為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：趙宇軒，自然人，主張確認(rèn)房屋買賣合同無效，維護(hù)自身權(quán)益。

被告：趙晨陽(yáng)，自然人，與原告系兄弟關(guān)系，認(rèn)為房屋買賣合同合法有效。

（二）案件事實(shí)

陳淑蘭與趙志遠(yuǎn)系夫妻，育有趙宇軒、趙晨陽(yáng)、趙景輝三子。趙志遠(yuǎn)于1998 年 6 月 9 日離世，陳淑蘭于 2015 年 12 月 19 日去世。2001 年 4 月 4 日，陳淑蘭作為被拆遷人，與拆遷方簽訂《北京市某某危舊房改造拆遷就地安置協(xié)議》及《北京市某某危舊房改造拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，就位于北京市西城區(qū)xx 號(hào)的 27.16 平方米公產(chǎn)房屋拆遷，獲得二居室回遷房（一號(hào)房屋，建筑面積 71.17 平方米）安置與貨幣補(bǔ)償 。2004 年 5 月 28 日，陳淑蘭取得一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房時(shí)使用了她與趙志遠(yuǎn)的工齡折扣優(yōu)惠。

2009 年 9 月，陳淑蘭與趙晨陽(yáng)簽訂《存量房屋買賣合同》，將一號(hào)房屋出售給趙晨陽(yáng)，9 月 22 日房屋完成轉(zhuǎn)移登記。趙晨陽(yáng)承認(rèn)未支付房款，稱雙方名為買賣、實(shí)為贈(zèng)與。2024 年 2 月，趙宇軒查詢房屋檔案后得知此事，以房屋屬安置人共有、交易系虛假意思表示且存在惡意串通為由，訴請(qǐng)確認(rèn)合同無效 。

（三）查明事實(shí)

房屋權(quán)屬來源：一號(hào)房屋由陳淑蘭在趙志遠(yuǎn)去世后，通過公房拆遷安置取得，登記在陳淑蘭名下。

房屋交易情況：陳淑蘭與趙晨陽(yáng)簽訂買賣合同并完成過戶，未實(shí)際支付房款，趙晨陽(yáng)主張為贈(zèng)與。

家庭成員情況：趙景輝于2020 年 12 月 2 日去世，生前離異無子女。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

房屋權(quán)屬性質(zhì)：一號(hào)房屋是陳淑蘭個(gè)人財(cái)產(chǎn)，還是拆遷安置人共有財(cái)產(chǎn)？

合同效力判定：陳淑蘭與趙晨陽(yáng)簽訂的《存量房屋買賣合同》是否因虛假意思表示、惡意串通而無效？

工齡優(yōu)惠權(quán)益：使用趙志遠(yuǎn)工齡折扣對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，是否影響房屋權(quán)屬及合同效力？

三、案件分析

（一）房屋權(quán)屬性質(zhì)認(rèn)定

根據(jù)當(dāng)時(shí)拆遷政策，陳淑蘭作為被拆遷人取得一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)，且拆遷發(fā)生在趙志遠(yuǎn)去世后，房屋應(yīng)屬陳淑蘭個(gè)人財(cái)產(chǎn)。雖購(gòu)房使用趙志遠(yuǎn)工齡折扣，但該政策性福利對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)價(jià)值不屬于房屋產(chǎn)權(quán)份額，不影響房屋權(quán)屬判定。

（二）合同效力判定

無虛假意思表示：陳淑蘭與趙晨陽(yáng)簽訂合同系真實(shí)意思，雖未支付房款，但贈(zèng)與行為不違反法律規(guī)定，合同有效。

無惡意串通：趙宇軒未能舉證證明陳淑蘭與趙晨陽(yáng)明知房屋存在其他權(quán)利人仍惡意交易，損害其利益。

未違反法律規(guī)定：合同未違反法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制規(guī)定和公序良俗，且陳淑蘭去世前六年未對(duì)交易提出異議，進(jìn)一步佐證合同履行的有效性。

（三）工齡優(yōu)惠權(quán)益處理

趙志遠(yuǎn)工齡折扣對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，趙宇軒可通過繼承糾紛另行主張，不影響一號(hào)房屋因贈(zèng)與發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。

四、裁判結(jié)果

法院依據(jù)《民法典》時(shí)間效力規(guī)定、《合同法》等法律，判決駁回趙宇軒的訴訟請(qǐng)求。

五、案件啟示

房屋權(quán)屬界定需明晰：拆遷安置房權(quán)屬應(yīng)結(jié)合拆遷政策、登記情況判斷，政策性福利與產(chǎn)權(quán)歸屬需區(qū)分。

合同效力關(guān)鍵要素：判斷合同是否有效，需關(guān)注當(dāng)事人真實(shí)意思、是否違反法律強(qiáng)制規(guī)定及公序良俗。

家庭財(cái)產(chǎn)交易需規(guī)范：親屬間房產(chǎn)交易應(yīng)明確性質(zhì)（買賣或贈(zèng)與），留存書面協(xié)議，避免后續(xù)糾紛。

權(quán)益主張及時(shí)合理：對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)益有爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)及時(shí)收集證據(jù)、合理主張，避免超過訴訟時(shí)效。