本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：沈卓玄
圖源：越秀地產(chǎn)
四十二年的跬步之功，換來如今機(jī)遇滿途的長坡厚雪。
近日，越秀地產(chǎn)發(fā)布業(yè)績公告，在行業(yè)普遍承壓的當(dāng)下，越秀地產(chǎn)憑借穩(wěn)健經(jīng)營，成為少數(shù)仍然保持盈利的優(yōu)質(zhì)房企。2024年全年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入864.0億元，同比去年增長 7.7%；核心凈利潤和歸母凈利潤分別錄得15.9億元、10.4億元；全年派息率為核心凈利潤的44%。
在房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)的創(chuàng)收情況與房屋銷售業(yè)績密切相關(guān)，從銷售到最終確認(rèn)為收入，往往需歷經(jīng)2-3年。2024年，越秀地產(chǎn)交出了一張亮眼的成績單，全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1145.4億元，無疑給越秀地產(chǎn)未來的收入、利潤走勢吃下了“定心丸”。
根據(jù)克而瑞排行榜，越秀地產(chǎn)借此強(qiáng)勢躋身全國房企銷售排行榜前十，與2023年相比，位次躍升4級，一舉榮登房企八強(qiáng)之席。
高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略定力，正回饋著核心城市的堅(jiān)守者。2024年，公司于一線城市的合同銷售金額約為599.7億元，占總合同銷售金額的52.4%；于一線和二線城市合同銷售金額共計(jì)1137.3億元，占總合同銷售的99.3%。
廣州、杭州、北京、成都、上海等5個城市表現(xiàn)尤為突出，各自發(fā)力，分別貢獻(xiàn)年度銷售金額 433.7 億元、221.0 億元、87.3 億元、68.0 、66.0億元，成為越秀地產(chǎn)業(yè)績增長版圖中不可或缺的重要拼圖。
當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)正處深度變革、加速轉(zhuǎn)型的重要節(jié)點(diǎn)，越秀地產(chǎn)緊握產(chǎn)品力這一核心優(yōu)勢，憑借源源不斷的創(chuàng)新活力，在行業(yè)浪潮中破浪前行，穩(wěn)步推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略步伐。近期，越秀地產(chǎn)重磅發(fā)布“4×4好產(chǎn)品理念”與4+X產(chǎn)品系，從自身視角出發(fā)，為新時(shí)代下“好房子”的打造標(biāo)準(zhǔn)呈上越秀地產(chǎn)范本 。
產(chǎn)品力已然成為越秀地產(chǎn)的核心競爭力，穩(wěn)穩(wěn)夯實(shí)了未來銷售業(yè)績持續(xù)上揚(yáng)的根基?！敖衲赇N售目標(biāo)是1205億元，同比增長5.2%”，在業(yè)績發(fā)布會上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)透露，由于此前多年公司保持了一定的投資強(qiáng)度，目前公司的存貨貨值約為3600億元，“支撐未來兩三年發(fā)展沒有太大問題”。
其中，2025年的可售貨值為2354億元，越秀地產(chǎn)將以此為基，穩(wěn)步推進(jìn)年度經(jīng)營目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)51%的目標(biāo)去化率。
越秀地產(chǎn)熱銷解碼
開年以來，越秀地產(chǎn)在全國多地火力全開，熱銷之勢迅猛，為全年發(fā)展強(qiáng)勢開局。
1-2月，越秀地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額128.27億元，同比上升23.8%；步入3月，銷售勢頭依舊強(qiáng)勁，行業(yè)預(yù)計(jì)越秀地產(chǎn)在3月的合約銷售金額將迎來同比大幅增長，有望為一季度劃上圓滿句號。
房地產(chǎn)行業(yè)處于深度調(diào)整期，市場分化態(tài)勢愈發(fā)顯著。核心城市憑借雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力、龐大的人口基數(shù)以及強(qiáng)勁的置業(yè)需求，其房地產(chǎn)市場穩(wěn)定性高，特別是核心城市的核心地段，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更為突出。
項(xiàng)目熱銷的背后，是越秀地產(chǎn)對行業(yè)周期與市場趨勢敏銳洞察的結(jié)果，多年來，越秀地產(chǎn)持續(xù)深耕一線城市與重點(diǎn)二線省會城市。截至2024年12月31日，越秀地產(chǎn)在全國布局27座城市，總土地儲備約1971萬平方米，總貨值超3600億元，其中95.6%分布在一二線城市，為未來業(yè)績增長夯實(shí)根基。
