為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。
一、案件梳理
（一）當(dāng)事人信息
原告：李然
被告：乙開發(fā)公司
案件背景：李然與乙開發(fā)公司因一號房屋（位于通州區(qū) X）逾期交付及違約賠償問題產(chǎn)生糾紛，李然訴至法院主張違約金及損失賠償。
（二）原告訴求與事實理由
李然訴請：
乙開發(fā)公司支付逾期交付房屋違約金 188486 元；
乙開發(fā)公司支付延遲交房造成的倉儲費損失 5748 元；
乙開發(fā)公司承擔(dān)全部訴訟費用。
事實理由：2022 年 2 月 19 日，李然與乙開發(fā)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定乙開發(fā)公司以 4832978 元將一號房屋售予李然，應(yīng)于 2022 年 11 月 15 日前交付。合同明確逾期交付的違約金計算方式。李然付清房款后，乙開發(fā)公司多次拖延交房，直至 2023 年 2 月 12 日通知收房。2023 年 2 月 13 日收房時，房屋存在多處質(zhì)量問題且不滿足居住條件，雖被迫收房，但房屋至今未達標準。李然認為，乙開發(fā)公司逾期交房違約，導(dǎo)致其產(chǎn)生倉儲費損失，故主張按房屋總價、逾期 195 天及日萬分之二標準計算違約金，并要求賠償損失。
（三）被告答辯
乙開發(fā)公司辯稱：請求駁回李然全部訴訟請求。
違約金及損失主張與合同不符，依據(jù)合同及補充協(xié)議，存在不可抗力或約定事由時可順延交房，且有 1 個月寬限期，違約金標準為日萬分之一；
疫情及施工降效構(gòu)成遲延交房事由，不存在逾期交房事實；
房屋交付時間應(yīng)以《交付通知書》載明的 2023 年 2 月 13 日為準；
李然主張的倉儲費損失無直接證據(jù)，且違約金足以覆蓋該損失 。
（四）法院認定事實
合同約定：2022 年 2 月 19 日，李然與乙開發(fā)公司簽訂合同，約定房屋價款 4832978 元，交付時間為 2022 年 11 月 15 日，明確逾期付款與交付責(zé)任，補充協(xié)議約定寬限期、違約金調(diào)整及 “不可抗力” 范圍 。
履行情況：李然付清房款；乙開發(fā)公司于 2023 年 2 月 13 日通知交房，李然當(dāng)日辦理手續(xù)，但房屋存在質(zhì)量問題，維修至 2023 年 10 月 7 日，李然于 2023 年 6 月 15 日入住，主張 2023 年 5 月 30 日為實際交房日 。
爭議事由：乙開發(fā)公司以疫情、政府會議、惡劣天氣等為由主張交房順延，并提交工程監(jiān)理日志；李然提交房屋質(zhì)量問題照片、搬運記錄等佐證逾期交房事實，并提供倉儲合同、付款記錄證明倉儲費損失 。
疫情背景：2020 年 1 月 24 日，北京市因新冠肺炎疫情進入突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應(yīng)狀態(tài) 。
二、爭議焦點
新冠肺炎疫情等因素是否構(gòu)成乙開發(fā)公司逾期交房的不可抗力？
乙開發(fā)公司應(yīng)交付房屋的時間及實際交房時間如何認定？
乙開發(fā)公司逾期交房的違約金計算標準應(yīng)以合同還是補充協(xié)議為準？李然主張的倉儲費損失是否應(yīng)獲支持？
三、案件分析
（一）不可抗力認定
合同簽訂于 2022 年 2 月，此時北京疫情防控已常態(tài)化，乙開發(fā)公司對疫情影響施工進度應(yīng)有所預(yù)見，且合同明確約定交房時間，表明其對按時交付及逾期后果有認知，故疫情不構(gòu)成不可抗力。同理，天氣、政府會議、考試等因素在合同簽訂時亦屬可預(yù)見范圍，乙開發(fā)公司不能以此免責(zé)。
（二）交房時間認定
根據(jù)合同與補充協(xié)議，乙開發(fā)公司應(yīng)于 2022 年 12 月 15 日前交房。乙開發(fā)公司主張 2023 年 2 月 13 日為交房日，但未提供房屋實際符合交付條件的證據(jù)；李然提供房屋質(zhì)量問題及維修記錄，證明 2023 年 5 月 30 日房屋才具備交付條件，法院采信該時間為實際交房日 。
（三）違約金與損失認定
補充協(xié)議將違約金從日萬分之二降至日萬分之一，不合理減輕乙開發(fā)公司責(zé)任，根據(jù)合同約定，應(yīng)按原標準計算違約金。李然主張的倉儲費損失與逾期交房違約金指向同一違約行為，依據(jù)損害填平原則，違約金已涵蓋損失，故倉儲費訴求不予支持 。
四、裁判結(jié)果
法院依照《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，判決：
乙開發(fā)公司于判決生效之日起七日內(nèi)賠償李然逾期交付房屋的違約金 160454.87 元；
駁回李然的其他訴訟請求。
五、案件啟示
合同條款需審慎簽訂：購房者簽訂商品房預(yù)售合同時，應(yīng)仔細審查交付時間、違約責(zé)任等條款，尤其關(guān)注補充協(xié)議對權(quán)利義務(wù)的變更，避免不合理條款加重自身責(zé)任或減輕開發(fā)商義務(wù)。
不可抗力認定需結(jié)合實際：開發(fā)商不能簡單以疫情、天氣等因素主張免責(zé)，需證明事件與違約行為存在直接因果關(guān)系且無法預(yù)見、避免和克服。購房者也應(yīng)了解相關(guān)法律規(guī)定，維護自身權(quán)益。
證據(jù)留存至關(guān)重要：糾紛發(fā)生時，雙方均需提供證據(jù)證明主張。購房者應(yīng)留存房屋質(zhì)量問題照片、維修記錄、損失費用憑證等；開發(fā)商需提供不可抗力影響施工的充分證據(jù)，否則將承擔(dān)不利后果。
損失賠償遵循填平原則：同一違約行為導(dǎo)致的多項損失，若違約金足以彌補，其他重復(fù)主張的損失通常不予支持。雙方應(yīng)合理評估損失范圍，避免過度維權(quán)或逃避責(zé)任 。
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