申城樓市迎來暖風(fēng)。
“五一”小長假期間，上海多個項目完成認購，熱鬧非常。比如浦東楊思的翡雲(yún)悅府熱度依舊，加推的二批次房源，收獲了318%的認購率；地處浦東北蔡的西派海上，在假期倒數(shù)第二天結(jié)束認籌，82套住宅吸引超200組客戶認購，認購率達248%。
在多個項目反饋熱烈之際，同處浦東的陽明花園卻意外爆冷——63套房源無一人認籌。
這個外環(huán)內(nèi)現(xiàn)房銷售的樓盤遭遇的滑鐵盧引起了市場高度關(guān)注。
陽明花園售樓處 孫婉秋攝
無人問津
5月6日，陽明花園項目官微發(fā)布公告，因為期4天半的登記認購期間無認購客戶，該項目取消公證搖號，改為8日上午直接開盤。
8日一早，《國際金融報》記者來到項目處，現(xiàn)場冷清，洽談區(qū)空空如也，只有幾個工作人員坐鎮(zhèn)。陽明花園早在去年第五批便過會，一年后才取證認購，此次推盤63套，集中在一、二、三幢。
此次在售三幢樓 吳典攝
其中46套位于一、二幢1至7樓的低區(qū)，戶型在75—170平方米之間，總價介于490萬—1081萬元。17套高區(qū)大戶型則位于三幢，面積在152—221平方米之間，均價5.8萬—6.5萬元，房源整體均價6.2萬元/平方米，均為毛坯交付。相較于2022年11月開盤時的5.75萬元/平方米上漲4000多元。
上海中原地產(chǎn)森蘭板塊負責(zé)人宋滬雄在接受《國際金融報》記者采訪時直言，結(jié)合項目自身情況而言，6.2萬元/平方米的開盤均價偏高。
陽明花園雖然距離地鐵站僅200米，出行方便，但樓盤地處浦東外高橋板塊，離東海直線距離不到4公里，位置較偏，周邊界面不佳，生活配套一般，雖然自帶4萬平方米商業(yè)及會所，但記者在現(xiàn)場了解到，商業(yè)預(yù)計明年上半年才能開業(yè)，且由開發(fā)商自持運營，因此招商如何尚未可知，會所的開業(yè)時間更是在商業(yè)之后。
小區(qū)最近的地鐵站 左宇攝
房產(chǎn)交易網(wǎng)站顯示，當(dāng)前陽明花園二期在售房源23套，均價6.3萬元/平方米。10年前開盤的一期項目目前仍有18套在售房源，均價3.7萬元/平方米，其周邊房齡20年左右的商品房均價在5.2萬—5.4萬元/平方米之間。
上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦也認為，陽明花園此次開盤均價并無太高性價比。盧文曦直言，陽明花園并非全新小區(qū)，由于分期開發(fā)，時間跨度久，戶型設(shè)計和產(chǎn)品力打造上已非當(dāng)前受眾所青睞。在市場“去泡沫化”加速的當(dāng)前，普通樓盤如果沒有過硬品質(zhì)和吸引力，很容易被冷落。
記者在現(xiàn)場看到，以此次主推的143平方米房源為例，該戶型為長條戶型，僅兩開間朝南，三個臥室中兩個為北向。173平方米的中間戶更是南北不通，要改至合理居住水平，需要對戶型進行大動。
此外，項目一期和三期此前被曝出沉降、墻體滲水等質(zhì)量問題，也影響了購房者對于樓盤的信心。項目工作人員承認，二期挖地基確實導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)部分沉降情況，其直言質(zhì)量問題維權(quán)也是開發(fā)商此次選擇低調(diào)開盤，避免大力宣傳的原因之一。
陽明花園一期 吳典攝
背后的僑福集團
陽明花園的開發(fā)商是上海僑福外高橋置業(yè)有限公司，這是一家成立于1993年的外資企業(yè)，它的背后是僑福集團。
相比新鴻基、九龍倉、長實等港資房企，僑福集團名聲不顯，盡管觸角遍布海內(nèi)外，但外界對其依舊了解不多。
根據(jù)公開信息，僑福集團由已故實業(yè)家黃周旋在1950年創(chuàng)立。黃周旋出生于廣東省潮州市，曾參軍、任《青年軍報》記者，退伍后從事建筑業(yè)，初期聚焦政府基建項目，如機場、鐵路等，后轉(zhuǎn)向住宅開發(fā)，先后在臺北建成僑福新村、金融大廈等標(biāo)志性建筑。
