一到入學(xué)季，廣州的學(xué)位房又火了。
樓市君發(fā)現(xiàn)，越秀區(qū)有個“老破小”小區(qū)，近期成交了一套房源，最高單價破8萬/平！
更重要是，對比3年前，這個老破舊小區(qū)的成交價，竟然漲了22%。
有網(wǎng)友提出靈魂拷問：是什么房子，比珠江新城還能漲啊？
｜越秀區(qū)航拍
｜廣州樓市發(fā)布 攝
壹
先一起看看，今年越秀學(xué)位房的最新情況。
讓買家斥資8.3萬/平買的，是對口署前路小學(xué)的寺貝通津1號大院，位于東山口地鐵站附近。
｜區(qū)位示意圖
｜廣州樓市發(fā)布制
而最新成交這套房，是80平兩房戶型，總價668萬成交，單價約8.3萬/平。
這套房的成交周期，只有短短63天。
｜來源：鏈家
樓市君翻了一下，從2017-2022年，這個大院的房子成交價一直穩(wěn)定在6字頭。
今年這個價格呢，比上一次2022年的成交價，還要貴1.5萬/平！
畢竟，拿著660多萬這個預(yù)算，如今你能夠入手荔灣、海珠的改善新盤了。
｜來源：鏈家
大家都知道，這幾年的老舊小區(qū)價格都在回調(diào)，老破小竟然還能賣出新高價？！
這個小區(qū)樓齡達(dá)到35年，長這樣的：↓
｜來源：鏈家
外立面泛黑、遮陽棚褪色...處處透露著老舊房屋的氣息。
賣出8萬多的主要的原因呢，有兩個：
一方面，這套房的房本面積雖然只有80.38平，但贈送了一個大平臺。
中介表示：這套房使用面積可以達(dá)到200平。
如果用實際使用面積來算，價格對比前幾年的成交，就真的不算貴了。
另一方面，房源對口的署前路小學(xué)，是家長們心中的“白月光”。
該校擁有70多年歷史，屬于東山口的兩所省一級小學(xué)之一，另一所是培正小學(xué)。
根據(jù)去年電腦派位的分組，署前路小學(xué)對口七中、十三中、十六中、省實、培正、鐵一等。
｜來源：地段劃分文件
這些中學(xué)，基本屬于越秀的頭部。
中介透露，因為學(xué)位搶手，加上這里有加裝電梯，這個小區(qū)的掛牌價基本都不便宜。
目前，整個小區(qū)只有5套房在售。像在售的這套兩房，業(yè)主掛牌價在7.2萬/平，對比鄰居略高一點。
｜來源：鏈家
目前，小區(qū)三房戶型最低掛牌價在480萬，單價約4.6萬/平，而且學(xué)位沒有被占用。
中介告訴樓市君，這個月有業(yè)主降價28萬，立馬有不少買家上門看房。
想來“頂級學(xué)位房”撿漏的，真的不少。
｜來源：鏈家
貳
不得不說，8萬+的寺貝通津1號大院，確實刷新了不少人對老破小的刻板印象。
大家知道，每年1-3月，都是學(xué)位房的旺季。
按照越秀區(qū)招生政策，公辦小學(xué)的報名時間基本都在5月初。
從購買房產(chǎn)到戶籍遷移再到入學(xué)報名，整個流程基本都要2-3個月時間。
換句話說，家長們在1-3月購房，差不多可以趕上小學(xué)報名的時間。
｜越秀航拍
｜廣州樓市發(fā)布 攝
再加上近幾年越秀區(qū)學(xué)位充足，沒有出現(xiàn)學(xué)位預(yù)警。家長們選擇越秀區(qū)的學(xué)位房，無疑是比較穩(wěn)妥的選擇。
這也導(dǎo)致每年年初，越秀的學(xué)位房行情都比較好。
據(jù)不完全統(tǒng)計，對口東川路小學(xué)（省一級）、水蔭路小學(xué)（市一級）的多個“老破舊”，出現(xiàn)了不少1天極速成交！
｜廣州樓市發(fā)布 制圖
看到上面的表你會發(fā)現(xiàn)，二手秒成交的案例，今年還出現(xiàn)在頭部學(xué)位房身上。
