近期，各大房企陸續(xù)發(fā)布2024年年報業(yè)績，可以明顯看的經(jīng)營性業(yè)務(wù)成為絕對主角，部分頭部房企憑借商業(yè)運營、長租公寓、資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)，在去年收獲了數(shù)百億營收，成為集團凈利潤的一大來源。
本期，URI城市租住將深入解讀六家住房租賃頭部企業(yè)2024年財報，系統(tǒng)剖析其戰(zhàn)略規(guī)劃與業(yè)務(wù)布局的共性，提煉可復(fù)制的發(fā)展經(jīng)驗與創(chuàng)新實踐案例，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供深度參考與借鑒。
01
持續(xù)擴大租賃住房業(yè)務(wù)版圖
布局規(guī)模穩(wěn)步增長
財報顯示，萬科泊寓累計管理規(guī)模約26萬間，其中納入保租房的房源超12萬間，位列市場化機構(gòu)納保量第一。穩(wěn)定出租率超95%，前臺GOP利潤率達90%，穩(wěn)居集中式住房租賃行業(yè)規(guī)模首位。
龍湖冠寓租金收入26.5億元，較去年同期增長了4%，貢獻占比高達83%，為集團帶來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤貢獻，已成龍湖資產(chǎn)管理航道重要支柱。
招商伊敦長租收入12.34億元，同比增長13%,、房源總量3.42萬間，新拓展12個項目，開業(yè)6個月以上項目出租率達90%。
租賃服務(wù)商貝殼新拓展規(guī)模幾乎翻番，規(guī)模效應(yīng)愈發(fā)明顯，并帶動收入大幅增長。
URI城市租住觀察到，數(shù)據(jù)背后房企的生存邏輯顯然已根本性轉(zhuǎn)變：從依賴土地紅利轉(zhuǎn)向經(jīng)營紅利，從高杠桿擴張轉(zhuǎn)向精細化運營。租賃業(yè)務(wù)不僅成為現(xiàn)金流"穩(wěn)定器"，更成為企業(yè)穿越周期、重構(gòu)商業(yè)模式的關(guān)鍵戰(zhàn)場。當(dāng)然，財報中也有顯示，例如華潤有巢等企業(yè)面臨租金單價下行風(fēng)險，需通過多元化收入（商業(yè)、車位）平衡收益。
近年來，隨著各大城市保租房源的集中供應(yīng)，加劇租賃市場的競爭；相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：2024年一線城市租客租金支出占比從2019年的30%-40%降至20%；客戶支付能力下降和市場供應(yīng)的增加，倒逼企業(yè)在新形勢中尋找結(jié)構(gòu)性機會，聚焦差異化特色發(fā)展路徑，不斷提升運營管理效率，為自身轉(zhuǎn)型發(fā)展注入新動力。
02
頭部玩家方法論：
運營能力取代規(guī)模神話
在租賃賽道進入"下半場"的當(dāng)下，頭部企業(yè)戰(zhàn)略選擇呈現(xiàn)四大共性特征，揭示了行業(yè)轉(zhuǎn)型的核心方向。
01
"坪效思維"取代"規(guī)模思維"
算好每平米的賬
隨城市發(fā)展進入“存量時代”，且政策持續(xù)釋放相關(guān)信號，深度參與城市存量不動產(chǎn)的改造盤活已成為創(chuàng)造“增量價值”的重要主體。房企不再盲目追求房源數(shù)量，而是聚焦存量資產(chǎn)效率提升。"坪效思維"取代"規(guī)模思維"，成為運營能力的分水嶺。
以萬科為例，“堅持存量資源盤活為主導(dǎo)、精準(zhǔn)投資為補充”的投資策略。2024年公司累計獲取新項目13個，其中新獲取資源中存量盤活項目11個。2024年萬科通過盤活合計新增和優(yōu)化產(chǎn)能412億元，持續(xù)改善資源結(jié)構(gòu)。
龍湖冠寓利用其優(yōu)勢，加大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)上的開拓。2024年冠寓通過存量物業(yè)改造新增的保租房占比高達73%。以北京南三環(huán)的郭公莊地鐵站旁一座被閑置五年的老舊商場為例，經(jīng)過冠寓的巧妙改造，成功轉(zhuǎn)型為700多間保障性租賃住房，并在短短三個月內(nèi)實現(xiàn)97%的高出租率。此外，數(shù)據(jù)顯示，冠寓2024年新增房源的同比增速降至5%，而代建及存量改造項目的占比則突破60%。
