觀點(diǎn)網(wǎng) 上市物企年報(bào)披露已基本結(jié)束，僅從2024年情況來看，盈利能力下降是普遍困境。
多重影響因素中，對應(yīng)收賬款進(jìn)行計(jì)提減值則是導(dǎo)致部分物企盈利增速放緩甚至腰斬的最大原因。
2024年由盈轉(zhuǎn)虧，利潤下降108.9%的第一服務(wù)同樣陷入如此困境。
地產(chǎn)行業(yè)還未擺脫調(diào)整周期，關(guān)聯(lián)甚深的物企唯有選擇及時(shí)斬?cái)嗄殠?，?dú)自承受計(jì)提減值帶來的短期陣痛。
身處強(qiáng)調(diào)外拓的時(shí)節(jié)，市拓項(xiàng)目毛利率低與以盈利為目的的企業(yè)特性似乎也成為行業(yè)中一項(xiàng)難以平衡的矛盾。從外拓中收回的毛利，在承壓明顯的盈利能力面前，如同杯水車薪。
只是行進(jìn)的車輪無法為短期困頓停下，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的角色由助力轉(zhuǎn)向拖累，依靠外拓?cái)U(kuò)大在管規(guī)模依舊是物企當(dāng)下維持經(jīng)營的必由之路。
波動(dòng)
行業(yè)挑戰(zhàn)難度升級，好在第一服務(wù)收入端維持了正向增長的態(tài)勢。
截至2024年12月31日，該公司錄得總收益13.27億元，同比增長9.6%，增速較上年同期上升1.7個(gè)百分點(diǎn)。
收益主要來自物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)及綠色人居解決方案三條業(yè)務(wù)線，其中綠色人居解決方案主要以能源運(yùn)維服務(wù)為主要核心。
年內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)收入9.56億元，同比上升10%；增值服務(wù)收入2.36億元，同比增長14.7%；綠色人居解決方案收入1.35億元，同比微降0.7%。
得益于外拓的補(bǔ)充，物業(yè)管理服務(wù)營收基本盤保持增長，增值服務(wù)則由于戰(zhàn)略發(fā)展資源向社區(qū)類業(yè)務(wù)傾斜，家居類服務(wù)收入提升。
市拓項(xiàng)目輸送增加，第一服務(wù)的業(yè)務(wù)獨(dú)立性也進(jìn)一步增強(qiáng)。
年內(nèi)，來自當(dāng)代置業(yè)的在管建筑面積約為1899.8萬平方米，占總面積比重為25.6%，同比下降3.8個(gè)百分點(diǎn)。
三條業(yè)務(wù)線中發(fā)展較為薄弱的是綠色人居解決方案，也是受到房地產(chǎn)市場周期性影響較深的分部。
2020年上市以來，第一服務(wù)各項(xiàng)業(yè)務(wù)基本保持較快增長速度。但在上市第二年，綠色人居解決方案業(yè)務(wù)收入增速由2020年25.2%大幅下降至1.2%，此后兩年基本維持在兩位數(shù)負(fù)增長水平。
由于業(yè)務(wù)占比較小，綠色人居解決方案的收入變化對總營收比重的影響也相對較小，2024年下降趨勢幾乎剎車，或許也意味著該業(yè)務(wù)來自地產(chǎn)行業(yè)的影響基本出清。
同樣波動(dòng)起伏的還有第一服務(wù)的毛利情況。2022年，毛利率較低的項(xiàng)目拉低了物業(yè)管理服務(wù)毛利，又疊加來自地產(chǎn)行業(yè)的影響，增值服務(wù)毛利率同樣有幅度不小的降低，最終導(dǎo)致總毛利下降22.2%至2.61億元。
2023年，第一服務(wù)通過成本控制挽回了物管服務(wù)基本盤的毛利率下降趨勢，增值服務(wù)方面亦對業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，降低受房地產(chǎn)行業(yè)影響較重的業(yè)務(wù)占比，該年總毛利重回上升，同時(shí)也是上市以來毛利率唯一上升的一年。
但綠色人居解決方案業(yè)務(wù)毛利率卻始終未能重回增長，依舊是拉低第一服務(wù)毛利率水平的“拖油瓶”。
來到2024年，第一服務(wù)的毛利總額和毛利率又滑坡了。
年內(nèi)錄得毛利約3.1億元，同比微增1.6%；毛利率約23.3%，同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。
其中，物業(yè)管理服務(wù)毛利2.07億元，毛利率21.6%，基本與2023年持平；增值服務(wù)毛利由9044.5萬元降至7678.4萬元，毛利率減少11.4個(gè)百分點(diǎn)至32.6%；綠色人居解決方案毛利2627.4萬元，毛利率與去年同期基本持平。
