21世紀經濟報道記者 孫遲悅 香港報道
“此時不買，更待何時”，4月在香港島上環(huán)購置一套小面積公寓的“港漂”Jessi Chen對21世紀經濟報道記者表示，在拿到香港特區(qū)永居身份后，解決住宅剛需成了她首要考慮。
Jessi表示，不僅僅是因為香港住宅物業(yè)市場價格的下跌，更是因為她預測“供平過租”的時代即將到來。
“供平過租”，即按揭還款以購置住宅的月付成本小于月租房屋的成本。Jessi稱，按照現行利率，一套售價約為493萬港元的公寓，30年期貸款利息約為224.6萬港元，購房后的按揭成本約為15900港元/月；對比之下，其此前的房租約為13000港元/月。
根據差餉物業(yè)估價署最新公布的數據，2025年3月香港私人住宅售價指數最新報284.2點，對比2月下跌約0.49%，按年跌8.2%，該數字已連續(xù)下跌4個月，創(chuàng)8年半以來的新低。相較于買賣市場的低迷，租賃市場的表現則相反，2025年的首四個月內，租金指數連續(xù)攀升，最新報193.3點。
中原城市租金指數（CRI）反映了一系列具有代表性的屋苑的總租值，該指數在2024年4月至2025年3月期間，由117.09上升至123.87。美聯(lián)物業(yè)數據也顯示，香港房屋平均租金在2024年內累計上升超5.5%。
美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明曾表示，隨著租房成本顯著上升，在財政預算案、施政報告宣布放寬物業(yè)按揭成數上限，以及允許投資移民買豪宅等一系列利好樓市因素加持下，“供樓”將更趨于劃算，吸引部分人士“轉租為買”。
“細價盤”助推“小陽春”
在2025年的首五個月，香港房地產市場的“小陽春”勢頭似乎正逐漸升溫。
根據香港特區(qū)政府土地注冊處和美聯(lián)物業(yè)資料，在2025年首4個月內，香港住宅市場一手成交量為5511宗，雖不及2024年同期的6601宗，但仍然創(chuàng)下6年以來的同期次高。
數據顯示，2025年首4個月期間，400萬港元或以下的交易錄得1003宗，同比大幅增加約346%。
美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝認為，在2月底財政預算案的影響下，發(fā)展商積極推售“細價物業(yè)”，即各個單位平均售價約為400萬港元或以下的新盤。隨著該類型樓盤的不斷推出，這類樓盤在新盤市場中的占比由2024年首4個月的約3.4%，大增至2025年同期約18.2%，同比增加了14.8%。
2月底，香港特區(qū)財政司司長陳茂波提到，為減輕“上車客”的負擔，將征收100港元印花稅的物業(yè)價值上限由300萬港元提高至400萬港元。根據計算，這將為買家最多節(jié)省約6萬港元的購房開支。
財政預算案一經推出，香港住宅物業(yè)的整體成交量在27天內上漲了98%，但成交金額只上漲了63.5%，成交的一手樓盤中，有超過一半總價在400萬至600萬港元之間。
部分賣家持續(xù)以低定價吸引買家入場，是目前房價未顯著升高的原因之一。
萬科香港旗下位于大埔的新盤上然，在3月15日首輪銷售賣出9成單位后，次輪發(fā)售119伙，收到認購意向登記7868票，超額認購逾65倍。萬科香港表示，截至3月19日晚10時，約107伙單位被挑選，項目在發(fā)售后的4日內共賣出331伙。
據悉，萬科上然2期定價318萬至1179.2萬港元，萬科提供16%折扣優(yōu)惠后，實際售價為267.2萬至990.6萬港元，折實呎價為10303至13701港元，首批折實平均呎價為12018港元（1呎約等于0.11平方米）。發(fā)售房屋中共有58伙單位折實售價低于400萬港元，可享受新出臺的印花稅優(yōu)惠政策。
布少明表示，由于該樓盤超額認購，首輪銷售反應熱烈，二輪推出的單位也很快售罄。一手市場銷售表現理想，香港樓市的“小陽春”現象已然到來。
根據香港置業(yè)資料研究部的《一手住宅物業(yè)銷售資訊網》數據，2025年首4個月內，400萬港元或以下的一手住宅成交量錄得1003宗，已達到2025年全年1127宗的約89%，創(chuàng)9年以來的次高紀錄。
更值得注意的是，若以400萬港元或以下一手成交量占整體一手成交量比率計算，今年以來該數據已達到18%，同比增加11%，更創(chuàng)下了自2013年4月“一手住宅物業(yè)銷售條例”生效后的新高。
“止跌回穩(wěn)”仍在等待信號
一手“細價房”受到市場火熱追捧的同時，香港二手住宅的成交量卻在下降。
一直以來，香港“十大屋苑”的相關動向是衡量樓市走向的重要指標，其涵蓋了十處香港、九龍和新界地區(qū)在房地產市場中占據穩(wěn)固地位、交易活躍且價格穩(wěn)定的優(yōu)質樓盤。
從數據來看，香港十大屋苑在4月的整體成交量全線下跌，其中超半數屋苑成交量跌幅超過50%。