2024年招商伊敦完成了對老舊項目壹間·檳榔園和深圳泰格壹棠服務(wù)公寓的煥新升級，其中壹間·檳榔園沿襲了“簡法生活美學(xué)”的設(shè)計風(fēng)格、重構(gòu)了戶外空間與公區(qū)，書吧和健身會所總占地面積擴展到360m2，為租戶打造了更精致、更有品質(zhì)感的活力社區(qū)空間。據(jù)財報披露，壹間·檳榔園改造房源在入市兩個月內(nèi)出租率就已高達95%。
URI城市租住觀察到，眾多企業(yè)開始緊抓政策窗口期，推動存量資產(chǎn)價值釋放，構(gòu)建可以穿越周期的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。不僅龍湖，中海、萬科等通過輕資產(chǎn)模式降低資本投入，優(yōu)化盈利結(jié)構(gòu)。
02
資本閉環(huán)成型：
租賃住房REIT打通全生命周期
URI城市租住觀察到，政策驅(qū)動層面，保障性租賃住房REITs市場迎來擴募熱潮，以招商、華潤為代表的頭部企業(yè)積極推進相關(guān)項目落地，加速構(gòu)建從項目開發(fā)、運營到資產(chǎn)證券化退出的完整閉環(huán)生態(tài) ，不僅盤活存量資產(chǎn)，更有效提升了保租房領(lǐng)域資金循環(huán)效率與行業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力。
租賃住房公募REITs的常態(tài)化發(fā)行，讓房企真正實現(xiàn)"投融建管退"閉環(huán)。幫助企業(yè)構(gòu)建起“開發(fā)－運營－資本化－再投資”的良性循環(huán)體系。而進一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、實踐以存量帶增量的資產(chǎn)管理模式，仍將是企業(yè)接下來的重點發(fā)展方向。
招商蛇口在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房、集中商業(yè)等業(yè)態(tài)搭建了多個REITs平臺，成為行業(yè)典范。通過各REITs平臺打通資產(chǎn)退出通道，招商蛇口成功構(gòu)建了持有物業(yè)“開發(fā)－運營－資本化一再投資”的良性循環(huán)體系，確立了“投、融、建、管、退”的全生命周期發(fā)展模式。
華潤通過“商業(yè)+有巢”雙REITs平臺撬動存量資產(chǎn)良性循環(huán)，促進不動產(chǎn)“投、融、建、管、退”體系愈發(fā)完善。實現(xiàn)在資產(chǎn)管理領(lǐng)域的重要創(chuàng)新舉措，也是夯實第二發(fā)展曲線的關(guān)鍵支撐。其中有巢REIT實現(xiàn)營業(yè)額人民幣7,908萬元，同比微增長1%；EBITDA人民幣5,004萬元，同比增長5%。
萬科還實現(xiàn)了多賽道REITs和Pre-REITs的突破，其中商業(yè)REIT已成功上市，物流和租賃住宅REITs也已進入申報階段，成為業(yè)內(nèi)少數(shù)實現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多層次不動產(chǎn)基金突破的企業(yè)，建立了符合行業(yè)未來發(fā)展模式的資產(chǎn)證券化能力。
03
深耕運營時代：
精細化升級成為主旋律
在租賃住房資產(chǎn)管理的全生命周期中，業(yè)務(wù)邊界越來越清晰，精細化運營控制成本下限促使行業(yè)邁入"深運營"新周期。各家企業(yè)聚集戰(zhàn)略聚焦、模式創(chuàng)新、資源整合等不同方面，秉持資產(chǎn)管理視角持續(xù)提升運營效率。
1
“品牌”培育力度加大的模式精細化
6家企業(yè)對租賃品牌培育力度再加大，比如對業(yè)務(wù)模式持續(xù)進行優(yōu)化、加大對客研的投入力度等等。
