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案件梳理

一、當事人關系

原告：陳昊，一號房屋出售方。

被告：

周明，原房屋買受人，因無購房資格中途退出交易。

吳磊，繼周明之后的房屋買受人。

第三人：乙公司，提供房屋買賣居間服務。

二、交易過程

初始簽約：2022 年 1 月 25 日，陳昊與周明在乙公司居間下，簽訂包含《房屋買賣合同》《補充協(xié)議》等文件的《房屋買賣業(yè)務簽訂文件合訂本》，約定陳昊以 510 萬元出售一號房屋，周明支付 5 萬元定金，采用全款支付方式，交房時間不晚于 2022 年 4 月 30 日 ，逾期付款超 15 日，陳昊有權解除合同并要求周明支付總價款 20% 的違約金。

買受人變更：2022 年 2 月 28 日，陳昊、周明、乙公司、吳磊簽訂《變更買受方協(xié)議書》，周明將合同權利義務轉移給吳磊。

協(xié)議變更：2022 年 3 月 9 日，陳昊與吳磊、乙公司簽訂《變更協(xié)議書》，調整繳稅、不動產(chǎn)轉移登記等時間；同日，陳昊與吳磊單獨簽訂《變更協(xié)議書》，延長不動產(chǎn)轉移登記辦理期限。

網(wǎng)簽合同：2022 年 4 月 2 日，陳昊與吳磊簽訂網(wǎng)簽版《房屋買賣合同》，約定房屋售價 162 萬元（另有家具家電等作價 348 萬元），吳磊應在不動產(chǎn)轉移登記辦理完畢前 3 個工作日前付款。

三、爭議產(chǎn)生

吳磊未按約定支付首付款及后續(xù)房款，陳昊多次催告無果。陳昊為履約提前解除房屋租賃合同產(chǎn)生13147 元損失，并主張因房價下跌、房屋空置、另行租房等產(chǎn)生多項損失，要求解除合同并索賠 1132647 元；周明稱已與陳昊協(xié)商解除合同，不應擔責；吳磊同意解除部分合同，但對賠償金額存異議。

爭議焦點

合同解除問題：

陳昊與周明簽訂的原合同是否已協(xié)商解除？周明是否需承擔違約責任？

陳昊與吳磊簽訂的后續(xù)合同及網(wǎng)簽合同，是否符合法定或約定解除條件？

違約責任承擔：

吳磊未支付房款的行為是否構成根本違約？

陳昊主張的1132647 元違約賠償是否合理，各項損失應如何認定和計算？

案件分析

一、合同效力與解除權

原合同權利義務轉移：周明通過《變更買受方協(xié)議書》將合同權利義務轉移給吳磊，經(jīng)陳昊同意后，周明不再是合同相對方，陳昊要求周明擔責缺乏依據(jù)。

吳磊違約認定：吳磊未按約定支付房款，符合《房屋買賣合同》《補充協(xié)議》中“逾期超過 15 日，出賣人有權解除合同” 的約定，構成根本違約，陳昊有權解除合同。法院以起訴狀送達吳磊的 2023 年 2 月，認定合同解除時間。

二、損失賠償認定

直接損失：陳昊提前解除房屋租賃合同產(chǎn)生的13147 元費用，吳磊愿承擔，法院予以支持。

房屋空置損失：合同約定2022 年 3 月 31 日辦理不動產(chǎn)轉移登記，吳磊逾期付款超 15 日，陳昊有權解除合同。房屋自原租戶退租后空置，陳昊應采取措施避免損失擴大，法院酌情支持 3 個月、每月 5800 元的空置損失，共計 17400 元。

差價損失：因吳磊未配合解除網(wǎng)簽，導致房屋無法及時另售，結合市場房價下降情況，法院參考同小區(qū)房屋報價，酌定房屋差價損失為748770 元。

其他損失：陳昊在交易前已租房居住，且房屋空置損失已獲部分支持，同時房價下降也可能節(jié)省其購房成本，故其另行租房損失法院不予支持；

裁判結果

陳昊與周明、吳磊及乙公司就一號房屋買賣簽訂的《房屋買賣合同》《補充協(xié)議》《變更協(xié)議書》等合同于2023 年 2 月解除。

吳磊于判決生效之日起七日內協(xié)助陳昊辦理網(wǎng)簽備案合同的撤銷手續(xù)。

吳磊于判決生效之日起七日內賠償陳昊損失729317 元（總損失 786347 元扣除已支付的 50000 元定金）。

案件啟示

合同履行與變更風險：房屋買賣過程中，買受人應確保自身具備購房資格，避免因資格問題導致合同變更或違約；合同權利義務轉移需經(jīng)各方協(xié)商一致并簽訂書面協(xié)議。

違約責任約定與舉證：合同應明確違約責任及損失賠償計算方式；主張損失賠償時，當事人需提供充分證據(jù)，如房屋價格波動的合理參照依據(jù)。

減損義務：一方違約后，非違約方有義務采取合理措施防止損失擴大，否則將自行承擔擴大部分的損失。