文/CRIC深度智聯(lián)
朝陽區(qū)再次推出"遠(yuǎn)程搭配"組合地塊，平房鄉(xiāng)黃杉木店平房區(qū)城中村改造項(xiàng)目與孫河組團(tuán)商業(yè)用地正式亮相。2025年3月24日，京土儲掛（朝）[2025]011號地塊進(jìn)入預(yù)申請流程，交易起始價(jià)126億元，預(yù)計(jì)將成為今年北京土地市場的重磅項(xiàng)目之一。
這組地塊由平房鄉(xiāng)黃杉木店平房區(qū)城中村改造項(xiàng)目2107-01、02、03地塊與 地塊構(gòu)成與規(guī)劃數(shù)據(jù) 本次組合地塊包括4個(gè)子地塊，總建設(shè)用地面積約14.83公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模達(dá)28.27萬平方米，是近年朝陽區(qū)涉宅地塊中建筑體量較大的一宗。其中： 2107-01地塊：R2二類居住用地，占地3.01公頃，容積率2.6，地上建筑面積7.82萬平方米，限高80米 2107-02地塊：A334托幼用地，占地0.53公頃，容積率0.9，限高16米 2107-03地塊：R2二類居住用地，占地5.43公頃，容積率2.6，地上建筑面積14.11萬平方米，限高80米 2902-73地塊：B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，占地5.87公頃，容積率1.0 值得注意的是，2107-02地塊（托幼用地）不出讓，需由競得人建設(shè)后無償移交相關(guān)部門。2107-01地塊居住用地內(nèi)還需配建用地面積不小于300平方米的開閉站，同樣需要競得人建設(shè)后無償移交電力主管部門。 區(qū)位價(jià)值與市場分析 平房鄉(xiāng)地塊：四環(huán)五環(huán)之間的城市更新樣本 平房鄉(xiāng)黃杉木店地塊位于東四環(huán)與東五環(huán)之間，臨近朝陽北路、東五環(huán)路、京通快速路，距離地鐵6號線青年路站直線距離約1公里。這一區(qū)域交通便捷，周邊有朝陽大悅城、萬象匯等商業(yè)設(shè)施，以及民航總醫(yī)院等醫(yī)療資源，教育和商業(yè)配套資源豐富。 地塊西北方向是北京早期豪宅星河灣，建成于2005-2007年期間，目前二手房掛牌均價(jià)約9萬元/平方米。周邊還有潤楓水尚、華紡易城、國美第一城等成熟社區(qū)，多數(shù)主打性價(jià)比。往北2公里處的姚家園一帶，有逸翠園等低密住宅和別墅產(chǎn)品，豪宅屬性更為明顯。 不過，平房板塊發(fā)展較早，目前住宅樓外觀已顯陳舊，還有不少老公房和經(jīng)濟(jì)適用房，人流量大，交通擁堵問題比較突出，城市界面相對雜亂。這也是此次城中村改造的重要出發(fā)點(diǎn)。 地塊周邊競品主要是和記黃埔于2024年10月底新開的御翠園，3棟高層近400套房源，還有77套聯(lián)排別墅。目前網(wǎng)簽83套高層，均價(jià)7.8萬元/平方米；18套別墅，成交均價(jià)8.2萬元/平方米。 與3公里外剛剛成交的保利金茂三間房地塊相比，平房地塊位于東五環(huán)內(nèi)，更接近中心城區(qū)；而三間房地塊近年陸續(xù)有新盤入市，周邊小區(qū)外觀整體品質(zhì)較高。配套方面，平房地塊距離朝青地標(biāo)大悅城更近，步行約1公里；三間房地塊配套范圍內(nèi)有大悅城、常楹天街，但距離均超過3公里。 孫河地塊：高端商業(yè)的絕佳載體 孫河組團(tuán)土地儲備項(xiàng)目2902-73地塊位于朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)，是近期北京市重點(diǎn)推出的土地項(xiàng)目之一。作為B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，該地塊在建筑高度方面有較為嚴(yán)格的規(guī)定：從中央公園后退100米區(qū)域內(nèi)限高12米，100-150米內(nèi)限高24米，沿內(nèi)環(huán)路可達(dá)30米，這樣的規(guī)定將確保未來建成后與周邊景觀和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)。 孫河組團(tuán)地處北京東北部，周邊集聚高端住宅、國際學(xué)校、醫(yī)療配套，交通便利，兼具生態(tài)與發(fā)展?jié)摿?，近年來已成為高凈值人群和企業(yè)總部青睞的新興區(qū)域。地塊緊鄰中央公園，擁有良好的自然景觀資源和較高的環(huán)境品質(zhì)，提升了未來項(xiàng)目的市場溢價(jià)能力。 政策背景：城中村改造的新動(dòng)向 城中村改造政策擴(kuò)圍 本次地塊的推出恰逢我國城中村改造政策擴(kuò)圍的關(guān)鍵時(shí)期。