“老破舊”升溫，也發(fā)生在隔壁天河的老牌學(xué)位房市場。
例如在華景新城板塊，上個月開始成交熱度明顯起來了，幾乎一天賣超過一套。
在剛剛過去的3月，華景新城賣了38套房，比起1、2月都要翻了倍。
|廣州樓市發(fā)布制
而對口華景小學(xué)的珠江俊園，也在一天之內(nèi)成交兩套房源。
其中，131平三房戶型以6.5萬/平的價格成交，也達(dá)到半年內(nèi)高位。
至于華景三期就更明顯了，一個月之內(nèi)成交5套，價格比2月份略有回漲（統(tǒng)計來源：貝殼找房）
| 華景新城實拍
| 廣州樓市發(fā)布 攝
縱觀整個天河北，二手成交熱度，甚至從節(jié)前就開始了。
板塊的二手房大多對口華陽、華康、龍口西小學(xué)，這三個都是寶媽寶爸心中的頂級書包。
據(jù)中介數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月天河北二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)已超過110宗，同比上漲超過10%。（具體成交就不放了，可以掃碼找樓姐要~）
據(jù)中介反映，目前天河北最受歡迎的，是總價400-600萬之間的房源，也是剛需、剛改型家長的主場。
｜華康小學(xué)實景圖
| 廣州樓市發(fā)布 攝
叁
今年，幾個傳統(tǒng)教育強區(qū)學(xué)位房的升溫，也開始傳遞出兩點信號：
一是，老牌學(xué)區(qū)房的價值，市場的認(rèn)可度還在。
作為名校本部大本營，越秀、天河教育水平的軟實力，不是部分成員校、新校短時間內(nèi)可以改變的。
過去一年，越秀的學(xué)位房平均下滑15%，降幅在5-30%不等。
在價格跌出性價比后，同樣的預(yù)算，你可以淘到更優(yōu)質(zhì)的房子。
｜越秀區(qū)航拍
｜廣州樓市發(fā)布 攝
從擇校角度而言，老牌學(xué)區(qū)房有其價值。即便預(yù)算無法讓你買入第一檔的小學(xué)，越秀區(qū)的初中質(zhì)量、數(shù)量都是廣州最能打的存在。
二是，買家更傾向?qū)W(xué)位房作為居住型房產(chǎn)，而非投資需求。
與此對應(yīng)的，像錦城花園、珠江俊園等配套優(yōu)秀、樓齡較新的大戶型，依然受到改善型買家青睞。
｜東風(fēng)廣場實拍
｜廣州樓市發(fā)布 攝
但必須承認(rèn)，擺在老牌學(xué)位房面前的，是各區(qū)新學(xué)校的分流。
比如，天河引入清華附中創(chuàng)辦灣區(qū)學(xué)校，黃埔引入湖師大、華師、廣外等優(yōu)質(zhì)教育。
目前，廣州不少新房自帶九年一貫制學(xué)校，學(xué)位穩(wěn)定加上生源優(yōu)質(zhì)，教學(xué)質(zhì)量也在趕超傳統(tǒng)名校。
例如總價段在500萬級的新盤性價比也高，在花地灣能夠?qū)谑?、萬博能夠?qū)跂|風(fēng)東。
樓市君統(tǒng)計了一下，像在今年就有不少新校準(zhǔn)備開學(xué)。
｜廣州樓市發(fā)布 制圖
近幾年，老牌名校也在外區(qū)辦校，家長的注意力不再一味集中在老城區(qū)。
比如牛奶廠，4字頭就能上車一個不錯的次新房，讀生源不錯的奧體東小學(xué)。
｜來源：社群
加上隨著新盤入市，越秀老破小在居住體驗上優(yōu)勢并不明顯。
當(dāng)然，如果寶媽們更在意教育的確定性，目前的市場，確實是一次低成本享受更好教育的機會。
你們覺得呢？
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