5月7日，央行、國家金融管理總局和證監(jiān)會聯(lián)合舉辦新聞發(fā)布會，推出一系列備受關(guān)注的金融利好政策，其中大家期待已久的降準(zhǔn)降息終于落地。
不過，在我看來，僅靠這些貨幣政策，對于穩(wěn)定樓市還遠遠不夠，后續(xù)仍需財政政策持續(xù)發(fā)力。接下來，我們就圍繞這個話題展開討論。
說到穩(wěn)定樓市，想必大家都有所了解。自2024年年底以來，中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議，以及2025年的兩會，都將“穩(wěn)樓市”確定為2025年經(jīng)濟工作的重要目標(biāo)之一。
但問題來了，穩(wěn)樓市究竟要穩(wěn)什么？不同立場的人關(guān)注重點也不同。對于有房一族，他們更關(guān)心二手房價格能否保持穩(wěn)定；而對于計劃買房的人來說，新房和二手房價格是否穩(wěn)定，或者是否還有下降空間，才是他們關(guān)注的焦點。
從國家層面來看，主要關(guān)注的是新房價格、土地價格、財政收入等與房地產(chǎn)相關(guān)的核心指標(biāo)，相對而言，二手房并非關(guān)注重點。然而，從提振社會消費、增強市場信心的角度出發(fā)，二手房市場穩(wěn)定的意義甚至比新房市場更為重大。
這里有一組數(shù)據(jù)，根據(jù)中指研究院5月初發(fā)布的4月份全國百城二手房價信息顯示，與3月份相比，其監(jiān)測的100個主要城市二手房價全部環(huán)比下跌，無一上漲。
反觀新房市場，一線城市和二線城市的房價環(huán)比已出現(xiàn)上漲跡象，而且在土地拍賣方面，25個主要城市的住宅樓面價更是創(chuàng)下歷史新高。
這些數(shù)據(jù)表明，新房市場已有企穩(wěn)的明顯信號，但與城鎮(zhèn)居民家庭關(guān)聯(lián)緊密的二手房市場，目前仍未實現(xiàn)穩(wěn)定，甚至與去年10月至今年2月期間的企穩(wěn)反彈態(tài)勢相比，正面臨新一輪價格回落壓力。
再來看5月7日新聞發(fā)布會上釋放的金融政策。先說降準(zhǔn)，央行此次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，這一舉措預(yù)計將為商業(yè)銀行釋放上萬億信貸資金，流入市場的資金增多，對房地產(chǎn)市場自然是利好消息。
在降息方面，政策性利率出現(xiàn)調(diào)整，無論是一年期還是5年期LPR利率均下降0.1個百分點。這意味著，無論是存量房貸還是新增房貸，購房者的購房成本都會降低。
此外，還有更細致的調(diào)整，住房公積金貸款利率下降0.25個百分點，降幅更為明顯；購買首套房貸的利率同樣下降0.25個百分點。這些差別化的降息政策，使得各類房貸的資金成本都有所降低，無疑會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響。
不過，需要注意的是，貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響就像中醫(yī)療法，是一個循序漸進的過程。即便利率下降了，也不會立刻引發(fā)大量購房者涌入市場，它與購房行為之間的關(guān)聯(lián)并非直接且強烈。
除了央行的降準(zhǔn)降息政策，國家金融管理總局也出臺了一系列支持樓市的舉措。比如，商業(yè)銀行擴大了“白名單”貸款范圍，相關(guān)貸款額度增加到6.7萬億元。
所謂“白名單”，簡單來說，就是將部分此前因風(fēng)險問題難以獲得貸款的房地產(chǎn)企業(yè)納入其中，這些企業(yè)憑借“白名單”資質(zhì)，就可以向商業(yè)銀行申請貸款，這對緩解房企資金壓力、助力其紓困十分關(guān)鍵。
同時，國家金融管理總局還提出要完善房地產(chǎn)開發(fā)模式，優(yōu)化個人房貸、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、城市更新相關(guān)貸款等融資制度，本質(zhì)上都是在信貸支持層面為樓市穩(wěn)定提供助力。
從貨幣政策角度來看，相關(guān)部門為穩(wěn)樓市已采取了諸多行動，但面對4月份百城二手房價全面回落的現(xiàn)狀，這些政策仍不足以實現(xiàn)穩(wěn)樓市的目標(biāo)。
那么，該如何破局？答案是財政政策必須持續(xù)發(fā)力。
俗話說“一鼓作氣，再而衰，三而竭”，穩(wěn)樓市需要一鼓作氣推進，如果政策反復(fù)，不僅會大幅增加政策實施成本，還會挫傷市場信心，降低公眾對政策的信任度。
具體來說，財政政策可以從多個方面發(fā)力。例如城中村改造、存量房收儲、回購未開發(fā)的拍賣土地等。雖然地方政府有實施這些舉措的意愿，但面臨資金難題。
指望通過商業(yè)銀行貸款來解決并不現(xiàn)實，畢竟目前正致力于控制地方債無序擴張，若再通過貸款增加地方財政負擔(dān)，前期取得的成果可能功虧一簣。
因此，除了貨幣政策，還需要國家層面統(tǒng)籌規(guī)劃，出臺專門的財政資金支持穩(wěn)樓市，比如設(shè)立5000億、上萬億甚至2萬億的專項資金，用于支持地方政府回購存量房、推進城中村改造；或者由政策性銀行對城中村改造項目提供資金支持，這些舉措都帶有財政或準(zhǔn)財政性質(zhì)。
一旦這些政策落地實施，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系將得到改善，無論是二手房還是新房價格，穩(wěn)定目標(biāo)的實現(xiàn)也將更有保障。
此外，在當(dāng)下市場環(huán)境中，一線城市及部分熱點城市全面放開限購政策，也是十分必要的。
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