數(shù)城市相比三月份有所小幅度增長。
其中，上海降幅達(dá)到 20%，深圳降幅為 5%。
今年四月與去年四月相比，許多高能級(jí)城市的二手房交易量呈正增長態(tài)勢(shì)。
其中，深圳同比增幅達(dá) 44%，上海同比增幅為 33%。
而且今年四月份，深圳和上海的二手房網(wǎng)簽量依舊超過了榮枯線，即便有所下滑，絕對(duì)量也并不低。
深圳二手房網(wǎng)簽降5%，合同量降34%
我們可以看一下深圳的月度走勢(shì)圖。
從圖中可以看到，上一輪深圳二手房網(wǎng)簽的高峰出現(xiàn)在 2020 年 7 月份，當(dāng)時(shí)深圳房價(jià)漲幅較大。
之后受政策調(diào)控影響，交易量開始逐漸下降，2021 年下半年和 2022 年市場(chǎng)尤為低迷，2023 年則開始逐步震蕩回升。
尤其是去年九月底新政出臺(tái)后，深圳的二手房網(wǎng)簽量突然加速上升。
然而今年的三月份和四月份，網(wǎng)簽量要低于去年的 11 月和 12 月，這表明去年底那一波新政的刺激效應(yīng)在逐漸減弱。
如果后續(xù)深圳不再出臺(tái)新政策，那么二手房交易量可能會(huì)繼續(xù)下滑。
前面我們分析了二手房的網(wǎng)簽量，但需要注意的是，網(wǎng)簽量是官方的備案數(shù)據(jù)，它滯后于買賣雙方簽訂合同的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
為了更準(zhǔn)確地洞察四月份樓市降溫的高頻數(shù)據(jù)，有必要進(jìn)一步觀察四月份全國主要城市買賣雙方合同簽約量的變化。
30 個(gè)樣本城市（涵蓋一線、二線、三線城市）的二手房簽約量，四月份相比三月份下降了 26%，降幅明顯大于各地官方的網(wǎng)簽備案量。
這說明，四月份樓市實(shí)際降溫的程度要遠(yuǎn)超官方公布的數(shù)據(jù)。
從圖中可以看出，四月份相比三月份，二手房簽約量在所有樣本城市中，均呈下跌狀態(tài)。
其中，深圳下跌 34%。
我們前面已經(jīng)分析過深圳官方公布的二手房網(wǎng)簽備案量，四月相比三月跌了 5%，而作為更具前瞻性的指標(biāo)，深圳的二手房簽約量相比三月份跌了 34%，二者差距較大，這進(jìn)一步說明四月份樓市降溫幅度較大。
通過看圖可知，比深圳跌幅更大的是杭州，合同簽約量相比三月份大幅下降 42%。
此外，佛山下降 32%，東莞下降 31%，廣州下降 30%。
降幅排名前五的城市中，除杭州外，其余均位于廣東地區(qū)。這是什么原因呢？
原因相對(duì)簡(jiǎn)單，廣東是外貿(mào)出口大省，而深圳、廣州、東莞、佛山又是重要的出口大市。
四月份以來，對(duì)美國的出口基本停滯，這些出口大市，尤其是對(duì)美國出口量較多的城市，經(jīng)濟(jì)受到的影響迅速顯現(xiàn)出來，進(jìn)而對(duì)買房需求形成了明顯的抑制。
杭州也是類似情況，杭州二手房降溫幅度居全國之首，主要是因?yàn)檎麄€(gè)浙江的外貿(mào)降溫幅度很大。
這意味著不僅杭州市居民的買房需求量大幅下降，浙江省內(nèi)許多外貿(mào)出口大市的有錢人在杭州買房的意愿也大幅降低。
哪些城市受外貿(mào)沖擊較小呢？
仔細(xì)觀察發(fā)現(xiàn)，二手房成交量降幅低于 10% 的只有兩個(gè)城市，分別是徐州，降幅為 4%；許昌，降幅為 5%。
這兩個(gè)城市均為普通地級(jí)市，四月份以來受關(guān)稅大戰(zhàn)的影響較小，買房需求波動(dòng)也較小，這是主要原因。