中海聚焦業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新，通過客戶調(diào)研訪談，形成了22類長租公寓客戶的分類模型，并針對高端客戶細分出了35種高端客群細分模型。還提出了資管力、產(chǎn)品力、服務(wù)力、營銷力、組織力的“新五力模型”，將投、建、管、退的全價值鏈管理動作分解融入到業(yè)務(wù)經(jīng)營單元，對長租業(yè)務(wù)進行了系統(tǒng)性、體系化的梳理。
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戰(zhàn)略布局的聚焦高能級城市
URI城市租住觀察到，在全國租賃市場戰(zhàn)略布局上，戰(zhàn)略越發(fā)謹(jǐn)慎，落子租賃項目的區(qū)域基本聚焦高能級高潛力的城市。
華潤在財報中明確，接下來會繼續(xù)聚焦于一線、強二線等人口凈流入城市中有產(chǎn)業(yè)支撐、有交通配套的可擴募資產(chǎn)。
招商的投資端向北上深杭等核心城市核心區(qū)域聚焦，不斷提高區(qū)域濃度和規(guī)模效益。這也是招商住房租賃REIT的資產(chǎn)出租率很少大幅波動和下滑的原因。
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數(shù)智化輔助，營銷+運營精細化升級
隨著租住業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略地位逐年提升，圍繞品牌營銷和運營體系，進行多方面的優(yōu)化和升級，數(shù)字化工具成為提效利器。
以萬科展開，長租公寓板塊應(yīng)用了租賃管理系統(tǒng)及客戶服務(wù) APP，大幅提升了項目的運營服務(wù)效率，實現(xiàn)租戶入住到退租全流程已經(jīng)實現(xiàn)了“無紙化”。并且在過去一年內(nèi)，全國范圍內(nèi)累計開展了2300余場社群活動，參與人數(shù)超過 3 萬人。社群凝聚感，已經(jīng)成為穩(wěn)定出租率、提升續(xù)租率的利器。據(jù)披露，泊寓2024年的平均簽約租期比前一年延長了35天，客戶滿意度在95%以上，老客戶續(xù)租率接近60%……
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產(chǎn)品迭代持續(xù)升級：
從標(biāo)準(zhǔn)化到個性化，細分賽道
URI城市租住觀察到，越來越多的公寓品牌，把在住宅開發(fā)上的產(chǎn)品迭代思維注入在租住業(yè)務(wù)上。不僅產(chǎn)品線越來越細分，具體的規(guī)劃設(shè)計也開始注重個性化、在地化的元素，以滿足不同客戶的需求。
中海長租構(gòu)建了“中海友里”、“中海海堂”兩大產(chǎn)品系，分別定位為商務(wù)服務(wù)型公寓和舒適社交型公寓。在海堂服務(wù)公寓深圳灣店，中海還聯(lián)動了騰訊云、如影智能等合作伙伴，落地了全屋智能系統(tǒng)，可一鍵控制休閑居家、辦公會議、觀影閱讀等多種場景切換模式。
龍湖冠寓針對Z世代的租住需求，推出了“菁英公寓”“樂活社區(qū)”等產(chǎn)品線，并在收納體系、智能家居、公共社交空間等細節(jié)上持續(xù)迭代，目前已迭代到4.0版。客戶續(xù)租率一直十分出色，租金溢價也達到了行業(yè)平均水平的1.5倍。
當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)從"青銅時代"步入"黑鐵時代"，租賃業(yè)務(wù)不僅是房企的"第二曲線"，更是一場關(guān)于生存方式的革命。在政策支持與市場需求的雙重推動下，租賃住房市場未來具有廣闊的發(fā)展空間，那些能做好每一間房的運營、算清每一筆現(xiàn)金流的企業(yè)，將在新一輪周期中贏得主動權(quán)。
數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI城市租住復(fù)核整理、URI城市租住 Data Bank
撰文: URI城市租住研究中心
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運營編輯:樹懶
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