觀點網(wǎng) 2025年，正值華僑城成立40周年，這家見證中國城鎮(zhèn)化浪潮的文旅地產(chǎn)領軍央企，在行業(yè)深度調整期中迎來了艱難時刻。
2025年一季度報數(shù)據(jù)顯示，華僑城營業(yè)收入較上年同比減少38.4%，降至53.6億元；凈利潤錄得14.2億元虧損，較上年同期大幅下滑303%。值得注意的是，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量較上年由負轉正，增幅達104%，業(yè)績與現(xiàn)金流之間形成的反差值得探究。
企業(yè)已連續(xù)三年錄得虧損，累計金額超275余億元，且虧損幅度在行業(yè)寒冬的劇烈波動中持續(xù)下探。在2024年度股東大會上，據(jù)參會人士透露，管理層對企業(yè)的虧損原因進行了系統(tǒng)性反思：
一是2021年下半年房地產(chǎn)行業(yè)進入下行周期以來，企業(yè)對行業(yè)變化的前期準備和應對前瞻性不足，當前正面臨房地產(chǎn)在手資源結構的優(yōu)化挑戰(zhàn)。
二是對綜合型大盤開發(fā)模式的隱含風險認識不夠充分。企業(yè)項目主要采用“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”模式向外拓展，而這類投入大、收益周期長的項目受到的沖擊更加明顯。
三是在現(xiàn)金流壓力下，企業(yè)為保障現(xiàn)金流安全加速去化回款。在這種情況之下，企業(yè)存貨價值折損有所放大。
面對復雜的市場環(huán)境，華僑城提出變“被動”為“主動”，核心在于抗風險、防爆雷，保證企業(yè)先“活下來”，再尋找新的機會。
加速去化帶來的價值折損
2024年"517"樓市政策出臺，地方政府通過專項債收儲建成房屋用作保障房的"住宅銀行"模式，為房地產(chǎn)市場帶來新變化。
這一變化給央企帶來了戰(zhàn)略調整機遇，憑借資源優(yōu)勢與政策敏銳度，能夠相對主動地調整戰(zhàn)略布局。
據(jù)參與股東會的知情人士透露，華僑城根據(jù)國資委要求，對旗下200多個項目展開梳理，結合市場接受度分析，并通過政府優(yōu)惠政策與現(xiàn)狀情況，進行重新收儲、調規(guī)置換、資產(chǎn)轉讓、定制化開發(fā)銷售，團購交易等多種方式加速去化。
觀點指數(shù)了解到，自相關政策啟動以來，華僑城集團有近10個重點地塊涉及調整。
其中，武漢天創(chuàng)TOD項目——此前以52億元競得的大型綜合體地塊，目前部分地塊收儲后擬調整規(guī)劃，原商辦用途調整為純住宅，回收重新掛牌價格為24.2億元，預計華僑城將利用回籠的部分收儲資金來支持后續(xù)開發(fā)。
同時也看到，華僑城集團旗下湖南衡陽、安徽等地的商住用地項目，計劃通過政府專項債途徑回收資金約20.7億元，較原購置價格平均價值折損25%。
而廣州增城的旅館用地價值折損更是達到了48%。此類操作雖有助于企業(yè)實現(xiàn)資金現(xiàn)金流的回籠與盤活，但地塊回收價格較原始投入存在不同程度的折損。
自房地產(chǎn)進入下行周期以來，華僑城的存貨跌價損失逐年顯現(xiàn)，2021-2024年分別為12.56億元、115.1億元、33.94億元、20.98億元，累計達182.58億元，成為凈利潤下滑的主要因素。
據(jù)參與股東會的知情人士透露：“截至2024年底，華僑城存貨減值的余額大概在123億，占全部存貨的比例約為7%，跟可比企業(yè)的水平基本一致。”
然而，華僑城的存貨規(guī)模依然龐大，高達1507億元，相當于其營收的2.78倍。隨著市場環(huán)境的變化，高庫存帶來的風險與日俱增。為緩解資金壓力，集團也通過股權轉讓、項目合作等方式，加快資產(chǎn)處置及回籠資金。
10月29日，以2.5億元的價格掛牌轉讓無錫兆禾文旅33%的股權及債權。截至2024年9月，標的公司凈虧損6976萬元，此次轉讓旨在優(yōu)化公司資產(chǎn)配置，加速資產(chǎn)盤活，回收資金以提升資產(chǎn)流動性。
