包租公收租的日子，越來越不好過了？
最近，樓市君收到石牌村粉絲陳姨分享，今年石牌租房客變少了，去年租1300元的房子今年只能租1000元，整體空置率接近1/3。
早前我們?cè)鴪?bào)道天河石牌村拆遷的消息，會(huì)不會(huì)在一定程度帶來影響？（戳回顧：）
樓市君直擊石牌村，一探究竟！
｜圖源：粉絲聊天記錄
壹
天河石牌村，是廣州天河區(qū)城中村最集中的片區(qū)之一。
據(jù)官方資料顯示，石牌村整體占地約73萬平，約等于2.5個(gè)獵德村這么大。
樓市君在非上下班高峰，在石牌村牌坊周邊，依舊能感受到密集的人流。
｜天河石牌村牌坊
｜廣州樓市發(fā)布 攝
在石牌村逛了一圈，樓市君發(fā)現(xiàn)，村里見得最多的除了電雞，還有就是租房廣告。
比如石牌村會(huì)有專門的出租屋廣告牌，上面是密密麻麻的租房信息和房東聯(lián)系方式。
｜石牌出租屋欄
｜廣州樓市發(fā)布 攝
除了“官方”的出租屋欄，更多的是隨處可見的“房東直租”。
石牌村不同于其他城中村的二房東承辦，這里租房很多都是一手房東村民操辦的。
走在石牌村路上，樓市君發(fā)現(xiàn)很多房東手持租房牌子，親自坐在路邊招攬進(jìn)村找房的年輕人。
｜石牌村實(shí)景
｜廣州樓市發(fā)布 攝
有石牌房東向樓市君透露，一天下來咨詢租房的不超過個(gè)位數(shù)，房東之間相互壓價(jià)也是越來越卷。
據(jù)樓市君了解，在石牌村，房子距離中山大道、黃埔大道、崗頂?shù)罔F口越近，租金價(jià)格越高，1500-2000元不等。
越靠近石牌村中心位置的，租金價(jià)格越便宜，房租約為500-1500元不等。
｜石牌村實(shí)景
｜廣州樓市發(fā)布 攝
樓市君跟隨房東陳姨看了一套月租1100元的房源。
屋內(nèi)配套設(shè)施，像空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)基本齊備，唯獨(dú)光線不足，白天也需要開燈。
像這種出租房她還有3套，已經(jīng)空置了數(shù)個(gè)月，年初原本還能租到1300元，如今只能降價(jià)，最低1000元也勉強(qiáng)接受。
陳姨跟樓市君透露，這邊租房的主要是周邊華師畢業(yè)生、餐飲店員工、電腦城碼農(nóng)為主，不過今年這類型租客變少了。
｜石牌村租房實(shí)景
｜廣州樓市發(fā)布 攝
除此之外，陳姨還帶樓市君看了月租500元的單間。
在這里僅能容納一張床的空間，樓市君轉(zhuǎn)身都比較艱難，見識(shí)到屬于天河的“九龍城寨”。
陳姨還透露，她有兩棟村屋出租，月底再有兩套出租屋約滿到期，還沒找到下一任租客，現(xiàn)在租房的人越來越難找。
｜石牌村租房實(shí)景
｜廣州樓市發(fā)布 攝
對(duì)很多廣漂和高校畢業(yè)來說，石牌村地段天河中心，周邊高樓林立非常繁華，也是留給來廣州闖蕩的人一個(gè)落腳點(diǎn)。
越來越多的年輕人寧愿多花幾百去合租小區(qū)，也不愿住進(jìn)環(huán)境雜亂、空間狹窄的城中村里。
像陳姨這樣每月空置1/3出租屋的房東并非個(gè)例，從隨處可見的招租廣告也能印證這點(diǎn)。
由此可見，越來越多人搬離石牌村，似乎成為一種趨勢(shì)。
｜石牌村實(shí)景
｜廣州樓市發(fā)布 攝
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｜廣州樓市發(fā)布 制
貳
事實(shí)上，從樓市君實(shí)探不難發(fā)現(xiàn)，為什么越開越多的人從石牌搬走。
一方面，高密度、陰暗潮濕的握手樓，食肆作坊和村屋混雜的居住環(huán)境，流失大量外來居住人口。
