公共平臺變身私家花園
美則美矣，鄰居卻遭了殃
物業(yè)介入清理反成被告
到底誰的錯？
01.案情簡介
家住老街的老黃是一位園藝愛好者，20年來他陸陸續(xù)續(xù)在自家房屋外公共平臺上“攢”出一片花園。從三兩株到成片，從花盆到花壇，春夏季節(jié)，花香沁人、綠葉繁盛。然而，老黃私人的“空中花園”漸漸成了鄰里間議論的焦點，其中意見最大的要數(shù)“空中花園”樓下的李阿姨。
公共平臺位于三樓，李阿姨的商鋪正對著平臺下方。一層混凝土之隔，非但沒有讓她“近水樓臺先得月”般共享花香，倒是樓臺“進水”數(shù)個月。李阿姨說，早在幾年前，商鋪頂部開始漏水，修了多次也不見好。她懷疑是老黃花壇里的樹木根系過度生長破壞了屋頂防水層導致，因此多次要求老黃清理。但老黃覺得自己花壇防水措施做得很好，漏水與他無關(guān)，雙方就這樣僵持不下。直到物業(yè)公司多次介入溝通后，老黃的兒子才“松了口”，同意物業(yè)人員從老黃家中進入平臺開展清理。
本以為此事就此解決，沒想到老黃得知后不同意了，他認為物業(yè)公司未經(jīng)他本人同意擅自清理花木，也未按照他兒子的要求保留相應的部分植物，導致大量植物被隨意丟棄，造成嚴重損失，這公然侵犯了自己的權(quán)利，屬于違法行為。而物業(yè)公司則表示，清運工作是經(jīng)過老黃兒子同意后進行的，不存在未經(jīng)同意私自清運的情況。雙方各執(zhí)一詞，老黃便將物業(yè)公司訴至法院，要求物業(yè)公司賠償各項損失3萬余元。這場因“空中花園”引發(fā)的糾紛，至此走向司法程序。
02.裁判說理
根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主對于小區(qū)公共區(qū)域的利用應當在合理限度之內(nèi)，不得影響其他業(yè)主權(quán)益。本案中的平臺系公共區(qū)域，老黃長期占用該公共平臺，大量種植花草苗木，已經(jīng)超過了合理使用的限度，還引發(fā)了鄰里糾紛，因此老黃有義務配合物業(yè)公司進行清理。
物業(yè)公司在前期多次溝通未果后開展清理工作，系維護小區(qū)正常生活秩序、消除小區(qū)安全隱患、保障全體業(yè)主生命和財產(chǎn)安全的正當行為，是履行物業(yè)管理的必要措施，不構(gòu)成財產(chǎn)侵權(quán)行為。針對雙方爭議的綠植保留范圍問題，鑒于物業(yè)公司與兩位證人陳述一致，法院采信了物業(yè)公司與證人的陳述，即“保留指定綠植，其余由物業(yè)公司清理”，物業(yè)公司提供的照片也證明了部分綠植被保留在平臺上，法院認定物業(yè)公司在清運過程中已經(jīng)盡到了合理的注意義務。
值得注意的是，庭審中，雙方均認可清運當天物業(yè)公司工作人員通過老黃的房屋進入公共平臺，后又通過該房屋進行清運的事實，因此法院推定物業(yè)公司的清運行為必然是得到了老黃或其家屬的認可。綜合全案證據(jù)，法院最終認定物業(yè)公司的清理行為合法合規(guī)，依法駁回了老黃要求賠償3萬余元的全部訴訟請求。
03.法官評析
日常生活中，物業(yè)管理服務已經(jīng)成為保障居民生活質(zhì)量的重要支撐。小區(qū)公共區(qū)域是全體業(yè)主共同使用的空間，其整潔程度直接影響社區(qū)環(huán)境和居民生活質(zhì)量。公共區(qū)域一旦出現(xiàn)雜物堆積、垃圾滯留等問題，不僅破壞社區(qū)美觀，還可能帶來安全隱患。
物業(yè)公司作為社區(qū)管理的主體，依法清理公共區(qū)域是其履行管理職責的核心工作，不僅能夠有效維護社區(qū)環(huán)境，防范火災等安全事故，更是維護社區(qū)秩序、保障全體業(yè)主權(quán)益的必要舉措。但是，物業(yè)公司的清理行為必須嚴格遵守法律規(guī)定和合同約定，清理行為應當以維護公共利益為出發(fā)點，采取合理必要的方式，避免對業(yè)主權(quán)益造成不當損害——這正是認定物業(yè)行為是否構(gòu)成侵權(quán)的關(guān)鍵標尺。
同時，業(yè)主也需履行配合義務，若長期占用公共區(qū)域且拒不整改，可能面臨行政處罰甚至承擔相應法律責任。只有物業(yè)嚴守法律底線、業(yè)主自覺遵守管理規(guī)約，方能實現(xiàn)社區(qū)公共利益與個人權(quán)益的平衡，共同構(gòu)建安全整潔、文明和諧的美好家園。
法條鏈接
▲《中華人民共和國民法典》
第二百七十三條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
第二百八十六條業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應當依法予以配合。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。
業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務的，有關(guān)當事人可以向有關(guān)行政主管部門報告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應當依法處理。
第一千一百六十五條行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應當承擔侵權(quán)責任。
依照法律規(guī)定推定行為人有過錯，其不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權(quán)責任。
來源：錫山法院
編輯：黃楓怡
審核：李思紅
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