具體來看，在廣州，越秀地產(chǎn)坐擁652萬平方米的土儲資源，占據(jù)城市發(fā)展的黃金版圖；北京與上海也分別有100萬平方米、86萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地。
土地市場向來波譎云詭，在房地產(chǎn)的深度調(diào)整期，房企對優(yōu)質(zhì)地塊競爭更是趨于白熱化。2024年，越秀地產(chǎn)憑借精細(xì)化的城市板塊研究，依托成熟的研判方法論，精準(zhǔn)剖析每一處潛在價(jià)值，敏銳捕捉發(fā)展契機(jī)，全年在8個城市新增24幅土地，總建筑面積約為271萬平方米，全部位于一線和二線城市。
越秀地產(chǎn)錨定核心城市，以穩(wěn)健運(yùn)營策略為基，憑借穩(wěn)健運(yùn)營策略的有力支撐，精研產(chǎn)品、打磨服務(wù)，全方位發(fā)力，成為越秀地產(chǎn)驅(qū)動業(yè)績增長的強(qiáng)勁引擎。
2024年，越秀地產(chǎn)在產(chǎn)品創(chuàng)新、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、精益建造等方面收獲了顯著成果。產(chǎn)品創(chuàng)新層面，越秀地產(chǎn)持續(xù)完善大客研體系，深度剖析客戶需求與市場趨勢，積極推動創(chuàng)新項(xiàng)目試點(diǎn)落地，建成產(chǎn)研基地。
同時(shí)，在多個核心城市推出極具創(chuàng)新性的產(chǎn)品，如廣州的“觀樾”項(xiàng)目，巧妙融合地域文化元素，打造出獨(dú)具特色的居住體驗(yàn)空間；上海的“外灘樾”項(xiàng)目，在設(shè)計(jì)中巧妙融入海派風(fēng)情，在功能布局上完美契合現(xiàn)代生活需求。
外灘樾 圖源：越秀地產(chǎn)
面對市場供需結(jié)構(gòu)的深刻重構(gòu)與客群需求的持續(xù)升級，越秀地產(chǎn)開展了全面系統(tǒng)的市場調(diào)研，并與行業(yè)專家、客戶深度互動共創(chuàng)，從中精準(zhǔn)提煉出“品質(zhì)、溫度、智慧、成長”四大核心關(guān)鍵詞，梳理形成涵蓋設(shè)計(jì)、質(zhì)量、功能等多個層面的16個產(chǎn)品主張，并于近期正式發(fā)布“4×4 好產(chǎn)品理念”，對產(chǎn)品如何超越時(shí)間、體現(xiàn)以人為本、創(chuàng)造智慧體驗(yàn)、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)成長等方面，進(jìn)行了系統(tǒng)化的構(gòu)建。
在“4×4好產(chǎn)品理念”引領(lǐng)下，越秀地產(chǎn)加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新，進(jìn)一步形成了4+X產(chǎn)品系，為不同城市、客群提供差異化品質(zhì)生活解決方案。其中，“樾”系定位高端改善產(chǎn)品線，“和樾”系主攻生態(tài)宜居產(chǎn)品線，“天”系專注城市更新賽道，“星匯”系瞄準(zhǔn)青年品質(zhì)住宅市場；此外，越秀地產(chǎn)還打造了兼具人文溫度與功能適配性的“城市人文系”和“先鋒藝術(shù)系”兩大特色產(chǎn)品線。
市場是產(chǎn)品最好的驗(yàn)金石，實(shí)際上，4+X產(chǎn)品系早已在銷售端嶄露頭角。2024年，琶洲南TOD憑借86.01億元的成交額，再度登頂廣州市商品住宅銷售榜榜首；香山樾以60.17億元銷售額，榮膺海淀年度紅盤第一名，同時(shí)在北京商品住宅銷售榜中也高居第二位；上海的越秀?蘇河?和樾府更是上演“四開四罄”的熱銷奇跡，累計(jì)銷售額突破69億元大關(guān)；成都的越秀?天悅云萃同樣表現(xiàn)不俗，年度銷售額成功突破30億元 。
憑借產(chǎn)品力突圍，2025年開年以來，越秀地產(chǎn)的熱銷勢頭得以延續(xù)。在上海，靜安天玥項(xiàng)目一經(jīng)開盤便被搶購一空，銷售額一舉突破23億元；北京市場同樣成績斐然，海淀的和樾望云、和樾玉鳴兩個項(xiàng)目開盤首日銷售額高達(dá)152億元，去化率超九成，刷新了北京同期市場銷售額的新紀(jì)錄；在廣州，“廣府系” 的瓏悅西關(guān)、熙悅江灣等項(xiàng)目憑借出色的產(chǎn)品力，吸引了上千名購房者踴躍購買 。
內(nèi)生動力開啟正循環(huán)
越秀地產(chǎn)憑借穩(wěn)健的經(jīng)營策略和精準(zhǔn)的市場洞察，于動蕩中牢牢站穩(wěn)腳跟，不僅實(shí)現(xiàn)了有質(zhì)量的銷售，也成功保障了經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入的持續(xù)增長。2024年，越秀地產(chǎn)繼續(xù)保持了經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入的正向增長，全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入217.3億元。
