隨著5.1住建新規(guī)正式落地，首宗地塊在5.8掛牌了。
黃埔科學(xué)城映日路地塊，總價(jià)16.55億元，樓面價(jià)1.9萬(wàn)/平，將于6月18日出讓。
幾個(gè)重點(diǎn)：
這是廣州真正意義上落實(shí)住建新規(guī)的第一塊地，體現(xiàn)在兩方面，限高和容積率。
1）限高原本是150m，但明確按照出讓成交時(shí)點(diǎn)的國(guó)家規(guī)范執(zhí)行，參考《規(guī)范》最高不超80米。
2）地塊土地面積3.5萬(wàn)平，建筑面積8.7萬(wàn)平，容積率2.5，也符合國(guó)標(biāo)要求。
3）地塊明確“鼓勵(lì)探索‘好房子’新模式”。
這點(diǎn)表述，也是新掛牌地塊中的獨(dú)一份。
一個(gè)是，公建化外立面，運(yùn)用石材、真石漆、金屬漆、鋁板、 隔音玻璃等材料。
另一個(gè)是，放開了10%開敞空間，多出來(lái)的10%設(shè)備平臺(tái)面積。
這意味著，錯(cuò)層的情況下，比普通的戶型，最多能偷出20多平的面積，戶型使用率更高了。
這兩點(diǎn)，之前可是面粉廠、絹麻廠才提到過(guò)的待遇。
這也是今年，唯一突破10%開敞空間的新地塊，足以見得對(duì)這塊地的重視。
黃埔此前容積率普遍高、超高層也多，既然要變革，就先拿影響最大的區(qū)域開刀。
①學(xué)鐵商齊全，地塊專門配了一宗新學(xué)校
為了映日路地塊，黃埔配了一所24班小學(xué)，距離地塊約500米。
雖然，24班體量不大，但考慮到附近入學(xué)要求不高，二手不多，而地塊也才8.7萬(wàn)方建面，是夠用了。
學(xué)校并不由地塊開發(fā)商配建，不會(huì)增加額外成本。
規(guī)劃解決了學(xué)校問(wèn)題，項(xiàng)目就很全面了。
據(jù)我了解，是政府配建名校，小學(xué)，具體的品牌學(xué)校我也知道了，私聊。然后，初中派位。
如果能搞定九年一貫制，項(xiàng)目確定性會(huì)更強(qiáng)。
地塊距離科學(xué)城地鐵站約500米，21號(hào)線通勤天河金融城、智慧城很方便。
一路之隔是科學(xué)城商業(yè)廣場(chǎng)，商業(yè)部分原來(lái)是高德匯，正在進(jìn)行升級(jí)裝修。
未來(lái)，會(huì)是一個(gè)8.7萬(wàn)方購(gòu)物中心+3.7萬(wàn)方綠軸廣場(chǎng)的綜合體-Get Mall云匯天地。
地塊，處于科學(xué)城科學(xué)廣場(chǎng)中軸之上，沿著這條軸線，學(xué)鐵商都安排明白了。
周邊以新建寫字樓、產(chǎn)業(yè)園為主，城市界面好，有綠道，還有科學(xué)城體育公園、環(huán)山嶺公園、牛角嶺公園等市政配套。
從區(qū)位、風(fēng)水、配套的角度來(lái)說(shuō)，會(huì)發(fā)現(xiàn)映日路地塊，本來(lái)就很能打。
現(xiàn)在，套上住建新規(guī)的新裝后，把內(nèi)功也修煉好了。
②缺貨的科學(xué)城，來(lái)了個(gè)王炸，地塊有開發(fā)商兜底了
科學(xué)城西區(qū)，一直以來(lái)都缺貨。
上一次賣地，還要追溯到10多年前的越秀嶺南山畔。
整個(gè)西區(qū)供應(yīng)，不是沒有好的，是根本沒得選，只有大壯名城，要不就要買到黃陂、香雪、水西等周邊板塊了。
即便是二手，都沒得挑。
科學(xué)城西區(qū)，一心搞產(chǎn)業(yè)。
這也是科學(xué)城，為什么能自成一脈，即便被很多老廣說(shuō)這里太遠(yuǎn)，但依舊賣的很不錯(cuò)。
產(chǎn)業(yè)基本盤，很穩(wěn)。
