旭滿春城二期。王迎超/攝
主管部門的監(jiān)管作用體現(xiàn)在哪里？
中房報記者 王迎超 海倫報道
向各部門實(shí)名舉報旭滿春城小區(qū)存在的諸多違規(guī)亂象近一年時間后，張小兵仍未得到滿意答復(fù)，而被舉報的項(xiàng)目違規(guī)行為依舊。
張小兵是黑龍江省海倫市旭滿春城二期的建筑商之一，承建了該項(xiàng)目的5號樓。2021年5月，他最早開工，將5號樓建至地上二層時，因?yàn)楣さ厥掷m(xù)不全，當(dāng)年9月停工。2023年4月，二期6棟樓全部開工，但此時項(xiàng)目仍未取得施工許可證，直到8月份才補(bǔ)辦了施工許可手續(xù)。
此后，張小兵陸續(xù)發(fā)現(xiàn)旭滿春城小區(qū)存在著未批先建、無證銷售、消防及排風(fēng)系統(tǒng)癱瘓、外墻保溫板質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、超規(guī)劃面積建設(shè)等違法違規(guī)問題。自2024年6月起，張小兵多次向海倫市住建局、自然資源局、信訪局等部門投訴，但相關(guān)部門沒有給出滿意答復(fù)。在此期間，售樓處并未停止銷售，從2024年10月開始，旭滿春城二期在沒有竣工驗(yàn)收的前提下擅自交付使用，如今，已有100多戶居民入戶裝修。
中房報記者多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，張小兵反映的情況多數(shù)存在，但當(dāng)?shù)毓芾聿块T的回應(yīng)和處理卻顯得避重就輕，相應(yīng)的處罰措施并未真正落實(shí)。
現(xiàn)場走訪 多戶已入住裝修
旭滿春城小區(qū)位于海倫市向陽大街附近，項(xiàng)目共分二期建設(shè)，開發(fā)商為黑龍江上為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海倫分公司（以下簡稱“上為地產(chǎn)”），因?yàn)榕R近海倫市第十中學(xué)，也成為了該項(xiàng)目的宣傳賣點(diǎn)之一。
4月28日上午，記者來到旭滿春城小區(qū)二期看到，該小區(qū)內(nèi)停放著多臺車輛，不少住戶已入戶裝修，大量因裝修產(chǎn)生的建筑垃圾堆放在樓體角落。
大量裝修垃圾堆在樓棟角落。王迎超/攝
2號樓3單元一位業(yè)主告訴記者，他們是從小區(qū)干電力工程的施工方手里買的頂賬房，價格才1600元/平方米左右，新家已經(jīng)裝修了一個多月，工程即將完工。該業(yè)主介紹，目前小區(qū)還沒通水，電也是臨時的，電費(fèi)都要通過物業(yè)去交，他們平時用水都是自己想辦法用桶運(yùn)進(jìn)來。
多戶居民已入戶裝修。王迎超/攝
在小區(qū)一期記者走訪多個高層發(fā)現(xiàn)，消防和排風(fēng)系統(tǒng)基本處于癱瘓狀態(tài)，消防管網(wǎng)中也沒有水，存在不小的安全隱患。
記者注意到，一期和二期內(nèi)各存在著一棟三層單體建筑，張小兵告訴記者，小區(qū)存在多處開發(fā)商未經(jīng)審批建設(shè)的違法建筑，這兩棟樓均在其中。
此外，張小兵告訴記者，二期樓棟使用的外墻保溫苯板的防火等級、保溫、容重均不達(dá)標(biāo)，規(guī)劃圖紙要求的是20公分厚，容重是20公斤，但實(shí)際使用的苯板容重則是12公斤~16公斤，“當(dāng)時開發(fā)商沒有錢，苯板都是我墊資購買的?！?/p>
“咱們小區(qū)是去年年底進(jìn)戶的，今天買了明天就能裝修?！痹谛駶M春城小區(qū)售樓處，置業(yè)顧問告訴記者，他們目前銷售的房子既有開發(fā)商自持的房源，也有施工單位的頂賬房，開發(fā)商的房子3450元/平方米起，每層加價50元/平方米。但頂賬房便宜很多，精裝修的房源均價約2900元/平方米，毛坯房均價約2200元/平方米，目前均無法辦理貸款。購買頂賬房全部手續(xù)都是開發(fā)商出，包括簽正規(guī)購房合同并出具房源票據(jù)，為了打消記者顧慮，置業(yè)顧問同時表示，海倫這邊基本都是這樣賣頂賬房的。
小區(qū)是否取得五證？對于記者的疑問，置業(yè)顧問明確表示，項(xiàng)目肯定五證齊全，不然哪能往外賣，并通過手機(jī)向記者展示了其中部分證件，但并未看到該項(xiàng)目的預(yù)售許可證。
記者了解到，因開發(fā)商資金困難，建設(shè)費(fèi)用基本都是4家建筑商墊資的，還在外面欠了不少民間借款，用了大量房產(chǎn)進(jìn)行抵賬，張小兵掌握的情況是，頂賬房、抵押加上售賣，二期已賣出400多套房子，目前進(jìn)戶裝修的僅是其中一部分。
開發(fā)商對于這些問題作何解釋？記者先后撥打了項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、實(shí)控人以及該公司登記信息留下的電話，但前兩個電話均為空號，另一個電話接通后對方表示，他并非上為地產(chǎn)負(fù)責(zé)人，也與上為地產(chǎn)沒有關(guān)系。
