眾所周知，我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2022年開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整周期，這一趨勢(shì)在2023年后愈發(fā)明顯。從最初二三線城市的房?jī)r(jià)松動(dòng)，到一線城市核心區(qū)域的價(jià)格回調(diào)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著深刻的結(jié)構(gòu)性變化。根據(jù)最新市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)平均房?jī)r(jià)較歷史高點(diǎn)已回落約30%，這一調(diào)整幅度在近二十年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程中實(shí)屬罕見(jiàn)。
市場(chǎng)交易量的持續(xù)萎縮是當(dāng)前最突出的特征。新房市場(chǎng)方面，開(kāi)發(fā)商面臨巨大的去庫(kù)存壓力，促銷(xiāo)手段層出不窮但收效甚微。二手房市場(chǎng)則呈現(xiàn)出典型的"量?jī)r(jià)齊跌"態(tài)勢(shì)，掛牌房源數(shù)量激增與成交周期延長(zhǎng)形成鮮明對(duì)比。以北京為例，2023年二手房掛牌量同比增加40%，但成交周期平均延長(zhǎng)至6個(gè)月以上，部分非核心區(qū)域的房源甚至面臨有價(jià)無(wú)市的窘境。
對(duì)此，為了刺激國(guó)內(nèi)樓市的成交回暖，地方各級(jí)的救市力度可謂空前。限購(gòu)政策的逐步松綁覆蓋了除一線城市核心區(qū)外的絕大多數(shù)區(qū)域，房貸利率降至歷史低位，首付比例也下調(diào)至15%的極低水平。這些措施在短期內(nèi)確實(shí)釋放了部分改善性需求，但未能從根本上扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期。究其原因，主要在于三個(gè)深層次因素：一是人口結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的需求端萎縮，二是居民部門(mén)杠桿率已接近極限，三是市場(chǎng)參與者對(duì)房地產(chǎn)投資屬性的重新評(píng)估。
面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的趨勢(shì)，擁有多套房產(chǎn)的家庭在此輪調(diào)整中面臨多重壓力。根據(jù)央行調(diào)查數(shù)據(jù)推算，全國(guó)約45%的家庭持有兩套及以上房產(chǎn)，而這些家庭未來(lái)大概率會(huì)面臨以下這四大挑戰(zhàn)：
01 資產(chǎn)縮水將成為擁有多套房產(chǎn)家庭的常態(tài)
近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了顯著調(diào)整，多地房?jī)r(jià)出現(xiàn)持續(xù)性下跌。根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，全國(guó)平均房?jī)r(jià)跌幅已達(dá)30%，部分環(huán)京三四線城市如涿州、廊坊、燕郊等地區(qū)房?jī)r(jià)更是腰斬，跌幅高達(dá)50%。
這種趨勢(shì)預(yù)計(jì)將持續(xù)至2025年之后，主要原因在于供需關(guān)系的根本性改變。從需求端看，人口結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致購(gòu)房主力人群減少。中國(guó)生育率持續(xù)走低，老齡化程度加深，這意味著未來(lái)購(gòu)房需求將呈現(xiàn)長(zhǎng)期下降趨勢(shì)。同時(shí)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的速度減慢，進(jìn)一步削弱了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求支撐。
從供給端看，商品房庫(kù)存量居高不下，新建住宅供應(yīng)充足，供需失衡的局面難以在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)。特別值得注意的是，一線城市如上海、深圳等地，房?jī)r(jià)收入比已高達(dá)40倍，遠(yuǎn)超國(guó)際公認(rèn)的合理水平。隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩，居民收入增長(zhǎng)乏力，這種畸高的房?jī)r(jià)水平顯然難以持續(xù)。當(dāng)居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力無(wú)法支撐當(dāng)前房?jī)r(jià)時(shí)，價(jià)格回調(diào)就成為必然。因此，多套房產(chǎn)持有者必須清醒認(rèn)識(shí)到，過(guò)去二十年中國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)資產(chǎn)價(jià)值縮水將是大概率事件。
02 二手房市場(chǎng)供給激增導(dǎo)致變現(xiàn)困難
當(dāng)前全國(guó)主要城市二手房掛牌量呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，重慶二手房掛牌量接近34萬(wàn)套，武漢、合肥、西安、天津等二線城市均接近20萬(wàn)套，就連一線城市的廣州也達(dá)到17萬(wàn)套，北京為13萬(wàn)套。這種集中拋售現(xiàn)象反映出市場(chǎng)預(yù)期的根本轉(zhuǎn)變。投資者普遍看淡未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)，急于套現(xiàn)離場(chǎng)。
然而，當(dāng)大量買(mǎi)家同時(shí)涌入市場(chǎng)時(shí)，必然導(dǎo)致交易周期延長(zhǎng)、成交價(jià)格承壓。具體來(lái)看，造成二手房變現(xiàn)困難的原因主要有三個(gè)方面：一是政策限制。許多城市對(duì)二手房交易實(shí)施嚴(yán)格的限售政策，部分房產(chǎn)需持有滿一定年限方可上市交易，這直接限制了市場(chǎng)流動(dòng)性。二是信貸約束。銀行對(duì)二手房貸款審批趨嚴(yán)，貸款比例下調(diào)，增加了購(gòu)房者的資金壓力。三是價(jià)格預(yù)期分化。賣(mài)家基于歷史高價(jià)掛出房源，而買(mǎi)家則預(yù)期價(jià)格繼續(xù)下跌，雙方心理價(jià)位存在巨大差距，導(dǎo)致交易難以達(dá)成。
