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避坑指南：解析二十年后的典型小區(qū)

系列 之一：帝都長(zhǎng)河灣，二十年自治路

坐標(biāo)：帝都，海淀區(qū)，北下關(guān)街道，長(zhǎng)河灣小區(qū)。

長(zhǎng)河灣一期2005年交房；二期2007年交房；三期2012年交付。

這個(gè)小區(qū)地理位置優(yōu)越，靠近西直門(mén)；北面是北京交大（東校區(qū)），西面是北京動(dòng)物園和海洋館，南面是北京展覽館和展覽館后湖，東面中坤大廈（和長(zhǎng)河灣統(tǒng)一規(guī)劃，由中坤集團(tuán)一并開(kāi)發(fā)）。

長(zhǎng)河灣小區(qū)為多層住宅為主（15幢住宅樓），加上中坤大廈、幼兒園、商業(yè)配套等組成，規(guī)劃總建筑面積36萬(wàn)平方米。物業(yè)費(fèi)2.9元/平方米，前期物業(yè)為中坤玉合物業(yè)（開(kāi)發(fā)商子公司）。

長(zhǎng)河灣的往昔

當(dāng)年中坤錦繡的長(zhǎng)河灣售樓宣傳語(yǔ)是這樣的，號(hào)稱(chēng)是“都市里的新村莊，帝都難得一見(jiàn)的水系住宅！”以下斜體字，摘錄于百度詞條“長(zhǎng)河灣一期”。

在不脫離都市，而又期望一種健康恬然的

村莊生活

，這實(shí)現(xiàn)的幾率是多少呢？全部地下車(chē)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)了真正的人車(chē)分流。

山水疊石、淺灘入水、岸邊軒臺(tái)、花架廣場(chǎng)

……置身其中，詩(shī)意的村莊生活讓人流連忘返。

長(zhǎng)河灣——都市里的新村莊，真實(shí)的水系住宅

，在都市中找尋一片水域已經(jīng)很難，而要在這片水域邊居住呢……

鬧中取靜，靠近繁華，獨(dú)享靜謐，低密多層洋房，比鄰公園和水系，的確是當(dāng)之無(wú)愧的地段王者，高端樓盤(pán)環(huán)境標(biāo)配，放在現(xiàn)在，該地段依然值得擁有。

2009年起長(zhǎng)河灣就名聲在外了。先有帝都的業(yè)主自治領(lǐng)頭人邵里庭，出任該小區(qū)物業(yè)顧問(wèn)，開(kāi)始了成立業(yè)委會(huì)和換物業(yè)的長(zhǎng)征，歷時(shí)一年零八個(gè)月，經(jīng)歷九九八十一難，業(yè)委會(huì)得以成立，解聘中坤玉合的業(yè)主大會(huì)也終于落幕，但是中坤玉合物業(yè)拒絕退場(chǎng)的鬧劇至今留下疤痕。2010年的圍墻之爭(zhēng)、2012年的熱力管事件，都讓長(zhǎng)河灣在互聯(lián)網(wǎng)的記憶中留下痕跡。

十六年后的現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商前期物業(yè)，玩的花式，質(zhì)疑的靶點(diǎn)，依然如出一轍。質(zhì)疑選聘流程、選票真假、商區(qū)住區(qū)爭(zhēng)議，然后以此為借口，拒絕離場(chǎng)。

當(dāng)然業(yè)主端的策略，也與現(xiàn)在的網(wǎng)紅盤(pán)有驚人的相似。那時(shí)專(zhuān)業(yè)第三方相對(duì)較少，但京城業(yè)主自治或住宅物管大咖加持不能少。2009年的長(zhǎng)河灣，就有業(yè)主自治帶頭人邵里庭的擔(dān)綱協(xié)助，物業(yè)管理專(zhuān)家舒可心的支持性點(diǎn)評(píng)，幸福指針業(yè)主大會(huì)輔導(dǎo)中心理事長(zhǎng)蔡若焱的支持性評(píng)論，最終長(zhǎng)河灣首屆業(yè)委會(huì)（史健團(tuán)隊(duì)），兩年后的2011年才得以備案。此后引進(jìn)了福安物業(yè)。