比如說(shuō)，路上經(jīng)常能見到測(cè)試自動(dòng)駕駛，這也是板塊基建，和產(chǎn)業(yè)研究的體現(xiàn)。
映日路地塊，本來(lái)規(guī)劃的也并不是住宅，前身是廣州農(nóng)商行拿的總部大樓，退出來(lái)后，才改的住宅規(guī)劃。
大家，第一反應(yīng)或許又是商改住，但這一次卻很不一樣。
其一，缺貨，在科學(xué)城、神舟路附近上班的高管、工作，考慮最多的就是大壯名城。
其二，由于缺乏住宅，科學(xué)城西區(qū)，有比較明顯的潮汐現(xiàn)象。
白天上班，有人氣，但到了下班時(shí)間，這里就會(huì)略顯幽靜。
即使附近有公寓，但每天住公寓被上班折磨的打工人，消費(fèi)能力和主動(dòng)性都不強(qiáng)，還得是家庭客、有一定積蓄的年輕人。
所以，科學(xué)城商業(yè)也難起勢(shì)，氛圍就很難搞起來(lái)，曾寄予厚望，卻沒運(yùn)營(yíng)起來(lái)的高德匯，就是比較典型的例子。
③樓面價(jià)1.9萬(wàn)，這是要卷死科學(xué)城
地塊各方面的指標(biāo)，容積率更低、密度更小、層數(shù)更少、景觀和位置還更好...
教會(huì)新徒弟，餓死老師傅。
最氣的是，可能還更便宜。
起拍價(jià)1.9萬(wàn)/平，是什么概念，此前老黃埔圖書館地塊的地價(jià)是2.45萬(wàn)/平。
而且，映日路地塊不用配建學(xué)校，搭了3000方商業(yè)，可售樓面價(jià)2萬(wàn)出頭。
若按起拍價(jià)，賣到3.5萬(wàn)，就已經(jīng)有得賺了。
旁邊大壯名城，在售88-143平，41-47層，均價(jià)4.4-5.8萬(wàn)/平。
五一期間，額外95折，最便宜360萬(wàn)能上車。
賣最好的是88和105的剛改小戶型，88平低樓層高性價(jià)比的賣光了。
143平的大戶型賣的最少，總價(jià)去到700-800萬(wàn)階段，很多客戶都會(huì)更多考慮天河?xùn)|了。
地塊是科學(xué)城最好的項(xiàng)目了，位置也更靠近天河、產(chǎn)業(yè)區(qū)，未來(lái)要做科學(xué)城頂流的。
不過(guò)，從大壯去化來(lái)看，大戶型總價(jià)上去，客戶會(huì)轉(zhuǎn)向天河了。
1.9萬(wàn)地價(jià)，配上低容積率，有很多遐想空間，是做南北對(duì)流的小高層板樓，還是高低配的前排洋房/疊墅+高層，都有可能。
未來(lái)面積可能會(huì)稍微做大點(diǎn)，在95-180左右，主要客戶，還是科學(xué)城周邊的高管和產(chǎn)業(yè)工人，也能吸引到周邊超高層住戶置換。
映日路地塊出來(lái)，科學(xué)城乃至整個(gè)黃埔都要抖三抖。
④黃埔真的變天了
新規(guī)不僅僅是明確規(guī)范，而是顛覆了過(guò)往的游戲規(guī)則。
說(shuō)起黃埔產(chǎn)品，大家第一反應(yīng)都會(huì)是，超高層、高密度、高容積率、舊改...
盡管，這些小區(qū)外立面、花園、戶型設(shè)計(jì)的都還算不錯(cuò)，但內(nèi)在總是被質(zhì)疑。
為此，地塊還有10%開敞空間，用絹麻廠的戶型做例子，入戶設(shè)備平臺(tái)，可以比其它戶型多一個(gè)大陽(yáng)臺(tái)。
開發(fā)商有了更多空間施展拳腳，能做出好的產(chǎn)品，很多人說(shuō)戶型使用率不高，實(shí)際上超高層也是扼殺戶型使用率的元兇之一。
同時(shí)，買家能挑到居住更舒適的產(chǎn)品，雙贏。
只是，超高層業(yè)主，哭了。
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