文/上海進(jìn)深 魏薇
上海第四批次土拍整體看點(diǎn)不多，但熱門地塊的價格持續(xù)走高。
4宗地塊總起價84.1億元，分布于楊浦、虹口、松江、青浦。最終，楊浦濱江宅地和松江中山生態(tài)商務(wù)區(qū)宅地分別溢價26.3%、20.42%成交，虹口商住地塊、青浦重固宅地塊底價成交，競得者分別為保利置業(yè)、中鐵建、北外灘集團(tuán)、保利發(fā)展，此次土拍共計(jì)攬金約91億。
最熱的當(dāng)屬楊浦區(qū)N090602單元L4-02地塊，吸引了招商、金茂、華潤、中海、保利置業(yè)5家房企參與爭奪。經(jīng)過72輪競價后，保利置業(yè)以42.4063億競得該地塊，溢價率26.3%，成交樓面價80199元/㎡。創(chuàng)下楊浦濱江樓面價新高。
松江區(qū)SJC10006單元C03A-04號地塊共吸引了保利發(fā)展、招商、中國鐵建、象嶼&天安4家房企參與競拍，最終由中國鐵建以總價24.71億元競得，溢價率20.42%，成交樓面價25288元/㎡。
保利置業(yè)志在必得
在整個競拍過程中，中海與保利置業(yè)不斷抬價。4月中旬，保利置業(yè)的全資子公司上海盛真置業(yè)有限公司已發(fā)布招標(biāo)計(jì)劃，擬對該地塊投資61.0378億，建安費(fèi)為8.7394億元。
該地塊出讓面積21150.46㎡，容積率2.5，建筑面積52876.15㎡，起始樓面價約6.3萬/㎡，地上建筑限高40米，定海路沿線建筑高度可突破至60米，中小套型占比40%，裝修集采價4000元/㎡。
保利置業(yè)是楊浦濱江的老玩家了，曾在此打造過翡麗甲第、保利瑯譽(yù)、保利瑯譽(yù)等項(xiàng)目，還有與華麗家族共同打造的蘭桂坊，正準(zhǔn)備入市。
該地塊周邊新盤眾多。超過8萬的樓面價、加上4000元的裝標(biāo)，保利置業(yè)項(xiàng)目未來售價預(yù)計(jì)12萬，沒有驚人的產(chǎn)品力，或許有些難賣。
去年10月25日，中海以32.131億元競得楊浦區(qū)定海社區(qū)K2-04、G2-5地塊，溢價率2.3%，成交樓面價6.92萬/㎡；即中海云邸玖章北區(qū)所在地塊。11月27日，中海又以總價36.45億元成功競得同單元內(nèi)K8-05地塊，溢價率為16.33%，成交樓面價73288元/m2；即中海云邸玖章南區(qū)所在地塊。
項(xiàng)目在4月28日首開清盤，推出187套建面約102-150㎡房源，均價約11.49萬元/㎡，認(rèn)購率突破200%，給了市場足夠的信心。
保利置業(yè)此次高溢價拿地，避免了中海云邸玖章（東區(qū)）的出現(xiàn)。對云邸玖章而言，后面批次的去化穩(wěn)了。
周邊其他新盤還有中建壹品外灘源著、縵云上海、保利海玥外灘序98，可謂競爭激烈。
其中，中建壹品外灘源著位于地塊東北側(cè)約550米處，最近一次開盤時間是在3月29日，共推出114套建筑面積約99-146㎡的房源，均價約10.9萬元/㎡，開盤當(dāng)天去化率90%。西南側(cè)約700米的縵云上海，主力在售總價在3000萬級，最近一次開盤時間是在去年9月14日，共推出104套建筑面積約206-229㎡的房源，均價約12.2萬元/㎡。
再遠(yuǎn)一點(diǎn)的保利海玥外灘序98，這是一個全洋房小區(qū)，目前樣板房已亮相，即將入市銷售。
中鐵建深耕松江
松江區(qū)SJC10006單元C03A-04號地塊，位于松江新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一的中山生態(tài)商務(wù)區(qū)，吸引了保利發(fā)展、招商蛇口、中鐵建、象嶼&天安參與競拍。最終由中鐵建以總價247082萬元競得，成交樓面價25288元/㎡，溢價率為20.42%。
出讓面積42480.63㎡，容積率2.3，建筑面積97705.449㎡，起價205182萬元，樓面價21000元/㎡，地上建筑限高50米，沿茸興路、茸盛路局部設(shè)置60米，中小套型占比45%，集采價2500元/㎡。
地塊南北兩側(cè)有綠地公園，南側(cè)和西側(cè)均是臨河，未來可以打造濱水景觀。
中鐵建對于松江也很熟悉了。地塊南側(cè)就是中鐵建·星樾云澗，拿地時間是2022年6月，樓面價29571元/㎡，溢價率為9.52%，聯(lián)動價為5.54萬元/㎡，于2023年3月首次開盤入市，目前已售罄。
北外灘集團(tuán)托底虹口
虹口地塊的遇冷不無意外。出讓的hk196-08、hk196-06地塊為包含住宅的混合性用地，地塊狹長，住宅面積較小，沒有太大發(fā)揮空間。最終由本土國企北外灘托底獲得。
其中，hk196-08地塊為居住用地，容積率高達(dá)6.2，建筑面積約2.3萬㎡，中小套型占比40%，限高100米，集采價4000元/㎡；hk196-06地塊為商業(yè)文化用地，占地面積3582㎡，容積率1.39，該地塊需要融合乍浦路兩側(cè)的歷史風(fēng)貌建筑，打造具有特色的文化性的商業(yè)地標(biāo)，整體打造難度不小。
地塊周邊的新房項(xiàng)目包括華潤置地項(xiàng)目、虹口源717、越秀外灘樾、弘安里、海泰北外灘、天潼里、光大&伊泰置業(yè)北外灘項(xiàng)目以及碧云北外灘尊邸等。
保利發(fā)展遠(yuǎn)郊“白菜價”拿地
青浦重固地塊出讓面積27114.4㎡，容積率2，建筑面積54228.8㎡，起價84055萬元，樓面價15500元/㎡，地上建筑限高50米，中小套型占比50%，集采價2000元/㎡。由保利發(fā)展以底價競得，此地塊也是保利發(fā)展此次唯一參拍的地塊。
保利發(fā)展深耕青浦的意圖明顯。一個多月前，保利發(fā)展旗下公司上海保劭置業(yè)有限公司發(fā)布該地塊的招標(biāo)計(jì)劃公告，對該地塊擬投資20億，建安費(fèi)6.5億。
該地塊周邊最近一次的住宅用地出讓發(fā)生在去年8月7日，保利發(fā)展以總價4.29億元摘得同單元內(nèi)36a-01地塊，溢價率0%，成交樓面價15300元/m2。周邊的保利虹橋和頌、保利虹橋和頌IN255、大名城等項(xiàng)目，全都處于在售狀態(tài)。
其中，保利虹橋和頌IN255位于地塊北側(cè)300米左右，于去年11月首開，截至目前共開盤兩次，累計(jì)推出255套房源，目前已售住宅套數(shù)為189套，網(wǎng)簽去化約74%。
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