在這種情況下，擁有多套房產(chǎn)的家庭將面臨兩難選擇：要么大幅降價(jià)以求快速變現(xiàn)，承擔(dān)巨額資本損失；要么長(zhǎng)期持有，但需持續(xù)支付物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)稅等持有成本，同時(shí)承受資產(chǎn)貶值的壓力。更值得警惕的是，隨著房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大和立法進(jìn)程推進(jìn)，多套房產(chǎn)持有者的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)將進(jìn)一步加重，這將成為壓垮部分投資者的最后一根稻草。
03 多套房的家庭持房壓力在飆升
從持房成本的角度來(lái)看，多套房產(chǎn)持有者正面臨前所未有的經(jīng)濟(jì)壓力。當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)面臨深度調(diào)整，這使得居民收入增長(zhǎng)面臨瓶頸。對(duì)于依靠工資性收入或經(jīng)營(yíng)性收入償還房貸的家庭而言，收入的不穩(wěn)定性直接加大了還貸風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，房產(chǎn)相關(guān)的各項(xiàng)固定支出呈現(xiàn)剛性上漲趨勢(shì)。物業(yè)管理費(fèi)隨著人力成本上升而提高，電梯維護(hù)費(fèi)用隨設(shè)備老化而增加，取暖費(fèi)受能源價(jià)格波動(dòng)影響。這些費(fèi)用雖然單筆金額不大，但多套房產(chǎn)的疊加效應(yīng)會(huì)顯著增加家庭財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。
更為關(guān)鍵的是房產(chǎn)稅政策的推進(jìn)。2021年全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)在國(guó)內(nèi)部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，標(biāo)志著房產(chǎn)稅立法進(jìn)程進(jìn)入新階段。雖然具體實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)，但根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)有試點(diǎn)情況，房產(chǎn)稅很可能采用累進(jìn)稅率，即對(duì)多套房產(chǎn)持有者征收更高稅率。上海和重慶的試點(diǎn)方案顯示，房產(chǎn)稅主要針對(duì)新購(gòu)住房和多套住房，稅率在0.4%-1.2%之間。若未來(lái)擴(kuò)大征收范圍并提高稅率標(biāo)準(zhǔn)，多套房產(chǎn)持有者的年度稅負(fù)可能達(dá)到房產(chǎn)價(jià)值的1%-2%，這將顯著改變房地產(chǎn)投資的回報(bào)預(yù)期。
04 "以租養(yǎng)貸"的模式行不通了
從租金收益的角度分析，"以租養(yǎng)貸"模式的可持續(xù)性正在受到挑戰(zhàn)。這一現(xiàn)象背后是人口結(jié)構(gòu)變化和城市發(fā)展階段的轉(zhuǎn)變。三四線城市面臨嚴(yán)重的人口外流問(wèn)題。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，2010-2020年間，全國(guó)有149個(gè)地級(jí)市出現(xiàn)人口減少，主要集中在東北、中部和西部地區(qū)。這些城市的住房租賃市場(chǎng)需求持續(xù)萎縮，空置率上升，租金水平下降。即使能夠出租，租金回報(bào)率也往往低于3%，難以覆蓋房貸成本。
一二線城市的情況同樣不容樂(lè)觀。雖然這些城市仍然保持人口凈流入，但流入速度明顯放緩。同時(shí)，高房?jī)r(jià)推高了生活成本，導(dǎo)致部分外來(lái)務(wù)工人員選擇離開(kāi)。2022年主要城市租金指數(shù)顯示，北京、上海、廣州等城市的租金水平同比出現(xiàn)下降。這反映出就業(yè)市場(chǎng)收縮和居民收入預(yù)期下降對(duì)租賃市場(chǎng)的傳導(dǎo)效應(yīng)。此外，保障性租賃住房的大規(guī)模建設(shè)也將分流部分市場(chǎng)需求，進(jìn)一步擠壓私人租賃市場(chǎng)的空間。
總的來(lái)說(shuō)，擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭確實(shí)面臨以上4大壓力。對(duì)此我們也可以發(fā)現(xiàn)其背后反映的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的深刻轉(zhuǎn)型。過(guò)去依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式已不可持續(xù)，中央明確提出"房住不炒"的定位，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)脫虛向?qū)?。這種轉(zhuǎn)型意味著房地產(chǎn)的金融屬性將逐漸弱化，回歸居住本質(zhì)。
對(duì)多套房產(chǎn)持有者而言，必須及時(shí)調(diào)整資產(chǎn)配置策略，降低房地產(chǎn)在家庭財(cái)富中的占比，轉(zhuǎn)而關(guān)注實(shí)體經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新等更具發(fā)展?jié)摿Φ念I(lǐng)域。同時(shí)，也需要客觀評(píng)估自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力，對(duì)于杠桿率過(guò)高的投資者，應(yīng)考慮有序減持房產(chǎn)，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入分化發(fā)展階段，核心城市優(yōu)質(zhì)地段房產(chǎn)仍具保值功能，但多數(shù)普通住宅的投資價(jià)值將顯著下降。這種分化將進(jìn)一步加劇多套房產(chǎn)持有者的資產(chǎn)質(zhì)量差異，促使市場(chǎng)進(jìn)行新一輪洗牌。
未來(lái)房地產(chǎn)將不再是穩(wěn)賺不賠的投資標(biāo)的，而是需要專業(yè)眼光和風(fēng)險(xiǎn)管理能力的特殊資產(chǎn)類別。對(duì)普通家庭而言，過(guò)度集中于房地產(chǎn)的財(cái)富配置方式已經(jīng)不合時(shí)宜，分散投資、多元布局將成為更為明智的選擇。
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