中原地產研究部高級聯(lián)席董事楊明儀對21世紀經濟報道記者表示，繼2月財政預算案公布以來，3月，部分業(yè)主在利好消息下選擇出售物業(yè)，而買家則因樓價吸引而入市，并傾向于選擇優(yōu)質且平價的房源，進而使得二手物業(yè)價格承壓下調。
中原亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰對21世紀經濟報道記者表示，4月，受到關稅風波等影響，買家入市態(tài)度趨于謹慎。
陳永杰補充道，開發(fā)商以低價策略推售新盤，進一步分散了買家對于二手住宅的購買力，以上因素疊加使得近期香港住宅物業(yè)二手成交量明顯下降。
反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL）的最新數據顯示，4月21日至4月27日間，CCL指數為136.71，對比上個月同期下降0.08%。
“市場還在等待更明晰的信號”，戴德梁行執(zhí)行董事及香港研究部主管鄧淑嫻也對21世紀經濟報道記者表示，香港整體的住宅物業(yè)市場在看到明顯的成交量上升趨勢后，住宅物業(yè)的交易價格才會逐步“止跌回穩(wěn)”。
鄧淑嫻補充道，印花稅門檻的放寬，還將持續(xù)幫助想入市的買家減輕購房負擔，有利于提升住宅物業(yè)市場的后市交易投資量，最終幫助香港樓市穩(wěn)定發(fā)展，樓價回穩(wěn)。
二手住宅年內有望“見底回升”
2025年內地買家的入市個案正持續(xù)增加。
早先有數據顯示，2025年的前兩個月內，香港一、二手住宅物業(yè)市場迎來了超過1300宗“普通話買家”的購買，同比增長超50%。
香港房產中介公司品正置業(yè)總經理伊娜對21世紀經濟報道記者表示，在其近期接觸的客戶中，香港本地客戶的占比不足一成。但她也表示，這一現狀應該也與公司的定位和背景有關。
中原地產數據顯示，“撤辣”政策實施兩年間，內地客累計購房達1.2萬宗，貢獻1331億港元成交額。其中啟德新區(qū)成為最熱區(qū)域，內地買家占比高達50%，遠超第二位黃竹坑557宗的1.8倍。
香港地產界廣泛認為，啟德地區(qū)交通方便、學校網絡豐富、基礎設施完善，是其近年來受到廣大買家青睞的原因，也使其成為了香港“最受歡迎的地段”之一。
伊娜補充道，“普通話買家”的活躍度較高，其關注的區(qū)域也較為廣泛，包括啟德、何文田、黃竹坑、中西區(qū)和炮臺山等地。
“撤辣”從2023年10月開始，直至2024年3月，香港財政預算案宣布全面撤銷辣招——即撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施，所有住宅物業(yè)交易不再需要繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。
陳永杰表示，價格吸引力是驅動內地買家在香港購樓的主要因素，香港的整體樓價較三年前峰值回落進25%，近期印花稅放寬的政策也對內地買家的入市決策有影響。
4月以來，接連的節(jié)假日使得內地買家進入香港看房購房的頻率增加。根據中原地產數據，清明節(jié)三天假期，香港“十大屋苑”獲得共計約565個預約看樓量，看樓量依然維持在超過400個的高水平，市場熱情不減。伊娜也表示，五一期間，其部分客戶“早早安排了來港看房行程”。
在內地買家不斷入市的影響下，進入5月，香港二手住宅物業(yè)市場的成交量也似乎有了“起色”。
在包括佛誕日的三天“小長假”（ 5月3日-5月5日）期間，利嘉閣地產數據顯示，香港十大屋苑中6個屋苑錄得成交。按區(qū)域劃分，港島及九龍區(qū)各錄得6宗成交，新界區(qū)有5宗交投。其中，太古城共有6宗成交；嘉湖山莊錄得4宗成交；美孚新村排名第三，錄得約3宗交投；新都城錄得2宗，沙田第一城及黃埔花園各錄得1宗二手成交。
然而，陳永杰提醒道，隨著近期低價新盤主導市場，未來香港本地剛需或將逐步接棒市場動能。
展望未來，楊明儀進一步表示，隨著市場上優(yōu)質低價房源的逐步消化，在2025年第二季度內，香港二手住宅物業(yè)市場的價格有望止跌，甚至有可能“見底回升”。
香港置業(yè)研究部則預計，如果開發(fā)商能夠在2025年第三季度清理部分庫存，并積極推出新盤，在配合2025年內兩次降息的情況下，香港一手住宅價格將有望提升，進而改善二手住宅價格。
結合當前的變化，萊坊預計，2025年內，香港一般住宅價格最多上升5%，一般住宅的租金亦則有望上升3-5%，創(chuàng)歷史新高；戴德梁行表示，2025年香港住宅物業(yè)的成交量有望比2024年提升5-8%，達到56000至58000伙的水平，整體樓價將反彈約5%，租金也將反彈5%。
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