而毛利率下降的主要原因，從地產(chǎn)行業(yè)的影響轉(zhuǎn)向了外拓。針對唯一呈現(xiàn)下降的增值服務(wù)毛利率，第一服務(wù)表示主要由于擴(kuò)張了低毛利的社區(qū)類家居業(yè)務(wù)。
應(yīng)收賬款憂慮
除了2022年明顯受到房地產(chǎn)行業(yè)周期性影響錄得業(yè)績各項(xiàng)指標(biāo)有所下降，第一服務(wù)后續(xù)在明面上似乎已擺脫了地產(chǎn)帶來的負(fù)面效益。
但事實(shí)上并沒有徹底解除，其利潤在2024年受到了來自應(yīng)收賬款的重?fù)簟?/p>
截至2024年12月31日，第一服務(wù)年內(nèi)溢利由盈轉(zhuǎn)虧，錄得虧損630萬元，同比減少108.9%；而公司權(quán)益股東應(yīng)占全面收益總額為虧損為1163.6萬元。
正式披露業(yè)績前，第一服務(wù)發(fā)布盈警，表示溢利減少主要由于公司對給關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)一步計(jì)提減值撥備。
或許為了減輕資本市場對此的擔(dān)憂情緒，公告強(qiáng)調(diào)該項(xiàng)撥備不對會(huì)應(yīng)收款項(xiàng)的收回造成實(shí)質(zhì)影響。
報(bào)告期內(nèi)，第一服務(wù)貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)為5.54億元，同比微降3%。實(shí)際上，應(yīng)收款項(xiàng)余額因規(guī)模擴(kuò)張有所增加，只是年內(nèi)就關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款進(jìn)行計(jì)提減值導(dǎo)致凈額減少。
第一服務(wù)對關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項(xiàng)及合約資產(chǎn)的預(yù)期虧損約為1.48億元，同比增長約239%。減值撥備后，該部分應(yīng)收款項(xiàng)下降至2391萬元。
這邊正在出清關(guān)聯(lián)方帶來的影響，另一邊市場拓展帶來的應(yīng)收賬款增速亦不容忽略。
減值撥備前，來自第三方的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)約為6.06億元，同期增長約25.99%。而該項(xiàng)數(shù)據(jù)于2023年約為4.81億元，同比增速僅為12.47%。
規(guī)模擴(kuò)張保證了第一服務(wù)基礎(chǔ)物管業(yè)績增長，也規(guī)避了陷入因增值服務(wù)與地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)較深導(dǎo)致的盈利下滑困境，但低毛利、回款周期長的特性依舊在應(yīng)收賬款上“挖坑”了。
以營收規(guī)模橫向比較，第一服務(wù)位于行業(yè)中游水平，但市場化拓展的腳步并不算慢。
截至2024年12月31日，合約建筑面積約8690萬平方米，同比增長11.6%；在管面積約7410萬平方米，同比增長約17.3%。期內(nèi)第三方拓展項(xiàng)目100個(gè)，單年合約金額約1.7億元。
業(yè)態(tài)選擇上，第一服務(wù)與大多數(shù)傳統(tǒng)物企相似，以住宅物管為主要拓展方向，同時(shí)爭取商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、醫(yī)院等多個(gè)賽道資源。
外拓為第一服務(wù)帶來的助益也相對明顯，2024年住宅物業(yè)在管面積增加約530萬平方米，同比增長13%；非住宅物業(yè)在管面積增加約560萬平方米，同比增長約25.1%。
截至2025年一季度，第一服務(wù)已簽約31個(gè)項(xiàng)目，包括咸寧體育中心、中南大學(xué)湘雅醫(yī)院、北京工業(yè)大學(xué)通州校區(qū)、京東物流園等。
不過，目前看來外拓帶來的增長主要集中在規(guī)模與營收方面，隨著拓展項(xiàng)目增多，還帶來了一定的應(yīng)收賬款負(fù)擔(dān)的同時(shí)，低毛利特性對毛利率的負(fù)面影響逐漸明顯。
如何在依靠外拓的情況下提高賺錢能力，也是第一服務(wù)需要考量的另一個(gè)命題。
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