另外，這兩個(gè)城市能級(jí)較低，在三月份小陽春高峰時(shí)，它們的二手房簽約量也不是很大，所以四月份降溫之后，降溫幅度相對(duì)緩和。
高能級(jí)城市沖高回落，波幅大于低能級(jí)城市
前面提到去年九月份新政之后出現(xiàn)了一波交易量的增長，而今年以來新政的刺激效應(yīng)在逐漸減弱。
那我們可以再觀察一下，將今年四月份的二手房簽約量與去年第四季度（比如去年 11 月份）進(jìn)行對(duì)比，從這個(gè)角度觀察不同城市的交易量變化。
許昌漲幅最大，達(dá)到 25%；沈陽漲幅為 22%；蘭州漲幅為 21%；重慶、濟(jì)南漲幅在十幾個(gè)百分點(diǎn)。
這些城市分布在中部、西部、東北地區(qū)，也可以說是相對(duì)弱勢(shì)的地區(qū)。
今年四月份的二手房交易量相比去年第四季度還要高一些，這說明這類地區(qū)的樓市波動(dòng)較小。
一方面，去年九月底新政出臺(tái)后，它們并沒有像高能級(jí)城市那樣交易量大幅上升；
另一方面，今年四月份樓市降溫之后，它們的交易量居然還能高于去年，這表明與五個(gè)月前相比，這些地區(qū)樓市并未降溫。
我們?cè)賮砜匆幌碌^大的城市，鄭州跌 38%，廈門跌 37%，成都跌 30%，杭州跌 26% 。
這幾個(gè)城市都是熱門城市，城市能級(jí)較高。
去年九月底新政出臺(tái)后，這幾個(gè)城市當(dāng)時(shí)樓市的交易量反彈幅度較大，而今年四月份的降溫幅度也比較大。
通過對(duì)比分析可知，高能級(jí)城市對(duì)政策刺激更為敏感，反應(yīng)更為強(qiáng)烈；低能級(jí)城市，或者說是相對(duì)弱勢(shì)的大板塊地區(qū)，對(duì)政策刺激不太敏感。
在當(dāng)前的樓市降溫期，之前反彈幅度較大的城市，降溫幅度也較大；低能級(jí)城市或弱勢(shì)板塊基本沒怎么降溫，波動(dòng)相對(duì)較小。
綜合以上分析，我們可以得出結(jié)論：
全國樓市的止跌回穩(wěn)和反彈，主要依賴高能級(jí)城市，因?yàn)楦吣芗?jí)城市的樓市彈性較大，對(duì)政策比較敏感，就像吃了藥、打了針后能迅速恢復(fù)活力。而低能級(jí)城市和弱勢(shì)地區(qū)對(duì)政策刺激的效果不明顯。
目前的問題是，去年九月底那一輪政策刺激的藥效已經(jīng)逐漸消失，同時(shí)又疊加了外部風(fēng)險(xiǎn)，比如外貿(mào)戰(zhàn)帶來的負(fù)面影響。
站在當(dāng)前的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，要想讓全國樓市真正實(shí)現(xiàn)止跌反彈，就必須出臺(tái)新一輪的樓市刺激政策，使高能級(jí)城市能夠盡快止住當(dāng)前下滑的態(tài)勢(shì)，推動(dòng)其再次出現(xiàn)一波反彈，從而逐步帶動(dòng)全國的低能級(jí)城市和弱勢(shì)板塊企穩(wěn)。
每一輪樓市刺激都會(huì)帶來一波反彈，雖然反彈之后會(huì)有回落，但回落之后樓市景氣度的底部一般會(huì)高于上一輪的景氣度低點(diǎn)。
經(jīng)過多輪刺激、反彈和回落之后，樓市有望震蕩走出低谷，實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。
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