自2023年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出加快推進(jìn)城中村改造以來，2024年全國實(shí)施城中村改造項(xiàng)目1863個(gè)，建設(shè)籌集安置住房數(shù)量為189.4萬套。城中村改造政策支持范圍也從最初的35個(gè)大城市擴(kuò)圍至300多個(gè)城市。 2025年，我國計(jì)劃在新增100萬套城中村改造和危房改造的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模，這有利于進(jìn)一步助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，形成城市更新與房地產(chǎn)發(fā)展新模式之間的戰(zhàn)略協(xié)同。 北京土地供應(yīng)戰(zhàn)略 根據(jù)《北京市2025年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，北京市2025年度建設(shè)用地供應(yīng)總量為3165公頃至3665公頃，其中住宅用地955公頃至1015公頃，商品住宅用地首次實(shí)行彈性供應(yīng)，安排240公頃至300公頃。這表明北京正著力平衡城市發(fā)展與住房保障的關(guān)系。 在此背景下，北京繼續(xù)創(chuàng)新土地供應(yīng)方式，通過組合供地實(shí)現(xiàn)商品住宅與產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)用地的平衡配置。自2024年6月以來，朝陽區(qū)已經(jīng)實(shí)施了四次組合地塊出讓： 2024年6月："酒仙橋+前葦溝+中關(guān)村朝陽園北區(qū)"地塊，中建智地聯(lián)合體以112億元摘得 2024年11月："酒仙橋+小紅門+十八里店"地塊，中海地產(chǎn)以153.32億元摘得 2025年2月："三間房"地塊，金茂和保利發(fā)展聯(lián)合體以87.295億元摘得 2025年3月預(yù)申請："平房+孫河"地塊，起始價(jià)126億元 城中村改造的多層面意義 城市更新的示范效應(yīng) 平房鄉(xiāng)黃杉木店城中村改造項(xiàng)目作為朝陽區(qū)重點(diǎn)城中村改造項(xiàng)目，具有多重示范意義。根據(jù)自然資源部發(fā)布的《城中村改造國土空間規(guī)劃政策指引》，改造應(yīng)在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌考慮，強(qiáng)化空間統(tǒng)籌安排，明確改造的規(guī)劃目標(biāo)、重點(diǎn)區(qū)域、節(jié)奏與時(shí)序等要求，提升城市能級和核心競爭力。 本項(xiàng)目通過"拆除新建+整治提升+拆整結(jié)合"的方式推進(jìn)改造，形成彈性靈活、生態(tài)復(fù)合、功能多元的用地結(jié)構(gòu)，是北京市落實(shí)"保障性住房擴(kuò)容"、"產(chǎn)業(yè)與公共服務(wù)復(fù)合"、"空間環(huán)境整體品質(zhì)提升"等政策要求的典型案例。 多元功能定位，支撐城市空間優(yōu)化 城中村改造不再是單純的住宅建設(shè)，而是明確多元功能定位，統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)、生態(tài)等功能，推動(dòng)空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化。平房鄉(xiāng)項(xiàng)目將部分地塊優(yōu)先用于保障性住房，同時(shí)配置托幼等公共服務(wù)設(shè)施，強(qiáng)化區(qū)域綜合服務(wù)功能，有效疏解老舊居住區(qū)功能單一和空間利用效率低的問題。 居住品質(zhì)與社區(qū)生活的提升 城中村改造旨在消除安全風(fēng)險(xiǎn)隱患、完善配套設(shè)施、增加公共服務(wù)，對改善居住條件的作用是全方位的，是從"好房子"到"好小區(qū)"、"好社區(qū)"、"好城區(qū)"理念落地的生動(dòng)實(shí)踐。 通過綜合治理完善公共衛(wèi)生環(huán)境，化解消防安全隱患，同時(shí)通過沿街立面質(zhì)量提升、配套設(shè)施功能完善、公共空間多點(diǎn)布局、環(huán)境景觀美化和住宅內(nèi)部環(huán)境優(yōu)化等手段，為居民提供高質(zhì)量的居住空間。 投資價(jià)值與未來展望 市場定位與價(jià)格預(yù)測 根據(jù)出讓文件，平房鄉(xiāng)住宅地塊（2107-01、03）起拍價(jià)為119.59億元，折合樓面價(jià)約5.45萬元/平方米；孫河商業(yè)地塊（2902-73）起拍價(jià)為6.41億元。 