項(xiàng)目兩次未批先建
自2024年6月起，張小兵多次向海倫市住建局、自然資源局、信訪局等部門投訴旭滿春城存在的諸多違法違規(guī)問題，記者注意到，海倫市住建局先后四次出具了書面回復(fù)。
對于項(xiàng)目未批先建問題，書面回復(fù)中明確，項(xiàng)目一期在2014年2月開工建設(shè)后，因未辦理施工許可手續(xù)，2014年，海倫市住建局多次責(zé)令該項(xiàng)目停工整改，同年12月20日，對該項(xiàng)目沒有辦理招投標(biāo)手續(xù)及未取得施工許可的違法違規(guī)行為，海倫市住建局對上為地產(chǎn)進(jìn)行了行政處罰。項(xiàng)目于2015年5月21日補(bǔ)辦了施工許可手續(xù)。
但這次處罰顯然沒有達(dá)到震懾目的。
項(xiàng)目二期建設(shè)時再次未批先建，2023年7月，海倫市住建局對該項(xiàng)目二期沒有辦理招投標(biāo)手續(xù)及未取得施工許可的違法違規(guī)行為再次進(jìn)行了行政處罰，項(xiàng)目于2023年8月3日補(bǔ)辦了施工許可手續(xù)。
海倫市住建局提供的資料顯示，第一次，該局要求開發(fā)商補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)并處罰款33萬元。第二次，則對上為地產(chǎn)罰款85萬余元，對直接責(zé)任人罰款4萬余元，并要求補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。值得一提的是，海倫市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪時表示，雖然他們作出了罰款決定，但因?yàn)殚_發(fā)商資金短缺，罰款并未執(zhí)行到位。
記者注意到，該項(xiàng)目二期未批先建進(jìn)行處罰的案件移送交接單，在近2年后的2025年4月25日才由海倫市住建局簽發(fā)，而接案單位海倫市城市管理綜合執(zhí)法局并未簽字蓋章確認(rèn)。
自然資源局：小區(qū)存在1.59萬平方米違建
海倫市自然資源局于2024年9月5日向張小兵出具了信訪事項(xiàng)處理意見書。
旭滿春城一期存在的違建。王迎超/攝
旭滿春城二期存在的違建。王迎超/攝
意見書對張小兵反映旭滿春城一期、二期存在違章建筑的情況回復(fù)稱，旭滿春城小區(qū)地塊二和地塊三不存在超建行為。項(xiàng)目二期所在的地塊四因?yàn)?棟樓正在施工建設(shè)中，如有違法行為將在工程完工申請驗(yàn)收時一并處罰。
不過4月29日，海倫市自然資源局給記者的書面答復(fù)中則更換了另外一種說法，這次違建出現(xiàn)了。答復(fù)稱：該項(xiàng)目審批面積地塊二34531平方米，其中：審批多層15804.44平方米、高層14720.58平方米沒有建設(shè)，地塊三審批面積84291.9平方米，地塊四審批面積78637.5平方米。該項(xiàng)目總審批面積為197460.4平方米。
經(jīng)第三方測繪公司現(xiàn)場測量，該項(xiàng)目違建面積如下：該項(xiàng)目地塊二、地塊三違建面積10891.08平方米；地塊四違建面積4984.7平方米，共計(jì)違建15875.78平方米。
針對該小區(qū)的違建行為，海倫市自然資源局已對開發(fā)單位黑龍江上為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下達(dá)了《責(zé)令停止違法行為通知書》和《接受調(diào)查通知書》，下一步將對該項(xiàng)目的違建行為，采取沒收違法收入的行政處罰。沒收違法收入的金額根據(jù)第三方評估機(jī)構(gòu)對該項(xiàng)目15875.78平方米違建的市場價值評估金額確定。市場價值評估金額第三方評估公司正在評估中，預(yù)計(jì)5月初第三方公司出具報告。
監(jiān)管處罰并未落到實(shí)處
對于張小兵反映小區(qū)一期存在消防隱患的情況，海倫市住建局書面回復(fù)稱，旭滿春城一期于2015年已通過了規(guī)劃、消防、環(huán)保及項(xiàng)目參建單位驗(yàn)收。
對于記者現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)的問題，海倫市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目一期剛?cè)胱r，因?yàn)橥锨饭豳M(fèi)導(dǎo)致停熱，消防管網(wǎng)被凍壞了，他們也曾多次下發(fā)通知要求整改，但物業(yè)單位沒有這筆資金進(jìn)行修復(fù)。
