國新辦發(fā)布會最近宣布了一系列重磅政策，其中和大家切身有關的，莫過于降息和降低公積金貸款利率，這兩項都可以減輕買房還貸負擔。
說實話，這兩年市場調整，很多人不僅首付虧沒了，還支付了大量的利息，而且中間還有更高稅率的稅費、中介費等等，尤其是過去幾年高位接盤的買家，手上的資產貶值率更高，這幾年扛的更加辛苦，肯定會影響消費。
所以，定向給房奴降負真的很有必要。
01.這次降息，存量房貸利率會不會再次下調？
這是目前很多人更為關注的且特別疑惑的，因為這一次發(fā)布會并沒有直接提到要降商業(yè)房貸利率，更沒有說到存量房貸。
不過，實際上下調政策利率是會帶動下調LPR的。
在這次新聞發(fā)布會上，央行宣布，下調政策利率0.1個百分點，即公開市場7天期逆回購操作利率從目前的1.5%調降至1.4%，預計將帶動貸款市場報價利率（LPR）同步下行約0.1個百分點；
而我們購房人大部分的房貸都是浮動利率，與LPR掛鉤，而LPR下調，房貸利率就跟著下調，意味無論是存量房貸利率還是新發(fā)貸款，都會跟著降。
02.房貸利率降多少？
目前，LPR利率是3.6%，大部分存量房貸利率是LPR-30bp，所以存量購房者的貸款利率基本上都是3.3%。
這輪降息，房貸利率可以下調10個bp，LPR降到3.5%，LPR-30bp，那么房貸利率就降到3.2%，
如果貸款100萬，30年周期，等額本息的方式還款，降息以后每月就可以節(jié)省50元左右的利息支出。
另外，這兩年新買房的人，享受的利率優(yōu)惠也更多，比如LPR-70bp，目前新買房利率就是2.9%，降息后就可以到2.8%.
03.商貸利率才降0.1，今年還會不會繼續(xù)降？
都知道，此前網絡上有不少消息LPR下調，包括人民日報在6號還發(fā)文稱：“降準降息等貨幣政策工具已經留有充分調整余地，隨時出臺”。所以大家預期降息比例應該不小。
但這次，才降0.1個百分點，這確實不及預期，所以預計接下來2025年內，大概率還會繼續(xù)降息。
而且業(yè)內普遍預測，2025年房貸利率仍有50個基點的下調空間，理由有三：
①國家明確寬松的貨幣政策：中央經濟工作會議定調“適度寬松”，央行將擇機降準降息，全年政策利率或降50個基點，引導LPR下行；
②市場需求偏弱：現在買房的人還是太少，得繼續(xù)給優(yōu)惠，為刺激購房，5年期LPR可能定向降息至3.1%以下；
③銀行現在存款利息也降了，可以為房貸利率下調騰出更多空間。
只是，下次可能得等美元先降，而且最新市場認為：美聯儲年內會降息3次左右，首次在6或7月，另外最近美元持續(xù)走弱，人民幣兌美元匯率飆升一度突破7.19關口，這些新變化也會為國內降息提供更大空間。
04.存量房貸利率什么時候降？
存量房貸利率一般時間：先是20號公布LPR下調后，然后等到自己房貸重定價日，利率就會自動更新（浮動利率合同）。
如果你的貸款合同明確的，重定價周期還是一年的，可以考慮調整為3個月，這樣就可以早點享受低利率。
很多人已經改為3個月，一年有4個重定價日，例如1.1，4.1，7.1和11.1，這次降息，7.1就會更新房貸利率，降低月供。
05.公積金貸款利率下調什么時候執(zhí)行？
首先，人民日報消息：中國人民銀行已經發(fā)布了下調個人住房公積金貸款利率的通知，明確自2025年5月8日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，
5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.525%和3.075%。詳見下圖。
那么，時間就能確定了：2025年5月8日（含）后發(fā)放（含已受理未發(fā)放）的個人住房公積金貸款（含貼息貸款），按照調整后的新利率執(zhí)行。
2025年5月8日前已發(fā)放的（存量），大部分地區(qū)都要等2026年1月1日起才能降到最新利率。
不過，深圳有點特殊，去年5月時，央媽宣布公積金貸款利率調整后，深圳的存款貸款，7月1日起就降到最新利率，目前還沒發(fā)通知會不會繼續(xù)按照去年的方式。
不過，小萬建議各地都可以借鑒深圳的這個做法，既然央媽都宣布了，就不要讓大家等半年，這樣大家也可以早點享受節(jié)省利息支出。對此，你怎么看？
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