但是，中坤玉合物業(yè)以業(yè)主大會(huì)決議無(wú)效為由拒絕退場(chǎng)，2011年的交接并不順利，網(wǎng)傳雙物業(yè)服務(wù)持續(xù)十年。商業(yè)部分和部分住宅區(qū)（共三期），應(yīng)該一直被中坤把控至今，福安物業(yè)實(shí)際只接手了部分區(qū)域。

長(zhǎng)河灣的現(xiàn)狀

從長(zhǎng)河灣小區(qū)的地段、售價(jià)、當(dāng)年售樓宣傳、2009年就嘗試業(yè)主自治并換物業(yè)，均可判斷：長(zhǎng)河灣業(yè)主整體素質(zhì)較高。

艱苦成立業(yè)委會(huì)并換物業(yè)后，這個(gè)高檔樓盤(pán)現(xiàn)在的狀況，卻相當(dāng)令人唏噓，或許除了國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)樓盤(pán)都將面臨如此命運(yùn)外，長(zhǎng)河灣更有其他三個(gè)不同之處。

《北京時(shí)間》2024年11月的報(bào)道：

部分水系干涸十年

部分水系成黑臭水體

外墻裝飾層脫落，地面鋪裝和硬化破爛，多年不修；

地下室存在坡道粉刷層空鼓剝落、滲漏水嚴(yán)重；

物業(yè)服務(wù)，業(yè)主評(píng)價(jià)是“三無(wú)”服務(wù)

長(zhǎng)河灣的覺(jué)醒

歷史就像回旋鏢，2009的長(zhǎng)河灣，16年后的今天再次輪回。成立業(yè)委會(huì)依然艱難，業(yè)委會(huì)備案依然艱難，換物業(yè)依然艱難。

唯一不變的是，北下關(guān)街道的備案策略；唯二不變的是中坤依然是長(zhǎng)河灣的最大業(yè)主，商業(yè)豐收，住宅成渣，都與它無(wú)關(guān)。

唯三不變的是，“精心請(qǐng)來(lái)”的物業(yè)，還是留給小區(qū)一地雞毛，揮一揮手，還是趕不走！

2011年5月，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)微博文章《長(zhǎng)河灣事件：社區(qū)自治困境》，網(wǎng)址：https://finance.sina.com.cn/leadership/mroll/20111105/003610759116.shtml

依然值得長(zhǎng)河灣小區(qū)的業(yè)主，再次閱讀，并深刻反思：長(zhǎng)河灣業(yè)主都做對(duì)了什么、做錯(cuò)了什么，有沒(méi)有被誤導(dǎo)、有沒(méi)有被引導(dǎo)去踩坑？特別是該文章最后一句話，現(xiàn)在回頭看，這個(gè)策略是否真的解決問(wèn)題了？筆者觀察過(guò)不少豪宅20年后的現(xiàn)狀，無(wú)一例外都亮麗不再；但是有的小區(qū)，雖不青春但芳華依然，沒(méi)有破爛衰敗，只是時(shí)光留痕罷了。我想帝都，當(dāng)然也有二十年后房不老朱未黃的小區(qū)，當(dāng)年帝都首個(gè)自管小區(qū)——品閣小區(qū)——今如何？反正，草根覺(jué)得，長(zhǎng)河灣業(yè)主必須重新悟道，向能保持小區(qū)二十年容顏不敗的小區(qū)業(yè)主學(xué)習(xí)。長(zhǎng)河灣小區(qū)變成現(xiàn)在這樣，和業(yè)主最有有關(guān)；當(dāng)然也和物業(yè)有關(guān)，也和居委會(huì)和街道有關(guān)。但，外因最終是通過(guò)內(nèi)因起作用的。說(shuō)到底，最終還是長(zhǎng)河灣的業(yè)主，可能哪里沒(méi)有做對(duì)。

長(zhǎng)河灣的未來(lái)

還是《北 京時(shí)間》 2024年11月的報(bào)道，感知靈敏的，能從中能察覺(jué)到：長(zhǎng)河灣小區(qū)，所有委屈和痛苦，都來(lái)源于什么。