1980年時，捕捉到香港地產(chǎn)機遇的黃周旋將僑福集團總部遷至香江，隨后啟動陽明山莊開發(fā)。該項目首創(chuàng)“半山豪宅+自然生態(tài)”模式，打造占地1.8萬平方米的山頂豪宅群，至今仍是亞洲高端住宅的經(jīng)典樣本。
在內(nèi)地市場，僑福集團也有一張金字招牌——北京僑福芳草地。大約三十年前，黃周旋以超前眼光拿下北京東大橋地塊，后因規(guī)劃調(diào)整與資金問題，項目一度擱淺，直至2004年由次子黃建華接棒重啟。
據(jù)悉，北京僑福芳草地融合金字塔玻璃幕墻、236米室內(nèi)吊橋、LEED鉑金級環(huán)保技術(shù)，成為全球首個“藝術(shù)商業(yè)綜合體”；場內(nèi)陳列達利雕塑、曾梵志畫作等千余件藝術(shù)品，開創(chuàng)“商業(yè)空間美術(shù)館化”先河，被《時代》雜志評為“全球最具創(chuàng)新力建筑”。
在上海，僑福集團也規(guī)劃了一個芳草地項目。該項目于2023年6月正式開工，彼時距離首次拿地時間已經(jīng)過去了7年。
按規(guī)劃，上海僑福芳草地是集高端辦公會展、時尚藝術(shù)商業(yè)、精品酒店公寓于一體的城市綜合體，總建筑面積19.2萬平方米，是寶山區(qū)未來的制高點和地標(biāo)門戶建筑，計劃2026年正式落成。
這些項目足以看出僑福集團身上的港企風(fēng)格，項目開發(fā)周期長、不追求高周轉(zhuǎn)，不過一個問題是，在文化商業(yè)領(lǐng)域打出影響力的僑福集團，卻未能在內(nèi)地住宅市場得到賞識，陽明花園就是一個很典型的案例。
上海樓市持續(xù)活躍
陽明花園廣場二期的遇冷雖在一定程度上反映出申城樓市溫度，但其折戟更多是由于自身定位原因，并不能掩蓋當(dāng)前上海市場的熱度。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年4月，上海共有29個樓盤入市，單價“10萬+”的高端改善型樓盤數(shù)量增至8個，“日光盤”數(shù)量5個。
從中原地產(chǎn)統(tǒng)計的4月成交前十榜單來看，高端改善項目延續(xù)活躍格局，“10萬+”項目有4個上榜，其中東外灘板塊的中海·云邸玖章和翡雲(yún)悅府成交均價分別為11.5萬元/平方米、10.7萬元/平方米。
另據(jù)同策研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，3月，上海共31個項目結(jié)束認購，其中4個項目觸發(fā)積分，位于浦東新區(qū)三林板塊的前灘公館認購套數(shù)800組，認購率達334%；開盤項目共31個，7個項目開盤售罄，其中位于浦東新區(qū)曹路板塊的象嶼聯(lián)發(fā)金海汀云臺累計5次開盤均售罄。
盧文曦向記者表示，上海整體市場交易情緒良好，尤其前兩天降準(zhǔn)降息預(yù)期落地，干擾性信息在陸續(xù)被排除。疊加新盤供應(yīng)上漲，好項目陸續(xù)入市，中環(huán)以內(nèi)的大戶型交易量增多，交易活躍性會更好的延續(xù)，“大家都是奔著置換去的”。
正在開啟的5月，上海會有更多紅盤入市，比如徐匯濱江的綠城潮鳴東方、浦東唐鎮(zhèn)的保利天奕等。值得一提的是，潮鳴東方開盤均價約19.5萬元/平方米，僅次于翠湖，突破了徐匯濱江價格上限。
克而瑞指出，這一價格的突破，不僅是項目自身稀缺價值的體現(xiàn)，更預(yù)示著上海新房市場進入價格調(diào)整周期，“未來核心城區(qū)新盤價格有望持續(xù)走高”。
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