在房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整期，過往依靠融資驅(qū)動規(guī)模增長的模式已經(jīng)難以為繼，房企如要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的高質(zhì)量周轉(zhuǎn)，唯有激活內(nèi)生動力，而經(jīng)營性現(xiàn)金流作為業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)自然生成的“活水”，正是內(nèi)生動力的核心來源。
越秀地產(chǎn)在復(fù)雜市場環(huán)境下的財(cái)務(wù)管理能力，為公司未來的投資和發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的資金保障。截至2024年12月31日，越秀地產(chǎn)持有現(xiàn)金約500.5億元，較年初上升8.6%。
在北上廣深土地投資門檻不斷高企的當(dāng)下，土地市場已然成為頭部房企的角逐場。越秀地產(chǎn)憑借充裕的現(xiàn)金儲備，在市場的跌宕起伏中穩(wěn)穩(wěn)守護(hù)運(yùn)營安全，同時(shí)緊握投資靈活性。
業(yè)績發(fā)布會上，越秀地產(chǎn)管理層透露，2025年，公司將一如既往地秉持“以銷定投”與“量入為出”的穩(wěn)健投資策略，聚焦廣州、深圳、上海、北京等四大一線城市，以及杭州、合肥、成都、西安等重點(diǎn)二線省會城市，預(yù)計(jì)今年用于拿地的權(quán)益金額將與2024年大致相當(dāng)，維持在約300億元的水平。
越秀地產(chǎn)之所以能夠成為少數(shù)能持續(xù)深耕高能級市場、保持核心城市土儲優(yōu)勢的頭部房企，還得益于自身健康安全的財(cái)務(wù)狀態(tài)、良好的融資信用、遠(yuǎn)低于行業(yè)均值的融資成本等優(yōu)勢。
在財(cái)務(wù)健康方面，越秀地產(chǎn)已連續(xù)多年保持“三道紅線”全綠檔狀態(tài)，其中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 68.1%，凈借貸比率為 51.7%，現(xiàn)金短債比為 2.1 倍；截至2024年末，越秀地產(chǎn)的有息負(fù)債壓降至1038.9億元，其中短債占比僅22%。
投資機(jī)構(gòu)對越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)健康狀況的高度認(rèn)可，在眾多房企面臨融資難題時(shí)，越秀地產(chǎn)憑借自身優(yōu)勢，繼續(xù)保持多元化融資渠道暢通的同時(shí)，不斷降低融資成本，債務(wù)結(jié)構(gòu)也得以持續(xù)優(yōu)化。
2024 年，越秀地產(chǎn)在境內(nèi)成功發(fā)行公司債券合共25億元，加權(quán)平均借貸年利率約為 2.61%；在境外發(fā)行人民幣 23.9 億元點(diǎn)心債，加權(quán)平均借貸年利率約為 4.07%。相關(guān)融資活動不僅優(yōu)化了公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)，還進(jìn)一步降低了融資成本，2024年，越秀地產(chǎn)加權(quán)平均借貸成本3.49%，位于行業(yè)第一梯隊(duì)，相較民營房企低了2-3個百分點(diǎn)。
在行業(yè)深度調(diào)整的大環(huán)境中，越秀地產(chǎn)憑借穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，構(gòu)筑起堅(jiān)固的抗風(fēng)險(xiǎn)壁壘，大幅提升市場競爭力，亦為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。目前，市場仍處于企穩(wěn)階段，越秀地產(chǎn)卻提出增長目標(biāo)，2025年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1205億元，同比增長5.2%。
越秀地產(chǎn)預(yù)計(jì)，2025年，政府“止跌回穩(wěn)”的政策力度將進(jìn)一步加大，將進(jìn)一步支持市場的企穩(wěn)回升。
林昭遠(yuǎn)表示，越秀地產(chǎn)將在銷售、投資、運(yùn)營、產(chǎn)品、財(cái)務(wù)等五大方面繼續(xù)貫徹高質(zhì)量發(fā)展的經(jīng)營策略。在去化方面，越秀地產(chǎn)將加快庫存去化和現(xiàn)金回流，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的銷售；投資刻度也將更加精準(zhǔn)，堅(jiān)持“穩(wěn)健投資”、“以銷定投”，聚焦核心城市、核心區(qū)域持續(xù)增儲。
此外，越秀地產(chǎn)還成立生產(chǎn)管理中心，進(jìn)一步提高大生產(chǎn)敏捷能力、效率；也講繼續(xù)堅(jiān)持“好產(chǎn)品理念”，打造“客戶都想買、同行都想學(xué)，能產(chǎn)生溢價(jià)”的好產(chǎn)品；同時(shí)保持經(jīng)營性現(xiàn)金流為正、降低融資成本，確保財(cái)務(wù)更加健康和安全。
企業(yè)發(fā)展過程如同一個螺旋，唯有經(jīng)營優(yōu)者，才能進(jìn)入價(jià)值攀升的正循環(huán)。
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