相比之下，2025年3月剛剛成交的保利金茂三間房地塊，總價(jià)87.3億元，地上建筑規(guī)模17.39萬平方米，成交樓板價(jià)5.16萬元/平方米?？紤]到平房地塊更接近中心城區(qū)且配套更為成熟，預(yù)計(jì)最終成交價(jià)格會(huì)有一定溢價(jià)。 參考周邊樓盤表現(xiàn)，星河灣二手房掛牌均價(jià)9萬元/平方米，和記黃埔御翠園高層成交均價(jià)7.8萬元/平方米，未來平房項(xiàng)目的商品房均價(jià)有望達(dá)到8-9萬元/平方米水平。 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景 作為B4類商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，孫河地塊將重點(diǎn)打造高端商業(yè)、辦公及相關(guān)配套設(shè)施，引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)及服務(wù)資源，提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)能級。 近年朝陽區(qū)核心商務(wù)區(qū)、望京及孫河板塊持續(xù)受到高端企業(yè)及投資機(jī)構(gòu)關(guān)注，區(qū)域?qū)懽謽羌吧虡I(yè)配套供應(yīng)稀缺，高品質(zhì)商務(wù)地產(chǎn)供應(yīng)有望迎來較高市場需求。此地塊作為新一輪供地的重點(diǎn)商服板塊，與周邊高端居住區(qū)互為補(bǔ)充，將進(jìn)一步拉動(dòng)區(qū)域商業(yè)氛圍和產(chǎn)業(yè)集聚。 城市更新與地產(chǎn)市場協(xié)同 城中村改造通過供給優(yōu)化、需求激活、預(yù)期管理的協(xié)同作用，為房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)提供多維度支撐。特別是采取貨幣化安置的方式，幫助被安置居民自主到市場上選擇合適的商品住房，促進(jìn)商品房去庫存。 根據(jù)中指研究院測算，若按套均面積100平方米計(jì)算，100萬套城中村和危舊房改造的貨幣化安置需求，可帶動(dòng)約1億平方米的住宅銷售，對市場總量去化的貢獻(xiàn)約為10%。 開發(fā)挑戰(zhàn)與市場風(fēng)險(xiǎn) 村民安置與利益平衡 城中村改造面臨的首要挑戰(zhàn)是村民安置與利益平衡問題。村民可能擔(dān)憂改造過程及結(jié)果對自己產(chǎn)生不利影響，如失去宅基地、補(bǔ)償不合理、失去土地收入來源、工程質(zhì)量等方面的顧慮。 為解決這一問題，需要在改造過程中通過制度創(chuàng)新、明確政府責(zé)任和引入市場機(jī)制，建立起基于系統(tǒng)思考的疏導(dǎo)和改善策略，保證各方利益相關(guān)人的博弈均衡，實(shí)現(xiàn)利益分配規(guī)則與過程的公平公正。 鄉(xiāng)土文化延續(xù)與社區(qū)認(rèn)同 城中村改造過程中，鄉(xiāng)土文化的延續(xù)也是一大挑戰(zhàn)。隨著城市化進(jìn)程加快，村莊的鄉(xiāng)土文化必然受到來自現(xiàn)代城市文明的沖擊，這代表著兩種人群、兩種生活方式乃至兩種文化的碰撞。 在實(shí)施城中村改造時(shí)，應(yīng)探索與現(xiàn)代化生活方式相契合的更新改造模式，同時(shí)延續(xù)城市文脈與鄉(xiāng)土文化，塑造具有地域特色的城區(qū)空間，挖掘城中村的歷史人文內(nèi)核，避免千城一面。 結(jié)語：城市更新新范式 平房鄉(xiāng)黃杉木店城中村改造與孫河商業(yè)用地的組合開發(fā)，是朝陽區(qū)推進(jìn)城市更新、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要實(shí)踐。它不僅關(guān)乎城市面貌的提升，更直接影響居民的生活質(zhì)量與社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，是改善民生和穩(wěn)增長、防風(fēng)險(xiǎn)、促改革的重要舉措。 通過強(qiáng)化多元功能定位、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)、提升公共服務(wù)，這一項(xiàng)目將為朝陽區(qū)乃至北京市的城市更新提供新的范式，引領(lǐng)城市發(fā)展走向高質(zhì)量、可持續(xù)的未來。隨著政策、市場與技術(shù)的深度融合，城市更新與城中村改造將為中國城市的美好未來奠定更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
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