二十年了，苦難的根源，基本上一成不變！

不知道現(xiàn)在的長(zhǎng)河灣的業(yè)委會(huì)是第幾屆；也不知道其拒絕公開(kāi)驗(yàn)證投票結(jié)果的理由是啥，但是不顧輿論，毅然決然和福安物業(yè)簽下續(xù)聘合同看，或許不能算好鳥(niǎo)。

福安物業(yè)入駐十年后，按長(zhǎng)河灣現(xiàn)在的模樣，的確不能說(shuō)這物業(yè)干事盡職了，只能說(shuō)有人在掃地、有人在蹲大門(mén)。

長(zhǎng)河灣的這屆業(yè)委會(huì)，是不是業(yè)偽會(huì)暫不評(píng)說(shuō)，僅從起對(duì)開(kāi)箱驗(yàn)票求遮遮掩掩、簽訂物業(yè)續(xù)聘合同火速?gòu)目炜矗^(qū)問(wèn)題多多好似沒(méi)有上心管教物業(yè)看，肯定不是業(yè)委會(huì)。多半可能是業(yè)萎會(huì)，或受人操控的橡皮業(yè)萎會(huì)。

從報(bào)道看，那個(gè)代表社區(qū)或街道的人，也是人精，一切讓“業(yè)委會(huì)”來(lái)解釋?zhuān)鞔蛞粋€(gè)我不參與我不介入，擺出一副很清白的模樣，一副一切都是業(yè)主和業(yè)委會(huì)之間的事兒的樣兒。

北下關(guān)街道清新灑脫、人畜無(wú)害的樣子，二十來(lái)年如一日，也真是難能可貴呀。一個(gè)10年前就被業(yè)主大會(huì)解聘的物業(yè)，能持續(xù)干到現(xiàn)在，實(shí)現(xiàn)了多贏（居委會(huì)贏維穩(wěn)，街道贏維穩(wěn)，物業(yè)贏利益，業(yè)萎會(huì)贏位置），但是沒(méi)有實(shí)現(xiàn)共贏（業(yè)主沒(méi)有贏得希望，建筑和設(shè)施沒(méi)有贏得保養(yǎng)，公共收入也不知道投入到哪了），誰(shuí)之過(guò)？

所以，長(zhǎng)河灣的老業(yè)主們，應(yīng)該好好總結(jié)長(zhǎng)河灣二十年的過(guò)往，重新作出選擇，長(zhǎng)河灣失去的二十年不白費(fèi)，就是希望。

長(zhǎng)河灣，買(mǎi)房避坑啟示

買(mǎi)房避坑指南，從帝都往昔高端盤(pán)——長(zhǎng)河灣小區(qū)——的苦難故事，得出的買(mǎi)房避坑總結(jié)：

1、大商業(yè)和住宅的混合的地塊，不要碰！

商業(yè)和幼兒園面積較大，住宅部分約規(guī)劃指標(biāo)的一半，這樣的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商和開(kāi)發(fā)商的前期物業(yè)，將深度干擾住宅。

2、分期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，停停建建的樓盤(pán)不要碰！

36萬(wàn)方，從2005年到2012年，用時(shí)7年，分三期開(kāi)發(fā)，這種情況，不是實(shí)力不濟(jì)，就是政府部門(mén)介入較多。

3、官味濃的樓盤(pán)，不要碰！

從2011年新浪網(wǎng)發(fā)布的，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)微博文章看，商業(yè)部分的主體，中坤大廈，曾用名為“市長(zhǎng)大廈”。也不知道是不是筆誤，能這樣取名的大廈，全國(guó)罕見(jiàn)，目前就廣州有一列！

4、業(yè)委會(huì)成立難、備案難的街道的樓盤(pán)，不要碰！

2009-2011年，長(zhǎng)河灣小區(qū)首屆業(yè)委會(huì)成立故事，至今網(wǎng)上流傳著，二十年后的作孽樓盤(pán)，也未能超越其左右。

5、物業(yè)趕不走的街道的樓盤(pán)，不要碰！