對于旭滿春城外墻保溫板防火等級、保溫、容重嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)等問題，海倫市住建局表示，開發(fā)商提供了委托黑龍江省龍建誠信建設(shè)工程檢測有限公司出具的檢測報告，苯板表現(xiàn)密度、單體燃燒值、可燃性等，苯板膠拉伸粘結(jié)強(qiáng)度，保溫板脹釘拉拔承載力，玻璃纖維網(wǎng)耐堿斷裂強(qiáng)力等項(xiàng)目經(jīng)檢測均符合要求。該局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們在進(jìn)行調(diào)查時，該項(xiàng)目的監(jiān)理人員稱是現(xiàn)場進(jìn)行的取樣送檢，因?yàn)閺埿”鴽]有提供相關(guān)證據(jù)，暫時沒有重新檢測的打算。
張小兵對這一說法并不認(rèn)可，他表示，送檢的樣品和實(shí)際使用的保溫苯板并不一致，他愿意自費(fèi)找第三方鑒定機(jī)構(gòu)，重新到現(xiàn)場取樣檢測。
對于該小區(qū)無證銷售的問題，海倫市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目二期目前沒有取得預(yù)售許可證，接到舉報后他們約談了項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，開發(fā)商也提供了入戶名單和頂賬房名單，目前該小區(qū)有142戶入住，均是購買的頂賬房，不是開發(fā)商售賣的自持房源，該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前法律上沒有明確規(guī)定這樣銷售頂賬房是違法的。
不過，記者從多位購房者提供的商品房買賣合同中看到，他們是與開發(fā)商簽訂的合同，合同中明確表示了購房者購買的是預(yù)售商品房，還標(biāo)明了商品房預(yù)售許可證為2012001，并沒有標(biāo)注該房源為工程抵賬房的字樣或印章。
黑龍江孟繁旭律師事務(wù)所王闖律師認(rèn)為，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：…（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！奔次慈〉迷S可證前，開發(fā)商不得以任何形式進(jìn)行預(yù)售，包括直接銷售、內(nèi)部認(rèn)購或變相以工程抵賬房名義與第三方簽訂購房協(xié)議。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！奔次慈〉妙A(yù)售許可證簽訂的商品房銷售合同屬無效合同。同時，工程抵賬房可能是開發(fā)商通過抵債形式將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給承包方、供應(yīng)商，屬于債務(wù)履行行為，若開發(fā)商未取得預(yù)售許可，仍然需要遵守相關(guān)法律及司法解釋規(guī)定。
對于旭滿春城二期未竣工驗(yàn)收即交付使用，海倫市住建局則明確表示該行為是不允許的。相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，他們此前已經(jīng)立案調(diào)查，并于今年春節(jié)后將案件移交給海倫市城市管理綜合執(zhí)法局進(jìn)行處理。
但記者隨后從海倫市城市管理綜合執(zhí)法局了解到，海倫市住建局于2024年10月8日進(jìn)行了立案調(diào)查，但立案審批表于2025年4月28日上午才移交過來，該局還沒有正式接收，對于具體情況還要進(jìn)行梳理，如果存疑還需要補(bǔ)充證據(jù)，目前還沒有形成案卷，對于下一步如何處理他們還無法確定。
早在2021年10月，黑龍江省住建廳會同省公安廳、省自然資源廳等省直8家單位聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知，力爭通過為期3年的專項(xiàng)整治，使黑龍江省房地產(chǎn)市場發(fā)展秩序更加規(guī)范。
通知明確，在商品房建設(shè)方面，重點(diǎn)整治未取得施工許可開工建設(shè)、未按照施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)文件建設(shè)等問題。在商品房銷售方面，重點(diǎn)整治未取得商品房預(yù)售許可以認(rèn)購、認(rèn)籌等方式擅自銷售商品房，發(fā)布虛假違法廣告等問題。通知要求，要對群眾反饋的問題線索認(rèn)真調(diào)查、快速處理，第一時間反饋查處情況。要依法從嚴(yán)查處，對違法違規(guī)行為發(fā)現(xiàn)一起、查處一起，公開曝光一批典型案例，在全社會形成震懾作用。
“很難想象，一個樓盤存在這么多的違規(guī)行為卻依舊‘野蠻生長’，主管部門的監(jiān)管作用體現(xiàn)在哪里？”張小兵感慨道。
對于此事后續(xù)進(jìn)展，中房報記者將持續(xù)關(guān)注。
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