11月7日，以2.52億元掛牌昆山康盛60%的股權，標的公司截至2024年7月凈虧損1578.27萬元，此外還將江蘇融德置業(yè)全部股權及債權、天津華僑城澤灃置業(yè)100股權出售，連續(xù)對多家業(yè)績虧損或尚未實現(xiàn)營業(yè)收入的子公司進行處置。
11月28日，以0.31億元掛牌云南文產(chǎn)100%的股權，標的公司截止2024年7月尚未實現(xiàn)營收。值得注意的是，該掛牌價在一個月內三次降價，從0.46億元降至0.31億元，降幅達32.6%，顯示其通過“價格讓利”填補資金缺口的迫切需求。
此外，自業(yè)績下滑以來，股東對央企業(yè)務營收與員工薪酬的變化存在疑問。數(shù)據(jù)顯示，2022年底華僑城員工數(shù)量出現(xiàn)首次大幅下滑，從2.45萬人降至1.97萬人，之后三年保持穩(wěn)定在1.95萬左右。
與此同時，2021-2024年薪酬支出分別為50億、47億、39億、31億，人均薪酬從20.5萬/年降至15.9萬/年，平均降幅達22.4%，降本降費控支出的力度顯現(xiàn)。
文旅能否成為新的增長曲線？
在股東會上，據(jù)知情人士透露，管理層談及2025年及今后的發(fā)展路徑時提到，希望公司旅游業(yè)務與地產(chǎn)業(yè)務獨立運營，走各自專業(yè)化的發(fā)展道路。此前是地產(chǎn)支持文旅的發(fā)展方式，如今是以各自獨立發(fā)展的方式，未來再進行有機的融合。
數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，華僑城地產(chǎn)板塊新增土地投資量從494億元依次降至287億元、200億元、178億元；而2022年至2024年下行期間，投資量大幅減少至15億元、60億元，2024年更是主動收縮，停止拿地。
目前，華僑城“文旅+地產(chǎn)”大規(guī)模項目已基本停止拓展，未來將聚焦打造“小而精”的優(yōu)質產(chǎn)品，鞏固企業(yè)優(yōu)勢；同時加大對保障房建設的探索實踐，盡管企業(yè)在該領域經(jīng)驗尚淺，但已展開實質性嘗試。
由于房地產(chǎn)業(yè)務難以回歸往昔盛況，華僑城希望將更多資源傾斜到文旅領域上。
2025年1-3月，華僑城旗下文旅企業(yè)合計接待游客1902萬人次，同比增長4%，但與2023年同期的2300萬人次相比仍有17.3%的差距，可見文旅消費復蘇尚未能為企業(yè)提供持續(xù)增長的動能。
剖析原因，華僑城已運營超10個文旅園區(qū)項目達十年之久，旗下主題公園投入使用的設施設備老舊問題顯現(xiàn)，亟需通過更新改造優(yōu)化產(chǎn)品和服務。然而，若集團將400億元授信資金用于填補地產(chǎn)板塊缺口，將極大影響文旅存量資源的運營效益。
此外，閉園改造難度極大，并非簡單重新購置設施設備，而是需要整體提升園區(qū)的產(chǎn)品服務內容，且需提供新的改造方案以獲得當?shù)卣J可。
據(jù)觀點指數(shù)了解，深圳東部華僑城升級改造從2022年推遲至2025年4月底才啟動一期大俠谷片區(qū)改造工程，二期山上云中部落片區(qū)預計2027年才能全面建成，整體投資高達45億元，且升級改造進度緩慢。
不過，華僑城也在積極探索創(chuàng)新發(fā)展路徑，在城市IP運營和節(jié)慶活動演藝植入方面做出了諸多嘗試。旗下歡樂谷在全國范圍內開展連鎖活動，打造潮玩節(jié)，并與騰訊等企業(yè)進行IP合作，推動IP文化、旅游與活動的深度融合。
此外，企業(yè)也希望依靠科技打造更貼合消費需求的項目，但在投資規(guī)模和風險把控方面存在顧慮，不敢輕易試錯。盡管面臨困惑，仍堅持嘗試創(chuàng)新發(fā)展。?
當前文旅消費市場需求快速變化，消費者更加注重消費過程中的內心滿足和情緒價值，對文旅產(chǎn)品的內容和品質提出了更高要求，傳統(tǒng)標準化的主題樂園游玩模式已難以滿足年輕消費者的新需求。
在此背景下，華僑城也將目光投向“寶藏小城”，試圖通過專業(yè)化運營模式，在文旅消費升級浪潮中尋找新的增長曲線。未來發(fā)展是否可以如愿，值得持續(xù)關注。
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