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一、案件梳理

（一）當事人信息

原告（反訴被告）：陸川，一號房屋出售方

被告（反訴原告）：江濤，一號房屋購買方第三人：甲公司，房屋交易居間方

（二）原告訴求與事實理由

陸川訴請：

確認其與江濤就一號房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及其補充協(xié)議于2023 年 7 月 17 日解除；

江濤承擔本案訴訟費。

事實理由：2023 年 1 月 11 日，經甲公司居間，陸川與江濤簽訂合同，以 497 萬元出售一號房屋，江濤支付定金 50 萬元。合同約定最遲于 2023 年 7 月 31 日辦理過戶，江濤應于 2023 年 6 月 21 日前支付首筆購房款 180 萬元。但經多次催要，江濤拖延付款并表示不再購房。2023 年 7 月 13 日，陸川發(fā)律師函通知解除合同，律師函于 7 月 17 日送達，故請求法院確認合同解除。

（三）被告答辯與反訴

江濤辯稱：

合同定金僅20 萬元，50 萬元超出法定比例且未造成實際損失，應調整；

陸川拒絕配合網(wǎng)簽和房屋解押，構成先行違約，其提出同時履行抗辯權拒絕付款，不應承擔責任。

反訴請求：

判決房屋買賣合同解除；

陸川支付雙倍定金40 萬元；

退還已付購房款30 萬元；

陸川承擔訴訟費。

（四）第三人陳述

甲公司稱交易未完成系首付款未付導致，同意解除合同，其他訴求與其無關。

（五）法院認定事實

合同簽訂：2023 年 1 月 11 日，雙方簽訂買賣合同及補充協(xié)議，約定房屋價款 497 萬元，付款方式為全款交易，明確定金、首付款支付時間及過戶期限。

款項支付：江濤于2023 年 1 月 11 日、13 日支付定金 20 萬元，1 月 30 日、31 日支付 30 萬元。

溝通記錄：2023 年 5 - 6 月，江濤多次表示無法購房；6 月 20 日，甲公司提醒江濤支付首付款，其以需先網(wǎng)簽、解押為由未履行。

合同解除：2023 年 7 月 17 日，陸川發(fā)律師函通知解除合同。

二、爭議焦點

房屋買賣合同及補充協(xié)議是否于2023 年 7 月 17 日合法解除？

合同履行中哪一方構成根本違約，應承擔違約責任？

定金數(shù)額應認定為20 萬元還是 50 萬元，是否過高需調整？

三、案件分析

（一）合同解除合法性

根據(jù)《民法典》，當事人可約定解除事由，解除權人通知對方后合同解除。本案中，江濤未按約定支付首付款且明確表示不再購房，構成根本違約，陸川發(fā)函解除合同符合約定及法律規(guī)定，合同于2023 年 7 月 17 日解除。

（二）違約責任認定

江濤逾期付款超15 日，且無證據(jù)證明雙方約定 “先網(wǎng)簽、解押再付款”，其以陸川不配合網(wǎng)簽為由拒絕付款不成立，應承擔違約責任；陸川不存在違約行為，江濤反訴主張不成立。

（三）定金數(shù)額及調整

合同約定定金總額50 萬元，江濤已足額支付，且未超過房屋總價 20%，定金性質不同于違約金，江濤主張定金僅 20 萬元且要求調整缺乏依據(jù)，法院不予支持。

四、裁判結果

法院依據(jù)《民法典》相關規(guī)定，判決：

確認陸川與江濤簽訂的買賣合同及補充協(xié)議于2023 年 7 月 17 日解除；

駁回江濤的全部反訴請求。

五、案件啟示

合同條款明確性：交易雙方應在合同中明確約定付款、過戶、網(wǎng)簽等關鍵環(huán)節(jié)的先后順序及違約責任，避免因理解分歧引發(fā)糾紛。

履行義務及時性：合同當事人需嚴格按約定期限履行義務，逾期或拒絕履行可能構成根本違約，承擔不利后果。

定金規(guī)則需熟知：定金數(shù)額不得超過主合同標的額20%，超額部分不產生定金效力；違約方將喪失定金返還請求權或承擔雙倍返還責任。

抗辯權行使條件：行使同時履行抗辯權需符合法定條件，無合同依據(jù)的單方主張難以得到法院支持。