石牌村170多條狹窄的村巷，最多只夠兩個(gè)人并排走，稍不留神，很肯能就會(huì)被飛馳的電雞“撞飛”。
樓市君實(shí)踩走過的石牌村，有圖有真相。
｜石牌村實(shí)景
｜廣州樓市發(fā)布 攝
擁擠的握手樓，把一條條路上的陽光幾乎遮蔽，抬頭隨處可見的電線從頭頂穿過。
巷子與巷子間，家庭食肆作坊也十分旺盛，各類食材的味道、常年沒有陽光照射獨(dú)有的潮濕霉味，石牌村環(huán)境確實(shí)堪憂。
｜石牌村實(shí)景
｜廣州樓市發(fā)布 攝
另一方面，石牌村多數(shù)自建村屋超35年樓齡，基礎(chǔ)設(shè)施不完備，存在很大消防隱患。
樓市君實(shí)探走過的石牌村，有的房子樓外墻脫落，好多建筑經(jīng)過多次“搶修”，看著就讓人揪心。
基礎(chǔ)設(shè)施更是堪憂，夏天用電高峰期供應(yīng)不穩(wěn)定，停電的場(chǎng)面常有出現(xiàn)，暴雨積水更是能夠沒過腳踝。
消防問題也是一大隱患，最典型的就是電雞起火，就在去年7月石牌村內(nèi)一處電動(dòng)車換電棚凌晨起火。
按照現(xiàn)在石牌村里的雜亂情況，一旦發(fā)生嚴(yán)重火宅，消防車無路可進(jìn)，容易形成連片的火勢(shì)，潛在隱患很大。
｜圖源：社群
不僅如此，今年其他城中村房東臨時(shí)通知租客搬走的案例不少。
石牌村陳姨分享的，現(xiàn)在很多租客租約一到，也會(huì)偏向于搬離城中村。
租客陸續(xù)搬離，租房行情不景氣，同時(shí)也促發(fā)房東們改善環(huán)境的意愿。
｜租客搬離示意圖
｜圖源：粉絲供圖
叁
以上種種原因，導(dǎo)致石牌村出租屋不像以前受歡迎，租金行情下滑。
不過，樓市君認(rèn)為越來越多租客搬離的大趨勢(shì)，是推動(dòng)石牌村舊改進(jìn)程的契機(jī)。
根據(jù)早前曝光的首拆區(qū)域和復(fù)建區(qū)域，石牌村舊改采用“拆整結(jié)合”的改造提升思路，盡早動(dòng)工。
其中，首拆物業(yè)總量約11.1萬平，包含323棟住宅，29棟村集體物業(yè)，拆遷部分涉及的，都是目前城中村中心位置的房屋。
可以想想，一旦新區(qū)改造完成，整個(gè)石牌大致可一分為四，城市面貌、道路改善也是肉眼可見的。
｜圖源：廣州新聞聯(lián)播
近幾年，石牌村一直都在“微改造”過程中。
樓市君在2024年廣州規(guī)自局公布計(jì)劃中，石牌村雖沒有明確改造節(jié)點(diǎn)，但改造方式明確為：微改造。
比如石牌小學(xué)大門以東的綠荷大街，新增設(shè)了涼亭、平安主題公園等，家長(zhǎng)和孩子們也有了更平坦開闊的道路。
據(jù)樓市君了解，村里的潘祠片區(qū)引入了第三方企業(yè)，投入約2800萬改造新型“文藝+商業(yè)”的文旅空間。
｜圖源：廣州規(guī)劃與自然資源局
樓市君實(shí)踩當(dāng)天接觸的房東中，多數(shù)出租5-6套小單間的房東，月租金收入為三四千元。
像陳姨這樣有兩棟4層房子的房東，月租金收入約為八九千元，同比去年月入過萬來說，對(duì)今年的租金行情并不滿意。
因此，多數(shù)房東聽聞拆遷的消息比較激動(dòng)，表示支持村里盡早改造，改善居住環(huán)境租金才會(huì)漲。
｜石牌村航拍
｜廣州樓市發(fā)布 攝
石牌村舊改是城市的飛速發(fā)展，城市面貌和生活品質(zhì)的必然追求，“拆整結(jié)合”既能發(fā)展，同時(shí)保留歷史和人文。
越來越多的租房客選擇搬離石牌村，不失為舊改適時(shí)推進(jìn)的好時(shí)機(jī)。
第一波拆遷的石牌村民，可以選擇就近復(fù)建回簽，也是不錯(cuò)的選擇。
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