在房產(chǎn)交易的復(fù)雜世界里，“更名” 與 “過(guò)戶” 這兩個(gè)詞，看似僅有一字之別，實(shí)則暗藏巨大差異，稍不留意，就可能讓你付出沉重代價(jià)。據(jù) 2024 年住建部統(tǒng)計(jì)，在房產(chǎn)交易中，非市場(chǎng)化交易占比達(dá) 17.3%。令人咋舌的是，其中約 32% 的人混淆了 “更名” 和 “過(guò)戶”，平均每起交易因這一混淆多花費(fèi) 8600 元。如果你家中擁有房產(chǎn)，或是正計(jì)劃進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更，那么，搞清楚這兩個(gè)概念，無(wú)疑是保護(hù)家庭財(cái)富的關(guān)鍵一步。
房產(chǎn) “更名”，本質(zhì)上是在不改變房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的前提下，對(duì)房屋登記信息進(jìn)行變更。比如，夫妻結(jié)婚后，一方想在房產(chǎn)證上加上配偶的名字；個(gè)人因改名，需要同步更改房產(chǎn)證上的姓名；又或者企業(yè)名稱變更，需對(duì)名下房產(chǎn)登記信息進(jìn)行修正，這些都屬于更名范疇。更名只是對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)登記信息的微調(diào)，房屋的實(shí)際主人并未發(fā)生變化。
而 “過(guò)戶” 則意味著房屋所有權(quán)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移，從原產(chǎn)權(quán)人手中轉(zhuǎn)移到新的產(chǎn)權(quán)人名下。常見(jiàn)的房產(chǎn)買賣、父母將房產(chǎn)贈(zèng)與子女、子女繼承父母房產(chǎn)，以及夫妻離婚時(shí)對(duì)共同房產(chǎn)進(jìn)行分割，還有企業(yè)間的房產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等行為，均涉及房產(chǎn)過(guò)戶。過(guò)戶完成后，房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬?gòu)氐赘淖?，新產(chǎn)權(quán)人擁有了房屋的完整所有權(quán)。
從法律效力來(lái)看，更名不構(gòu)成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，只是對(duì)登記信息的完善，不影響房屋產(chǎn)權(quán)的實(shí)質(zhì)歸屬。而過(guò)戶則實(shí)現(xiàn)了完全的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，新產(chǎn)權(quán)人依法享有房屋的占有、使用、收益和處分權(quán)，受到法律的全面保護(hù)。
在常見(jiàn)情形方面，除了上述提及的婚后加名、個(gè)人或企業(yè)改名屬于更名外，期房在未辦理房產(chǎn)證前，經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意，購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房合同上的名字進(jìn)行變更，也屬于更名操作。過(guò)戶的常見(jiàn)情形除了買賣、贈(zèng)與、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割外，還有通過(guò)法院判決或仲裁機(jī)構(gòu)裁決，強(qiáng)制進(jìn)行的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，同樣屬于過(guò)戶行為。
費(fèi)用問(wèn)題，是 “更名” 與 “過(guò)戶” 最直觀、最敏感的區(qū)別。辦理更名手續(xù)，一般只需繳納少量工本費(fèi)和登記費(fèi)，幾百元即可搞定。例如，夫妻婚姻存續(xù)期間辦理房產(chǎn)證加名，多數(shù)地區(qū)僅收取 80 元左右的工本費(fèi)。
反觀過(guò)戶，其涉及的費(fèi)用復(fù)雜且高昂。過(guò)戶需繳納契稅、個(gè)稅、增值稅以及登記費(fèi)等多項(xiàng)稅費(fèi)。以一套價(jià)值 200 萬(wàn)的普通住宅為例，若為買賣過(guò)戶且房屋不滿兩年，需繳納契稅（假設(shè)購(gòu)房者為首套房，房屋面積大于 90 平米）約 3 萬(wàn)元（200 萬(wàn) ×1.5%），增值稅約 11 萬(wàn)元（200 萬(wàn) ×5.5%），個(gè)稅約 2 萬(wàn)元（200 萬(wàn) ×1%），加上登記費(fèi)等雜費(fèi)，總費(fèi)用高達(dá) 16 萬(wàn)元左右。即便房屋已滿兩年，免征增值稅，其他稅費(fèi)加起來(lái)也是一筆不小的開(kāi)支。與更名的幾百元相比，過(guò)戶費(fèi)用可謂天壤之別。
此外，在房產(chǎn)限售政策方面，二者也有所不同。更名不會(huì)觸發(fā)限售期，房屋的限售時(shí)間計(jì)算不受影響。而過(guò)戶則會(huì)導(dǎo)致限售期重新計(jì)算，在實(shí)行房產(chǎn)限售政策的城市，如北上廣深等地，限售期通常為 3 - 5 年。這意味著，過(guò)戶后若在限售期內(nèi)出售房產(chǎn)，將受到政策限制，無(wú)法自由交易。
在現(xiàn)實(shí)生活中，人們常因?qū)?“更名” 和 “過(guò)戶” 概念不清，而做出錯(cuò)誤操作，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失。下面為大家盤點(diǎn)常見(jiàn)錯(cuò)誤及正確解法。
婚后給配偶在房產(chǎn)證上加名，許多人錯(cuò)誤地認(rèn)為這是過(guò)戶，甚至采用 “贈(zèng)與” 方式操作。實(shí)際上，婚姻存續(xù)期間夫妻一方在房產(chǎn)證上加另一方名字，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)登記變更，本質(zhì)是更名。若采用贈(zèng)與方式，不僅需繳納契稅等稅費(fèi)，增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，未來(lái)涉及房產(chǎn)處置時(shí)，還可能因財(cái)產(chǎn)歸屬界定不清引發(fā)矛盾。正確做法是，夫妻攜帶結(jié)婚證、房產(chǎn)證等證件，前往當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易中心辦理 “變更登記” 手續(xù)，簡(jiǎn)便且費(fèi)用低。
父母給孩子準(zhǔn)備婚房，將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到孩子名下時(shí)，不少人直接選擇 “買賣” 過(guò)戶。若孩子是直系親屬，“繼承” 或 “贈(zèng)與” 往往更省錢。2024 年數(shù)據(jù)顯示，贈(zèng)與方式過(guò)戶費(fèi)用約為房?jī)r(jià)的 3%，繼承方式（法定繼承人繼承）費(fèi)用通常只需 500 元左右（主要為公證費(fèi)等少量費(fèi)用）。假設(shè)一套房子價(jià)值 500 萬(wàn)，選擇贈(zèng)與方式過(guò)戶費(fèi)用約 15 萬(wàn)，而繼承方式僅需 500 元左右，差距巨大。當(dāng)然，繼承方式需在被繼承人去世后辦理，需提前規(guī)劃。
個(gè)人改名或公司名稱變更后，需對(duì)名下房產(chǎn)登記信息更新時(shí)，有人誤以為要辦理過(guò)戶。其實(shí)，這種情況屬于信息更正，只需提供改名證明，如個(gè)人身份證變更證明、公司工商變更證明等材料，走 “更名” 程序即可。辦理簡(jiǎn)單，費(fèi)用只需幾十到幾百元工本費(fèi)，1 - 3 天即可完成。
企業(yè)經(jīng)營(yíng)中涉及房產(chǎn)合并，如內(nèi)部資產(chǎn)重組、合并或改制時(shí)，一些企業(yè)錯(cuò)誤采用 “轉(zhuǎn)讓” 方式處理房產(chǎn)。實(shí)際上，符合規(guī)定的企業(yè)內(nèi)部合并或改制，房產(chǎn)只需進(jìn)行更名操作。若按 “資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓” 操作，不僅大幅增加交易成本，還可能觸發(fā)土地增值稅、增值稅等高額稅費(fèi)。2024 年數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)處理不當(dāng)，平均多花費(fèi) 13.7% 的交易成本。企業(yè)遇到此類情況，務(wù)必研究政策法規(guī)，選擇正確房產(chǎn)變更方式。
一些人妄圖通過(guò)先更名后過(guò)戶的方式逃避過(guò)戶高額稅費(fèi)，如先以低價(jià)將房產(chǎn) “更名” 給親屬，再由親屬交易過(guò)戶。但這種行為屬于典型 “規(guī)避行為”，稅務(wù)部門監(jiān)管嚴(yán)格。2024 年，全國(guó)查處 3872 起類似案件，平均每起需補(bǔ)繳稅費(fèi)和滯納金 32 萬(wàn)。此類行為不僅面臨補(bǔ)繳稅費(fèi)和滯納金風(fēng)險(xiǎn)，還可能因違法面臨罰款等嚴(yán)厲處罰。
綜上所述，“更名” 和 “過(guò)戶” 雖僅一字之差，但在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更中，含義、法律效力、費(fèi)用成本及操作流程截然不同。更名是對(duì)房產(chǎn)登記信息的修正，不改變產(chǎn)權(quán)歸屬；過(guò)戶則實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移。更名適用于婚后給配偶加名、個(gè)人或企業(yè)名字更改等情況，具有費(fèi)用低、流程快、不影響限售期、不觸發(fā)高額稅費(fèi)等優(yōu)勢(shì)。過(guò)戶主要用于房產(chǎn)買賣、贈(zèng)與、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割、企業(yè)間資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等場(chǎng)景，涉及多種稅費(fèi)，成本高，流程復(fù)雜。
在進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更前，建議先思考三個(gè)問(wèn)題：房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否實(shí)質(zhì)變動(dòng)？變更對(duì)象是否為直系親屬？是否需簽訂買賣合同完成交易？通過(guò)對(duì)這三個(gè)問(wèn)題的思考判斷，能避免 90% 的操作失誤。
除費(fèi)用損失外，房產(chǎn)過(guò)戶還可能帶來(lái)隱形 “代價(jià)”。過(guò)戶會(huì)重新計(jì)算房產(chǎn)限售年限，在限售政策嚴(yán)格的城市，可能導(dǎo)致房產(chǎn)數(shù)年內(nèi)無(wú)法交易。名下房產(chǎn)數(shù)量變動(dòng)還可能影響個(gè)人或家庭貸款政策和首付比例。辦理過(guò)戶手續(xù)耗時(shí)耗力，業(yè)務(wù)高峰期，一線城市辦理房產(chǎn)過(guò)戶可能需排隊(duì)一個(gè)月，而更名手續(xù)簡(jiǎn)單快捷，大多數(shù)城市 1 - 3 天即可完成。
房產(chǎn)交易無(wú)小事，“更名” 與 “過(guò)戶” 的一字之差，背后涉及產(chǎn)權(quán)、法律、稅收等重大問(wèn)題。辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更前，務(wù)必深入了解自身需求，明確是需要 “更名” 還是 “過(guò)戶”。只有看清本質(zhì)，選對(duì)方式，才能少花冤枉錢，避免陷入法律風(fēng)險(xiǎn)。
（免責(zé)聲明）文章描述過(guò)程、圖片都來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，此文章旨在倡導(dǎo)社會(huì)正能量，無(wú)低俗等不良引導(dǎo)。如涉及版權(quán)或者人物侵權(quán)問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)聯(lián)系我們，我們將第一時(shí)間刪除內(nèi)容！如有事件存疑部分，聯(lián)系后即刻刪除或作出更改。
熱門跟貼